Латвия. Рынок грустит без «сделок под ВНЖ»

Тихий и шумный центр

В осенне–зимний период недавно ушедшего года цены на жилье в центре Риги сократились не сильно — на 1,2%. То есть в среднем «квадрат» стоил 2 088 евро. А вот число сделок по центру столицы упало более чем вдвое — минус 57%, говорится в отчете риелторских компаний.

Специалисты Arco Real Estate указывают на изменение числа сделок по ценовым диапазонам. По их мнению, здесь можно увидеть, что наибольшее падение наблюдается в ценовом диапазоне 140–150 тыс. евро. Осенью продажи таких объектов со–кратились на 36%, а жилья, которое стоит более 140 тысяч, — аж на 83%.

География падения такова. В самом глубоком «дауне» оказался так называемый ближний центр (на эту часть города приходилась основная масса контрактов). Там осенью было совершено на 64% меньше сделок, чем за предыдущие месяцы. Цены тут тоже достигли рекордного снижения (–3,1%) по сравнению с другими рижскими районами. Ранее средняя цена сделки превышала 142 тыс. евро.

Цены на «периферийное» жилье, которое находится в Гризинькалнсе, районе улицы Авоту, на Брасе и Петерсале, в осенние месяцы уменьшились на 1,2% и составили около 900 евро/кв.м на квартиры в удовлетворительном состоянии.

Негативные изменения не коснулись только Старой Риги. Сей оазис спокойствия продемонстрировал скромный рост почти в 0,7%. Эксперты данный феномен объясняют так. Спрос на квартиры в этой части центра всегда был более стабильным. Здесь жилье обладает престижным «историческим бонусом». Именно поэтому предложение тут ограничено и спрос его постоянно немного превышал. Средняя стоимость недвижимости в «Старушке» осенью достигла 250 тыс. евро.

Районный фактор

Похожая ситуация в крупнейших микрорайонах Риги не дает надежды на локальность явления под названием «падение рынка». Цены на серийное столичное жилье, как и число сделок, осенью также снижались. Стоимость сократилась на 0,2%, до среднего значения в 638 евро/кв.м. Кстати, по признанию представителей Arco Real Estate, это случилось впервые за последние три года. Ранее, если и наблюдалось снижение, то не более чем на 0,1%.

Самые пострадавшие районы — Плявниеки (–0,7%, 668 евро/кв.м), Агенскалнс (–0,7%, 680 евро/кв.м) и Болдерая (–0,7%, 458 евро/кв.м).

В Иманте уровень цен оставался неизменным. Но есть и такие районы, где жилье прибавило в стоимости — Кенгарагс (+0,4%, 597 евро/кв.м), Золитуде (+0,4%, 695 евро/кв.м).

Отметим, что, несмотря на сокращение средней цены, самой дорогой осенью была Тейка (799 евро/кв.м).

Юрмальский надлом

Сходные тенденции наблюдаются и в Юрмале, где в осенние месяцы заключено только 30 сделок купли–продажи новых квартир, тогда как только за один летний месяц их заключалось около 40. Больше всего спрос упал на жилье дороже 250 тыс. евро. Эксперты говорят об осеннем обвале курортного рынка приблизительно в диапазоне 30–40%.

Анализ имеющейся статистики показывает, что резиденты Латвии приобретают в подавляющем большинстве квартиры в недорогих микрорайонах, таких как Каугури. Нерезиденты предпочитали центр Юрмалы — Майори и Дзинтари. Добавим, что сейчас центр Юрмалы похож на одну большую стройку, где возводятся шикарные дома с эксклюзивным жильем. Судьба этих проектов остается туманной, поскольку тотальное большинство предназначалось состоятельным нерезидентам.

Горький вывод из сказанного выше таков. Специалисты прогнозируют в 2015 году снижение стоимости недвижимости в Риге примерно на 10% и падение цен на дома и апартаменты в Юрмале на 20–30%.

Тренд — нисходящий

Не секрет, что костяк покупателей дорогой недвижимости в Латвии составляли россияне.

В последние годы интерес с их стороны по большей части держался лишь на эмоциональных воспоминаниях и различных мероприятиях развлекательного характера. Именно эти два фактора (последний даже в большей степени) привлекали на местный рынок покупателей. Для молодого поколения российских инвесторов, которым в первую очередь важно сохранить свой капитал, латвийская не–движимость была и остается малопривлекательной. Поэтому ее покупка в этом регионе превращается для наших восточных соседей в уходящий тренд. Особенно активно этому способствует целый ряд событий, произошедших в Латвии в 2014 году.

Тут и принятые изменения в законе «Об иммиграции», который теперь предписывает ино–странному инвестору вложить не менее четверти миллиона евро (ранее 150 тыс. евро), чтобы получить вид на жительство в стране, и ситуация на Украине, из–за которой Евросоюз и США вводят санкции против России и ее граждан, и уход из Юрмалы самых кассовых развлекательных мероприятий, и что еще важнее — падение рубля, делающее нашу недвижимость для россиян дороже. Все это, несомненно, приводит к тому, что Латвия становится малопривлекательной с точки зрения восточных соседей страной даже для временного проживания.

Подобное положение вещей спровоцировало отток иностранных покупателей местной недвижимости и, соответственно, падение ее цен. И, к сожалению, пока надежды на положительный вектор развития ситуации очень слабые. Общий фон настроений пока заставляет готовиться к худшему.

Только факты

По данным Управления по делам гражданства и миграции, за несколько лет действия программы получения ВНЖ в Латвию инвестировано около 2 млрд. евро. По оценкам экспертов, такой же объем денег пришел в Латвию только для покупки жилья, без ВНЖ. Кроме того, многие инвесторы уже имеют вид на жительство в других странах и поэтому не попадают в статистику УДГМ.

Около 50% всех сделок с новыми квартирами за последние три года и около 80% сделок в Юрмале, Старой Риге и тихом центре Риги было заключено с нерезидентами, из которых 80% — россияне. Фактически это означает, что россияне приобрели в Латвии недвижимость на 3–4 млрд. евро.

11.01.2015