Эстония: вниз или вверх – всегда впереди

История взлетов и падений

До 2000 года средняя цена квадратного метра таллинских квартир не превышала €300. С 2000 по 2007 годы строительный бум увеличил стоимость квартир во всех крупных городах Эстонии - Таллине, Тарту и Пярну - в 4 -5 раз. В 2007 году, ставшем кульминационной точкой в истории, средняя цена столичного квадрата составила 1629 евро, а пиковые значения достигали 2200 евро, в случаях с редкими образцами элитных квартир в центре города – даже 5-6 тысяч евро за кв. метр. В Тарту среднеценовые значения на пике достигли 1020 евро за квадрат, в Пярну – 1047 евро.

Затем цены устремились вниз, и к 2009 году упали на 50%, а банки в 2 раза подняли процентные ставки – до 8%. И вскоре – новый рост. Став внезапно лидером кризиса, Эстония затем превратилась в лидера восстановления. Рост цен на столичные метры, по данным разных статистических источников, в зависимости от района города составил в 2013 году от 9,5% до 15%. Ежеквартально стоимость квадрата в основных крупных городах страны прирастает на 2-4%.

В результате такой динамики сегодня рынок недвижимости крупных городов полностью отыграл обратно: цены на квартиры в Таллине уже сравнялись с максимальными докризисными значениями, а кое-где и превысили их. Новые проекты, начавшие стартовать еще в 2011 году, сегодня продаются в столице по 1800 - 2500 тыс. евро за квадрат и выше. Банки вновь опустили процентные ставки. И, хотя Эстония – одна из немногих стран в ЕС, чьи финансово-кредитные учреждения практически закрыты для нерезидентов, тем не менее, среди покупателей – снова ажиотаж.

Инвестиции – отдельно, дача - отдельно

На рынке активны россияне, финны, представители азиатских стран. «Покупатели недвижимости в Эстонии делятся на несколько категорий, - говорит Лина Киптикова, коммерческий директор OUToilaLik (Нарва), - Шведы и финны, северные соседи, скупают недорогую и, как мы считаем, недооцененную недвижимость в островной и северо-восточной части Эстонии. Московские покупатели интересуются инвестиционными квартирами в Таллине или домами и квартирами в прибрежной части Пейпси-ярв (Чудское озеро), организовывая себе таким образом вариант дачного отдыха в недорогой и спокойной стране, климат которой не сильно отличается от российского.

Петербуржцы покупают как в Таллине, так и в провинции. Последний вариант - это недорогие квартиры в маленьких городках, дачи, хутора. Это, конечно, не инвестиционная покупка, а только для собственного пользования. Но зато совсем недорого – можно найти сегодня старый финский хутор за 45 тысяч евро, квартиру в Нарве за 15 тысяч евро, а небольшой отель или ресторан в небольшом городке на трассе – за 150 тысяч евро. Люди открывают новые места - ставший курортным Силламяэ, элитный Тойла, старинную Саку».

Местные эксперты считают, что при прочих аналогичных данных в Эстонии цены на недвижимость в 2-3 раза ниже, чем в Финляндии и Швеции – именно поэтому они будут постепенно сравниваться с северными соседними державами. Повышенный интерес к эстонским квадратным метрам создают в какой-то степени и пенсионеры из скандинавских стран, переезжающие жить в недорогую Эстонию.

Не вся Эстония одинаково полезна

«Говоря о подъеме рынка недвижимости, я прежде всего имею в виду Таллин - вся жизнь сконцентрирована там, - рассказывает Руслан Гулида, специалист по недвижимости RE/MAX, - С инвестиционными целями я советую покупать только в Таллине. Арендный рынок здесь активен, и количество свободных площадей невелико. Нередки случаи, когда квартира находит арендатора буквально за день-два. В Таллине на аренде можно заработать от 6% до 11% годовых. Другой вариант - Тарту. Рассматривать остальные города с целью инвестиции и сдачи на аренду особенного смысла не вижу».

В последние годы Эстония приобрела известность как страна, где можно купить квартиру в провинции за 5-7 тысяч евро. Другой вопрос, что, как и в любой другой восточно-европейской стране, подобную недвижимость затем невозможно ни сдать в аренду, ни быстро продать. И, хотя сделки в этом сегменте в действительности идут, эксперты особенно не учитывают его, говоря о состоянии рынка. Более того, не ведется даже публичной статистики по сделкам в регионах – настолько незначительным считают провинциальный рынок своей маленькой страны сами эстонцы.

«За 50 тысяч евро можно купить сегодня маленькую квартиру в спальном районе. Наш рынок очень небольшой. В центре Таллина цены быстро растут, и поэтому найти жилье непросто. Там цены уже стали выше докризисных, но зато именно там я бы решился на 100% гарантировать заработок и на аренде, и на повышении цен. Наиболее опытные инвесторы так и поступают, покупая сегодня 1-3-комнатные квартиры в центре Таллина, либо даже в самом Старом городе. Цена ликвидной покупки в центре может быть от 80 до 150 тысяч евро. В Старом городе бюджет – ближе к 300 тысячам евро», - говорит Руслан Гулида.

Цены в Таллине, полагают эксперты, растут за счет внутреннего и внешнего спроса, Тарту и Нарва дорожают исключительно за счет активности покупателей-россиян, Пярну – за счет финнов. За 2013 год, по официальным данным, число сделок в разных регионах страны выросло на 15-25%. Вдохновленные экономическими показателями последних лет и активностью иностранцев на рынке Эстонии, аналитики на 2014 год прогнозируют рост цен на недвижимость в пределах от 8% до 15%.

Цены на квартиры в Эстонии, по данным на 1 квартал 2014 г.

Источник: RE/MAX Эстония

Средняя стоимость кв. м и годовое изменение на рынке квартир Эстонии (по данным на 4 квартал 2013 г.)

Таллин

Старый город           2760 евро

Кадриорг                   2175 евро (+ 13,2 %)

Центр                         1610 евро (+   4,8 %)

Каламая                      1425 евро (-    3,4 %)

Пирита                       1300 евро (+   5,4 %)

Спальные районы    1075 евро (+ 20,4 %)

Другие города

Тарту              1055 евро (+ 16,6 %)

Пярну               680 евро (+-  0,0 %)

Нарва               435 евро (+ 24,8 %)

Источник: RE/MAX Эстония

21.03.2014