Испанская осень-2009. В ожидании хороших вестей

Впрочем, участники испанского рынка «на местах» оптимизма россиян пока не разделяют, при этом не отрицая, что активность русских покупателей, начиная со II квартала 2009 года, в самом деле повысилась. Очевидно, цены снизились до такой степени, что инвесторы уже боятся пропустить пресловутое дно. Но если некоторые российские операторы берут на себя смелость оценивать долю «наших» на испанском рынке аж до 75%, то испанские риэлторы говорят, что на самом деле этот показатель традиционно не превышает 15–20%.

По данным El Pais, одной из крупнейших испанских газет, в конце 2008 года на рынке находились 997 652 жилые новостройки. 47% из них – около полумиллиона новых домов – расположены на побережье. Столь большое количество непроданных объектов курортной недвижимости не несет рынку недвижимости Испании ничего хорошего.

Летом нынешнего года президент группы крупнейших девелоперских компаний Испании G­14 Педро Перес заявлял о том, что «рынок «вторых домов» испытывает крупнейший спад продаж. И это вполне естественно, поскольку при возникновении финансовых затруднений люди в первую очередь отказываются именно от них».

При темпах продаж 2007 года имеющееся на рынке количество домов для летнего отдыха было бы продано за 16 месяцев. Однако при текущих темпах на это уйдет около пяти лет.

Девелоперы пока не будут начинать новых проектов, во многом – из-за того, что банки не будут давать им кредиты. Это означает, что экономике прибрежных регионов Испании придется научиться обходиться без строительного сектора, который являлся одним из главных ее столпов (наряду с туризмом) в течение нескольких десятилетий. В период бума в Испании строилось от 20 до 30 новых объектов на одну тысячу человек населения, по сравнению с 8–10 в среднем по ЕС.

Испанская El Pais пишет, что побережье страны превратилось в заброшенную стройплощадку и усеяно городами-призраками. Впрочем, по мнению эксперта рынка недвижимости Испании из Университета Барселоны Гонзало Бернардоса, существуют и «некоторые проблески надежды». Так, благодаря падению цен и снижению процентных ставок по ипотеке скидки на летние дома достигают 40–50%. Это позволило продажам в мае и июне текущего года держаться на «приличном» уровне. При таком темпе продаж рынок «вторых домов» избавится от всех непроданных объектов в течение трех с половиной лет, прогнозирует специалист.

Российский спрос «качнулся»

Анастасия Волобой, глава представительства OLE International в Санкт­Петербурге, считает, что, несмотря на кризис, в первой половине 2009 года спрос на недвижимость в Испании сохранялся. «Особенно рынок оживился с апреля, когда курс евро более­менее стабилизировался. Это больше всего волновало и волнует наших клиентов, в особенности тех, у кого все сбережения в рублях. Уже с марта 2009 года наблюдается повышенный интерес к коммерческой недвижимости (отели, рестораны, магазины), а также к резко подешевевшему новому жилью на крупных испанских побережьях. Сегодня также пользуются особым спросом объекты от банков, которые, как правило, долго не задерживаются в продаже, а уходят с молотка по очень доступной цене. Большинство покупателей сегодня – это жители Москвы и Петербурга», – характеризует ситуацию Анастасия Волобой.

– Примерно в два раза по сравнению с весной 2009 года увеличилось количество просмотров. Причем наибольшую активность проявляют именно россий­ские клиенты. Следом за ними по активности просмотров идут бельгийские покупатели, затем голландцы, – признает Владимир Ксенофонтов, генеральный директор Overseas Property Rus Ltd, представитель испанской строительной компании Marjal International. – Возродился, но остается весьма низким спрос со стороны английских инвесторов. До былого ажиотажного спроса еще далеко, пока заметны первые признаки оживления рынка (постепенное увеличение числа просмотров и сделок, снижение скидок и бонусов от застройщиков). Тот, кто в ближайшее время купит качественную, удачно расположенную недвижимость вблизи берега моря, в недалеком будущем окажется в числе наиболее удачливых инвесторов.

А вот интерес к коммерческой недвижимости со стороны россиян местные участники рынка, при более близком рассмотрении, объясняют в первую очередь неинформированностью клиентов: когда наши сограждане узнают о доходности от ведения бизнеса в Испании, они сразу теряют интерес. «Я считаю, что ведение бизнеса в Испании – очень специфическая вещь. Сначала надо несколько лет пожить в Испании, понять менталитет, обычаи и традиции этого веселого и удалого народа и только потом думать о покупке коммерческой недвижимости с целью организации бизнеса в Испании», – уверен Владимир Ксенофонтов.

География оптимизма

Средняя цена сделки между российскими покупателями и продавцами курортной недвижимости в Испании в 2009 году снизилась примерно в полтора раза. Если раньше платежеспособный спрос находился на уровне €180–250 тыс., то сейчас сделки начинаются от €120–140 тыс. При этом спрос сконцентрирован на береговых объектах, которые в перспективе будут сдаваемы в аренду.

Наиболее популярны (в порядке убывания): Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-Дорада и Коста-дель-Соль. Коста-Бланка очень популярна потому, что здесь более 300 солнечных дней в году и самые теплые в Испании зимние месяцы (температура в январе днем от +13 до +22 градусов Цельсия). Плюс отличная инфраструктура, множество древних памятников истории и архитектуры, великолепные пляжи, теплое море с самым длинным в Европе купальным сезоном, шикарный климат. Коста-Брава и Коста-Дорада – самые близкие к Барселоне побережья Испании, имеющие хорошую высокоразвитую инфраструктуру и индустрию развлечений. Но эти побережья сильно проигрывают по климату Коста-Бланке, особенно в зимнее время. Коста-дель-Соль – отличное место для жизни и отдыха, не менее популярное у европейцев, чем Коста-Бланка. Однако Коста-дель-Соль проигрывает Коста-Бланке в одном: море на Коста-дель-Соль холоднее, чем на Коста-Бланке. Дело в том, что у побережья Коста-дель-Соль большие глубины моря, и вода из­за этого плохо и медленно прогревается. Во всем остальном Коста-дель-Соль ничем не уступает Коста-Бланке. Хорошие перспективы имеет Коста-де-ла­Лус (южная часть Атлантического океанского побережья Испании), но оно еще не раскручено в России.

На войне как на войне

За последний год сотни мелких и средних испанских строительных компаний потерпели фиаско. Выстоявшие компании заявляют о готовности к выгодным для себя сделкам, ожидая появления земельных участков или неоконченных объектов по демпинговым ценам.

На самый часто задаваемый клиентами вопрос «А будет ли еще одна просадка в Испании этой осенью?» эксперты заявляют, что понижение цен возможно на определенных сегментах испанского рынка недвижимости, например на некачественную «вторичку», неудачно расположенную или имеющую скрытые дефекты. Здесь довлеющим фактором является наличие залоговой недвижимости у банков, которую они могут – теоретически – одномоментно выкинуть на рынок и обрушить его. «Однако такая ситуация маловероятна», – уверяет Владимир Ксенофонтов.

По мнению эксперта, скорее, по окончании летнее-осеннего курортного сезона произойдет некоторое снижение спроса на «вторичку», которое выразится в незначительном снижении цен (в пределах 3–5%) в этом сегменте недвижимости. В секторе высоколиквидной недвижимости, считают операторы, дно кризиса пройдено.