Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Читать все статьи раздела
Обзор-MIX

Топ-10. Роза ветров в разные стороны

За годы кризиса покупатели почти забыли постулат о том, что покупка недвижимости в Европе позволяет заработать на росте цен. Сейчас вопрос ставится иначе: купить жилье у моря для собственного пользования, не обращая внимания на динамику изменения цен, или вложить средства в не курортные, но более стабильные рынки, с потенциальной возможностью быстро продать и попытаться получить доход от аренды. При такой постановке вопроса самыми востребованными из европейских стран по числу запросов и количеству сделок из года в год остаются Болгария, Испания, Латвия, Эстония, Финляндия, Кипр, Греция, Черногория, Турция, Германия.

Рынки этих стран – лидеров зрительских симпатий россиян – ведут себя совершенно противоположным образом. Есть страны, в которых снижение даже в кризис было настолько минимальным, что они снискали славу «самых стабильных рынков» (Германия, Финляндия). Где-то цены, упав несколько лет назад в 2 раза, уже начали заметно расти (Эстония, Латвия). Где-то – едва стабилизировались (Болгария). Где-то – до сих пор продолжают снижаться (Испания, Кипр, Черногория). Все это разнонаправленное движение сегодня оптимистично именуется процессом восстановления.

Германия. Для инвестиций

Согласно прогнозу правительства страны, ВВП Германии вырастет в текущем году на 1,8%, а в 2015 - на 2%. Другие страны еврозоны таким показателям могут только позавидовать. На рынке недвижимости - инвестиционный бум: по данным Financial Times, Германия в 2013 году возглавила список самых популярных европейских стран у инвесторов.

По данным GlobalPropertyGuide, в Германии цены на жилье выросли на 9,61% в 3 квартале 2013 по сравнению с предыдущим годом. Крупных, средних и мелких инвесторов привлекает то, что стоимость объектов недвижимости во всех сегментах рынка постоянно растет, а банки готовы кредитовать российских покупателей  по среднеевропейским ставкам – 4-5%. В 2012 году цена ликвидного квадратного метра в Мюнхене, Нюрнберге, Кельне, Франкуфурте-на-Майне увеличилась в среднем на 15%. 2013 год показал аналогичную динамику.

Развитие производственных проектов, новые рабочие места, приток мигрантов – это, по мнению немецких риэлторов, обусловило и рост арендной платы на 15-20% за последнюю пятилетку.

Согласно рейтингу лучших городов Германии за 2013 год, составленному Кёльнским Институтом немецкой экономики, лидером признан Вольфсбург (Нижняя Саксония). Здесь расположена штаб-квартира и заводы немецкого автогиганта Volkswagen. Второе место занял Ингольштадт, где находятся штаб-квартира автомобильной компании Audi и розничной сети Media Markt. Третье и четвертое - баварские университетско-научные центры Эрланген и Регенсбург. В первую десятку вошли стабильно развивающиеся и растущие Лейпциг, Вюрцбург, Брауншвейг, Берлин, Кассель и Ольденбург.

Германию нет смысла рассматривать тем, кто ищет недвижимость для отдыха, или для того, чтобы облегчить себе визовый въезд в страны Шенгена. Консультанты сходятся во мнении: адекватная покупка здесь – это офис, квартира либо целый доходный дом на 4-6 и более квартир (в зависимости от бюджета) в крупном или среднем по размеру городе, там, где востребована недвижимость на рынке аренды. Бюджеты подобных покупок начинаются от 60 тысяч евро, если речь идет о единичной квартире. Доходность таких объектов в среднем составляет 5-7% годовых.

Кипр. Для души

Пока в других средиземноморских странах под влиянием кризиса цены лавинообразно падали, кипрские риэлторы и девелоперы рапортовали о стабильности. В самый острый для многих соседних стран период кризиса снижение цен на курортную недвижимость на Кипре составляло не более 10-15% в год. Так продолжалось с 2009 по 2011 год, пока банковский кризис не обрушил рынок. Падение цен и рецессия до сих пор не отпускают маленькое островное государство.

Напомним: в марте 2013 года кипрская банковская система потерпела настоящий крах. Правительство было вынуждено временно закрыть банки и ввести контроль за движением капитала, который действует до сих пор. Кипр был вынужден просить внешнюю помощь. В 2013 году снижение ВВП составило 8,7%. Прогноз на этот год – минус 3,9%.

В 2013 году, по данным земельного департамента Кипра, продажи упали на 51% по сравнению с 2012 годом. Если рассматривать падение продаж по регионам, то в Никосии оно составило 66%, Фамагусте — 60%, Ларнаке — 55%, Пафосе — 44% и Лимассоле — 34%.

Экономическая нестабильность, отсутствие ликвидности, высокие процентные ставки, рекордный уровень безработицы и неуверенность относительно будущего развития рынка недвижимости на Кипре – вот составляющие экономической картины - 2013. Всего за год цены в разных сегментах рынка упали на 25-40%. Аналитики пророчат и в этом году продолжение падения цен на жилье.

Впрочем, сбить с ног кипрских девелоперов, реализующих многомиллионные проекты в курортных Ларнаке и Пафосе, не так-то просто. Продажи идут и сейчас, хотя, конечно, совсем не теми темпами, как до обвала, да и доля иностранных покупателей, до кризиса составлявшая 50%, сократилась до 20%. Практически все они – из России.

Средний бюджет для квартиры у морского берега или в горах на Кипре сегодня – около 90 тысяч евро, для виллы – от 250 тысяч евро.

Продавцы сегодня охотно торгуются на понижение, правда, покупать подешевевшую недвижимость придется без привлечения заемных средств — ипотеку на Кипре сегодня получить нереально, как, впрочем, и рассрочку от застройщика.

Болгария. Бюджетное море

5 лет роста на рынке недвижимости, 5 лет спада, и – долгожданная стабилизация, вызвавшая сразу же смелые прогнозы о предстоящем новом росте. В реальности сделкам купли-продажи курортной недвижимости в Болгарии еще расти и расти до понятия «инвестиции», однако, эта страна вот уже много лет лидирует по числу продаж объектов россиянам. Болгария занимает последнее место в ЕС по ВВП на душу населения, при этом, кредитные институты в стране работают и сегодня четко, вернувшись к докризисным ставкам.

В 2013 году, по данным Национального института статистики, годовой спад цен на квартиры составил в среднем по стране всего 0,24%. Жилье в Софии дорожает на 2,13. Курортный сектор показывает местами спад, местами рост на сотые доли процента. Это означает стабилизацию. Средняя цена квадратного метра в Софии - 736 евро, в курортных зонах – от 450 евро до 1500 евро. Эти цены все еще примерно на 40% ниже докризисных пиковых значений.

Сделки с россиянами заключаются в сегменте главным образом «35-60 тысяч евро», и число покупателей в последние год-два ощутимо растет. Главный мотив – дешевая квартира на море для отдыха. Такие нюансы, как возврат средств в результате последующей перепродажи или сдача в аренду, не обсуждаются.

Испания. Свет в конце ценопада

Испанский рынок курортного жилья, начиная с 2009 года, летел вниз лавинообразно, быстро и обширно – такого кризиса перепроизводства в этом сегменте рынка не было ни в одной другой стране ЕС. Падение цен на курортный неликвид составило более 50%, на качественные варианты – до 40%.

В прошлом году Центробанк страны озвучил робкие данные о прекращении рецессии: в третьем квартале 2013 года прирост ВВП составил 0,1%. Рост, наметившийся после 9 подряд кварталов сокращения экономики, вызван ростом экспорта испанских промышленных товаров. Сжатие внутреннего спроса, безработица и трудовая миграция в соседние страны – в этом смысле Испания стоит в одном ряду с Болгарией, Грецией и другими слабыми станами ЕС. Однако с точки зрения покупателей из России все эти минусы становятся плюсами: низкие цены на все, от недвижимости до потребительской корзины, возможность торга, недорогая рабочая сила. Цены на курортную недвижимость в Испании находятся на том же уровне, что и на Кипре, с той лишь разницей, что сейчас их снижение уже минимально - в зависимости от региона, оно составляет от 1,5% до 9% в год.

Финляндия. Только спокойствие

Эта страна никогда не манила быстрым ростом цен, поэтому и падение после кризиса было минимальным – в пределах 10-15%, да и то в основном на дорогостоящие дома. В секторе городских квартир в столице страны Хельсинки снижения цен и вовсе не случилось. Банки в стране ведут осторожную кредитную политику, по большей части отказывая в заемных средствах даже резидентам, не говоря об иностранцах. Это, по мнению риэлторов, тормозит рынок.

Емкость российского спроса – это около 400 сделок в год. Если до кризиса основной спрос приходился на приграничные дачи и более удаленные от границы горнолыжные курорты, то сегодня он переместился в сторону столичных квартир. В основном это инвестиционные покупки: сдача в аренду в Большом Хельсинки (Эспоо, Вантаа, Кауниайнен) приносит 5 – 8% годовых. Цены – от 1500 евро за квадрат. Стоимость аренды малогабаритных квартир в Хельсинки и пригородах растет каждый год примерно на 2–3%, как и стоимость самой недвижимости (в 2013 г. рост составил около 5%).

Греция. Рынок иррациональных зависимостей

Греческая недвижимость за последнее десятилетие не подвергалась стремительному росту цен, поэтому сейчас, в период кризиса, падать ей особенно неоткуда – так говорили местные риэлторы в 2209-м, 2010-м, 20011-м годах, так говорят и по сей день. Впрочем, по усредненным данным, в 2013 году Греция стала одной из стран-лидеров по темпам падения цен. По данным Knight Frank, жилье за год подешевело на 9,1%, а за последние 5 лет – на 37,6%.

Греческий рынок нестандартен: здесь не было ни строительного бума, ни безудержного роста цен, ни экспансии российских инвесторов. Ценопад выглядит сумбурно: при фоновом снижении в 5-7% иногда, при необходимости срочной продажи, дисконт на некоторые объекты доходит до 30-40%.

Россияне приобретают дома и квартиры главным образом на Крите или вблизи Афин. В прошлом году дополнительным стимулом к покупке стала готовность греческих властей выдавать бонусом к покупке от 250 тысяч евро резидентский статус.

Сегодня на побережье одного из четырех морей, которыми омывается страна, можно подобрать квартиру стоимостью от 50 тысяч евро, таунхаус от 100 тысяч евро, цены на виллы начинаются от 200 тысяч евро. Самая дорогая недвижимость – в столице Эллады, но зато здесь она быстрее и окупается. Месячная аренда дома на берегу моря в пригороде Афин  стоит 1500–2000 евро в месяц, что считается для Греции недешево, месячная аренда квартиры в центре города - 300–450 евро. О кредитовании речь не идет.

Эстония. Резкие прыжки

Эстонский рынок недвижимости находится сегодня поражает воображение: еще пять лет назад цены сложились вдвое и страна погрузилась в рецессию, а ныне уже второй год подряд статистика снова показывает рост рынка.

До 2000 года средняя цена квадратного метра таллинских квартир не превышала €300. Затем последовал жилищный бум, с 2000 по 2007 год увеличивший цены апартаментов Таллина, Тарту и Пярну в среднем в 4,5 раза. Этому способствовало как снижение банковских процентов по ипотечным кредитам до 4% и общий рост экономики, среднегодовые темпы которого составили около 9%. В 2007 году в Таллине средняя цена квадратного метра составила 1629 евро, в Тарту – 1020 евро, в Пярну – 1047 евро. К 2009 году квартирные сделки выглядели уже уныло – цена за квадратный метр упала на 50%. А банки при этом в 2 раза подняли процентные ставки – до 8%.

Сегодня цены на квартиры в Таллине опять почти сравнялись с максимальными докризисными значениями. Банки вновь опустили процентные ставки – правда, нерезидентам кредитов не дают. Но, несмотря на это, среди покупателей – снова едва ли не ажиотаж. На рынок вышли россияне, финны, представители азиатских стран. ЕБРР прогнозирует рост ВВП Эстонии в 2014 году на уровне 2,8%. Рост цен на столичные метры, по данным GlobalPropertyGuide, в Таллине всего за год по данным реальных сделок составил 12,46%. Сдача в аренду приносит 6-7% годовых.

Правда, эстонская провинция ведет себя совсем иначе – здесь сосредоточены едва ли не самые дешевые в Европе предложения квартир и домов по 15 тысяч евро. Но риэлторы, откровенно говоря, не советуют даже рассматривать такие варианты, не то что их приобретать.

Черногория. Рынок противоречий

Данные Monstat по ценам и количеству проданных квартир показывают значительное восстановление строительного сегмента. В 4 квартале 2013 года продано в общей сложности 244 квартир, а средняя цена квадрата составила 1,236 евро. По сравнению с аналогичным периодом 2012 года количество проданных квартир выросло на 20%, а стоимость кв. метра - на 6,8%. Правда, по сравнению с данными предыдущего полугодия стоимость квадратного метра, наоборот, понизилась.

Самая высокая средняя цена новых квартир в последнем квартале 2013-го зафиксирована в Будве - 2455 евро, а наименьшая в Никшиче - 582 евро. Средняя цена за квадратный метр в Подгорице составила 1113 евро, 1016 евро в Баре, в других городах совокупная стоимость в среднем была 629 евро. В общей сложности в 2013 году продано 852 объекта недвижимости, что больше по сравнению с предыдущим годом на 70%.

В 2010 г. в экономике страны начался небольшой – буквально на долю процента - рост. В 2013 году рост ВВП составил 1,5%. В январе 2014 года ЕБРР дал прогноз 2-процентного роста экономики Черногории в этом году.

Для краткосрочных инвестиций Черногория вряд ли подходит, так как рост цен и увеличение ликвидности объектов на рынке на ближайшие годы никто не берется прогнозировать. Как и в других курортных странах, здесь главный аргумент покупателя звучит коротко и ясно: «хочу!».

Латвия. Рынок для эмигрантов

Латвия в 2013 году уверенно вошла в лидеры самых востребованных россиянами мест покупки зарубежной недвижимости. Главный козырь, вознесший Латвию на гребень популярности – это появление самой простой в ЕС процедуры получения вида на жительство. В прошлом году резидентский статус в стране запросили более 3 тысяч российских покупателей недвижимости. Если сравнить эти данные с общим числом сделок в других европейских странах, видно, что Латвия идет с серьезным, в разы, отрывом.

Количество сделок с жилой недвижимостью в Риге в 2013 году по сравнению с предыдущим годом выросло на 14%, и стало рекордным за последние шесть лет. Средний уровень цен  на квартиры в Риге за год вырос на 3%.

Цены в центральных столичных районах составляют 1500 – 3500 тысячи евро. Если не брать во внимание элитный сектор, то средние цены ликвидного вторичного жилья в городах Латвии – это 550-870 евро за кв. м. Вся городская недвижимость сдается в долгосрочную аренду, принося традиционные для ЕС 5-7% годовых. И прогнозы по Латвии звучат почти так же, как и для рынков других небольших европейских стран, испытавших серьезное падение цен после кризиса, а сегодня демонстрирующих восстановление рынка и небольшой рост. Стабилизация, продолжение умеренного роста, появление новых девелоперских проектов.

Турция. Вне еврозоны

Одна из мощных экономик мира, страна, стоящая на 15-м месте по ВВП, Турция не испытала на себе влияния мирового финансового кризиса в той мере, как страны ЕС, и привлекает российских покупателей и инвесторов стабильным и растущим рынком. Ежегодно в стране совершается более пяти миллионов сделок с недвижимостью.

В последние годы россияне ежегодно совершают в Турции более 2000 операций купли-продажи на рынке курортных квартир и домов, занимая второе место в рейтинге самых активных покупателей турецкой недвижимости. Впереди идут англичане, а следом - граждане Норвегии, Саудовской Аравии, Швеции и Кувейта. Рост спроса со стороны россиян вызывают вступившие в прошлом году в силу послабления в иммиграционном законодательстве, а также отмена в 2012 году «принципа взаимности».

GlobalPropertyGuide назвал в последнем отчете Турцию одним из наиболее сильных европейских рынков жилья - 4,65-процентный среднегодовой прирост цен. По мнению риэлторов, с января 2010 года к началу 2014 года цены на недвижимость выросли на 29,3%.

Чаще всего россияне покупают в Турции квартиры стоимостью 65-90 тысяч евро. Эксперты считают, что независимость от еврозоны – дополнительный козырь, который позволяет турецкому рынку продолжать идти вверх.

 

 

Юлия Лозовская специально для ee24.ru

07.04.2014

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?