Латвия. Высокая цена ВНЖ может отправить рынок в новый кризис

Год назад риэлторы из Латвии жаловались на недостаток хороших квартир в Риге по цене около 145 тыс. евро – потому что именно такую цену готовы были платить россияне, покупающие с целью получения ВНЖ, согласно Закону об иммиграции, квартиры в столичном регионе. В провинциальных регионах достаточно было подобрать жилье ценой в 72 тыс. евро. Нет, безусловно, рынок Латвии был и остался рынком, где можно даже в столице купить пригодную для проживания квартиру и за 25 – 30 тыс. евро – и такая квартира будет сдаваться и даже приносить доход около 5% годовых, но она не даст права получить вид на жительство.

А именно этот мотив, как показала практика, в последние годы движет спросом на рынке зарубежной недвижимости. После того, как с 1 сентября 2014 года власти Латвии повысили порог для получения резидентского статуса до 250 тыс. евро, плюс обложили получение ВНЖ дополнительным побором в казну – поток желающих упал в сотни (!) раз.

Золотой век закончился. Антракт

«Россияне покупали недвижимость в разных сегментах - и коммерческие объекты, и жилье, и дачи. И не только с целью получения вида на жительство, но и просто как инвестиции или приобретения места для отдыха. Не во всех регионах Латвии. В основном, конечно, сделки проходили в Риге, Юрмале и приморских районах.

Из коммерческих объектов наибольшим интересом пользовались гостиницы, помещения в бизнес-центрах. Хотя наибольшее количество сделок было связано именно с целью получения вида на жительство. Однако, люди, получившие уже статус ВНЖ, следующим шагом задумываются о том, чтобы и свой бизнес вывести из России. Кстати, большинство получивших статус ВНЖ, в Латвии не живут. Они или продолжают в основном жить в России, подготовив себе на будущее "запасной аэродром", либо живут в других странах, а свою недвижимость сдают в аренду. Если говорить о нашем конкретно опыте, то только 1% приобрели недвижимость конкретно для жизни в Латвии», - рассказывает Мария Константинова, директор АН «Элли Эстейт».

Оживление рынка, разумеется, повлекло за собой рост цен – местами до 50% за 4 года.

Сейчас начался обратный процесс. В 4 квартале 2014 года цены на жилье в центре Риги сократились на 1,2%. То есть в среднем «квадрат» стоил 2088 евро. А вот число сделок по центру столицы упало более чем вдвое — минус 57%.

Наибольшее падение числа сделок наблюдается в ценовом диапазоне 140–150 тыс. евро. Осенью продажи таких объектов сократились на 36%, а жилья стоимостью более 140 тысяч — на 83%.

Цены на серийное столичное жилье осенью также снижались. Стоимость квадрата в спальных районах сократилась, по официальной статистике, пока не намного – всего на 0,2%, до среднего значения в 638 евро/м2.

Сходные тенденции наблюдаются и в Юрмале, где в последние месяцы прошлого года было заключено только 30 сделок купли–продажи новых квартир, тогда как только за один летний месяц их заключалось около 40. Больше всего спрос упал на жилье дороже 250 тыс. евро. Эксперты говорят об осеннем обвале курортного рынка на 30–40%.

Специалисты прогнозируют в 2015 году снижение стоимости недвижимости в Риге примерно на 10% и падение цен на дома и апартаменты в Юрмале на 20–30%.

Резидентский статус - движущая сила рынка

По данным Управления по делам гражданства и миграции, за несколько лет действия программы получения ВНЖ в Латвию инвестировано около 2 млрд. евро. По оценкам экспертов, такой же объем денег пришел в Латвию только для покупки жилья, без ВНЖ.

Около 50% всех сделок с новыми квартирами за последние три года и около 80% сделок в Юрмале, Старой Риге и тихом центре Риги было заключено с нерезидентами, из которых 80% — россияне. Фактически это означает, что россияне приобрели в Латвии недвижимость на 3–4 млрд. евро.

А ведь в начале 2010 года рынок Латвии после кризиса 2008 года стоял точно так же, как и сейчас – разве что цены были почти в полтора раза ниже. Квартиры в домах советской постройки в спальных районах Риги стоили от 300 - 500 евро за м2, а уже в первом полугодии 2014 года цена была от 600 до 1200 евро за м2.

Самый активный рост цен и спрос с 2010 по 2014 гг наблюдался в Юрмале, там цены в некоторых проектах достигали 7000 - 10000 евро за м2, а в среднем сделки совершались в сегменте 3000 - 5500 евро за м2. Сегодня предложения там можно найти уже от 1200 евро за м2. Спрос в Юрмале упал настолько, что местные риэлторы называют положение катастрофическим.

«Огромной популярностью до ужесточения требований к получению ВНЖ пользовался центр Риги. Сейчас то, что продавалось за 1450 тыс. евро, можно купить за 80 – 120 тыс. евро. Те застройщики, которые ориентировались на новые требования получения ВНЖ – от 250 тыс. евро - сейчас в поисках решений реализации своих объектов, потому что спроса на них нет. Для среднего местного покупателя приобретение недвижимости доступно при цене не более 70 тыс. евро, и то с привлечением кредита. За эти деньги можно купить в новостройке в спальном районе Риги 2-3 комнатную квартиру», - говорит Андрей Козел, директор департамента жилого фонда компании Realia Property.

Они ждут

Но можно ли сказать, что сейчас, после изменения закона об иммиграции, русские совсем ушли с латвийского рынка?

«Нет, так сказать нельзя. Хоть закон и изменился, все равно несколько сделок в конце 2014 года прошло. Их количество, конечно, не сопоставимо с тем, что происходило до сентября 2014 года, но тем не менее, - комментирует Лариса Богданова, директор компании Jusmājas, - Проблема даже не в повышении минимального порога для приобретения недвижимости в целях получения ВНЖ, проблема в том, что в начале года правительством рассматривался вопрос о приостановке этой программы для россиян в связи с политической обстановкой. Люди ждали окончательной ясности в этом вопросе. На данный момент никаких отмен не произошло, но мы не можем знать, что будет дальше».

«Можно сказать, что по большей части клиенты из России ушли, но небольшая часть держит руку на пульсе, так сказать, выжидают момента понижения цен и ловят возможность прикупить что-то стоящее для себя. Многие смотрят на бизнес, но очень осторожны в своих выводах, - рассказывает Андрей Козел, директор департамента жилого фонда компании Realia Property, - Цены на некоторые объекты пошли значительно вниз, конечно в большой степени демпингуют банковские структуры. Устраивают аукционы, предлагают аренду с правом выкупа, всячески пытаются избавиться от той недвижимости которая висит на балансе. Частные застройщики также предлагают аренду с правом выкупа. Сделок становится все меньше и меньше. Если раньше ориентировались по большей части на российского клиента, то сейчас стараются переориентироваться на местного покупателя. Внутренний спрос удержать цены не сможет, они однозначно пойдут вниз, уже сейчас наблюдаем падение».

Впрочем, в бочке пессимизма есть и ложка меда: ВНЖ в Латвии по-прежнему выдают. Хотя нынешняя стоимость статуса – 250 тыс. евро – сделала страну пригодной только для иммигрантов с серьезными средствами, но «дорого» не означает «невозможно»: процедура по-прежнему проста и прозрачна. Вот только цена…

17.02.2015