Купить в Европе по цене комнаты, чтобы сдать

Для Петербурга небольшой бюджет  - если речь идет о покупке недвижимости за рубежом – это от €25 до €50 тысяч. Это в среднем равноценно стоимости комнаты в коммунальной квартире – ничего более приличного без привлечения кредитных средств на петербургском рынке недвижимости за эти средства купить нельзя. А вот в странах Восточной Европы или на Балканах можно выбрать одно- или даже двухкомнатную квартиру, которая будет приносить постоянный доход, гарантированный не риэлторскими обещаниями, а просто состоянием местного рынка. Вот только выбирать нужно с умом.

Первое, что приходит в голову даже неискушенному в анализе зарубежных рынков покупателю – это простая мысль: покупать нужно не там, где сосредоточено курортное жилье, потому что курортный рынок в любой стране подвержен сезонным спросам и падениям. Покупать надо там, где есть большой город, в котором люди живут постоянно по той причине, что там есть рабочие места и учебные заведения. И это совершенно правильная мысль. Потому что сезонная аренда – это необходимость постоянного контроля плюс оплата издержек (счета за коммунальные услуги, амортизация и тп) из кармана собственника, и, что самое обидное, квартира будет пустовать большую часть года – вне сезона. А постоянная аренда – это годовой договор с арендатором, который, помимо найма, оплачивает и счета за коммунальные услуги. Плюс вносит владельцу квартиры залог («депозит»), гарантирующий компенсацию ущерба в случае порчи имущества.

Страны Балтии

Самое простое, понятное и доступное по причине близости территориальной – это Латвия, Эстония и Литва. В Латвии в большей степени, чем в остальных балтийских странах, коренное население говорит по-русски – возможно, отчасти поэтому страна всегда лидировала в сфере продаж местной недвижимости россиянам.

А что до рыночных тенденций и цен, то они во всех трех державах сравнимы – что в столицах, что в провинции. Рынки давно восстановились после кризиса 2008 года, и цены на квартиры в крупных городах растут. Квартиру стоимостью в €30 – 40 тысяч можно найти в спальных районах Риги, Тарту, Каунаса, Вильнюса. В Таллине – уже, пожалуй, вряд ли, поскольку в эстонской столице рост цен в последние годы отчаянно бил рекорды.

В зеленых районах Риги, сосредоточенных вокруг тихого центра, с хорошей инфраструктурой – то есть фактически «то, что доктор прописал» для молодых семей с детьми. А значит, такая квартира будет сдаваться круглый год на ура. Залог быстрой сдачи – адекватная цена. Скажем, однокомнатная квартира в панельном доме советской постройки площадью 35 кв. м в районах Пурцемс, Иманта или Межцемс будет стоить сегодня €27 тыс. Она сдается в аренду в среднем за €270 в месяц + коммуналка. Если состояние квартиры хорошее и расположение наиболее удачное, то арендная плата может доходить до €350, но не выше. Двухкомнатная квартира такого же качества обойдется от €35 тыс., и принесет в месяц до €450. За поиск арендатора и контроль за перечисление арендной платы местный риэлтор возьмет 10-20%. За вычетом налогов (актуально для законопослушных граждан) чистая прибыль составит 5-7% годовых – то есть хороший среднеевропейский процент доходности.

Конечно, здесь есть и дома последних лет постройки, новые проекты – и даже много. Но цена квадратного метра там будет уже не €650 - €750, а от €1300. поэтому уложиться в бюджет «до €30 тысяч» или до €40 тысяч» никак не удастся, при всей заманчивой красоте и ликвидности таких квартир.

Болгария

Болгарию как-то не очень принято рассматривать как страну, где покупают обычное городское жилье в крупных центрах урбанизации. Здесь на слуху квартиры в курортных комплексах, которые сотнями были выстроены на побережье Черного моря за последние 10 лет. Цены на первой линии хоть на Солнечном Берегу, хоть в Созополе, хоть в Приморско начинаются от €50 тыс. за студию, а на последней – от €25 тыс. Сдавать такие квартиры в аренду, конечно, можно, но только летом – то есть с июня по август. В мае море еще холодное, и чартерные рейсы не летают. В сентябре отпускники массово уезжают – детям надо в школу, и цены на аренду резко падают в виду переизбытка предложения. При хорошем расположении такая летняя квартира принесет около €2000 за сезон, а остальное время будет пустовать. Плюс коммуналка, плюс такса обслуживания, если в комплексе есть своя территория, бассейн и охрана… плюс поиски ответа на вопрос «где искать арендаторов»… Словом, совершенно ясно, почему такие квартиры люди покупают главным образом для себя, а не для сдачи внаем.

Совсем иное дело – квартира в крупном городе, скажем, в Бургасе. Или в любом мало-мальски крупном городе в центре страны. Здесь действуют законы внутреннего арендного рынка, в которых никак не фигурирует близость к морю, а зато на первый план выходят соседство с парками, количество детских садов вокруг, удаленность от хорошей гимназии. И, конечно, самое важное – сколько в городе крепких, работающих и регулярно выплачивающих зарплату предприятий. Потому что чем их больше, тем быстрее найдется болгарское семейство, желающее снять жилье. В Бургасе, скажем, срок экспозиции средней квартиры в хорошем зеленом районе, при адекватных условиях наймодателя, не превышает одной недели – практически как в Петербурге. То же самое в Софии, в Габрово, в Стара Загора… Месячная арендная плата за одно-двухкомнатную квартиру в советской панельной девятиэтажке составит €150 - €250 плюс коммуналка. При стоимости такой квартиры около €30 тыс. получается та же доходность, что и в Латвии – крепкая среднеевропейская.

Бонусом станет понимание того, что такое жилье, в отличие от курортного, всегда можно быстро продать, не роняя в цене.

Источник: Салон зарубежной недвижимости

15.09.2014