Германия, Латвия, Эстония: недвижимость для инвестиций и эмиграции

УЧАСТНИКИ:

Юлия Лозовская, главный редактор, руководитель проекта «Ваш дом за рубежом»

Анатолий Школьников, директор КС-Immobilien (Германия)

Андрей Козел, консультант компании Realia (Рига)

Эдмундс Кидикас, эксперт компании Remax в Латвии

Руслан Гулида, эксперт компании Remax (Эстония)

ГЕРМАНИЯ

Анатолий Школьников, директор КС-Immobilien

Могу с полной ответственностью сказать, что рынок недвижимости Германии переживает небывалый бум. За 2013 год сумма инвестиций в немецкую недвижимость составила 25 млрд евро, это небывалый подъем. По данным газеты Financial Times, Германия является наиболее привлекательной страной для инвестиций в недвижимость, опережая  даже Англию. Чем вызван такой инвестиционный бум?

В последние годы в Германии мало строили, жилья катастрофически не хватает, в настоящее время новые объекты оплачиваются на уровне проектирования. Если инвестор покупает недвижимость, то может рассчитывать, что через определенное время она подорожает.

Экономика развивается, у людей появляются деньги, они стараются улучшить свои жилищные условия. Но надо понимать, что, купив недвижимость и сдав ее в аренду, вы не получите золотоых гор. Арендная плата имеет свои ограничения. Если арендатор первый раз пришел снять жилье, собственник может назначить любую цену. Другой  вопрос, согласится ли на нее арендатор. Но если покупается недвижимость с жильцами, то собственник по закону не имеет права поднимать арендуню плату до космических высот.

Ю. Л.: Что является наиболее ликвидным для российского покупателя?

А. Ш.: По нашему опыту, это многоквартирные дома. Там прибыли, особенно поначалу,  ниже, чем на коммерческих объектах, но жилье легко сдать в аренду.

Недавно для одного нашего клиента, который владеет домом, состоящим из 4-х комнатных квартир, мы подобрали в одну из квартир арендатора - мать с тремя детьми. Женщина получает социальное пособие, ей не положена такая квартира, но других нет, поэтому социальные службы оплатили ей такое жилье. И такая ситуация – не редкость.

Ю. Л.: Но, наверное, сдается купленное не везде и не за любые деньги. Где нижний порог вхождения россиян в германский рынок?

А. Ш.: Начну с того, что любому, кто имеет право легально проживать в Германии, власти гарантируют крышу над головой и не дадут  умереть с голоду. Социальная поддержка – самая сильная в Европе. Получатели социального пособия и пенсионеры, они концентрируются в крупных городах,  там центр германского рынка недвижимости.

Стартовать можно с 40-45 тысяч евро, это позволит купить нормальную квартиру в Восточной Германии. Немецкие банки, хотя и далеко не все, начинают разговоры о кредите с 25 тысяч евро. В этом смысле хватит 20 тысяч евро собственных.

Ю. Л.: Раньше банки в Европе давали ипотечные кредиты россиянам очень острожно и выборочно. В любом случае, своих денег должно было быть не меньше половины. Сейчас вы назвали другие цифры, ситуация, в частности в Германии, изменилась?

А. Ш.: Изменилась, но не буду скрывать, что иностранцу невозможно придти просто так в германский банк и получить кредит. Банк имеет право не дать кредит, и даже не открыть счет. Однажды нам удалось при стоимости квартиры 72 тысяч евро получить для клиента кредит в 50 тысяч. Но это была наша работа. Если бы клиент пришел в одиночку, ему там ловить было бы нечего.

Ю. Л.: В общем-то понятно, что при покупке недвижимости в любой стране, услуги консультанта вещь обязательная. Попытки на них сэкономить, чаще всего, ни к чему хорошему не приводят.

А. Ш.: Что касается кредитов в целом, то в Германии действует схема «50:50». Например, квартира стоит 50 тысяч евро. Банк соглашается  выдать кредит на 25 тысяч, то есть на половину стоимости. Но не забудьте, что есть еще оформительские расходы и услуги маклеров, в сумме  это еще процентов 10, но не меньше 8 тысяч евро. При небольшой стоимости квартиры маклеры берут не процент, а фиксированную плату за свои услуги.

Иногда, банк соглашается выдать кредит и на все эти расходы, в данном примере, выдать 60% от стоимости квартиры.

Ю. Л.: Какова доходность недвижимости в Германии? Те самые обще-среднеевропейские 5% годовых, или?

А. Ш.: Есть два способа подсчета рентабельности. Если речь идет о своих деньгах, то это одни проценты. Если был получен кредит, то другие. Если потрачено 25 тысяч евро своих и еще 25 получено от банка, то доходность от «своих» может достигать 7-8, даже 9%. Если все вложенные средства свои, то доходность 5% считается в Гемании очень приличной.

Если купить многоквартирный дом, «разрезать» и продавать по квартирам, то доход может быть и выше. 

Кроме того, в Германии нет прямой зависимости между стоимостью объекта и бущущим размером арендной платы. Иногда на рынок выводятся объекты ниже рынка, когда их надо срочно продать. А размер арендной платы остается рыночным.       

Ю. Л.: Какие-то преференции, помимо 5-процентного дохода, дает покупка недвижимости в Германии?

А. Ш.: Покупка недвижимости в Германии не дает никакого права на получения вида на жительство. Что бы там не говорили разные рекламные обещания. Даже виза собственника в Германии не предумострена. Только если, допустим, за длительной визой обратится собственник нескольких объектов недвижимости, которые ему надо облуживать, ремонтировать и т.д. – но и то в любом случае выдача такой визы остается на усмотрение  консульского отдела. Собственник может  рассчитывать на визу туриста, провести там с семьей отпуск, месяц-полтора, если дела позволяют.

Ю. Л.: Подведем итог. Германия – страна надежная для инвестирования, и только для этого. Где гарантированно можно заработать, если обращаться к правильным экспертам. Но совместить покупку жилья и постоянное проживание не получится. В отличие от Латвии…

ЛАТВИЯ

Ю. Л.: Какая покупка, от какого ценового порога позволяет получить статус резидента?

Андрей Козел, консультант компании Realia (Рига)

Сейчас еще пока действует порог в 71,5 тысяч евро в провинции и 143 тысячи – в Риге и окрестностях. Нижний порог хотят убрать, но замечу, что сейчас недвижимости за 70 тысяч евро практически уже и нет. Да и за 143  тысячи наши российские клиенты не покупают. Наши сделки только под ВНЖ начинаются от 180 тысяч евро. Это 2-4-х комнатные новостройки в спальных районах Риги. И до 350 тысяч евро.

Большой популярностью стали пользоваться отдельные дома на две квартиры площадью около 200 кв. метров по цене 200-300 тысяч евро. Они покупаются на две семьи, для взрослых и подрастающих детей.

ВНЖ предоставляется на 5 лет, каждый год его надо подтверждать.

Можно обращаться за ВНЖ на всю семью, дети получат его до совершеннолетия. Документы подаются на русском языке, вся информация выдается также на русском языке.

ВНЖ через покупку недвижиости выдают с 2010 года, рост заявителей наблюдается каждый год, из 2 тысяч россиян, получивших ВНЖ в Латвии в 2013 году, 80% воспользовались именно этим механизмом.

Многими россиянами Латвия рассматривается как второй дом, где часто живут семьи бизнесменов, ведущих дела в России. Покупать выгодно и с точки зрения инвестиций. Латвия развивается, цены на жилье растут.

Ю. Л.: Из практики известно, что и провинциальный порог работал неплохо. Латышская провинция – это не российская провинция, всего полчаса езды до Риги, есть хорошие районы и дешевые квартиры, некоторые покупатели, чтобы добрать бюджет до нужного порога, позволяющего получить ВНЖ, покупают по несколько квартир.

А. К.: Да, под Елгавой есть популярный район Озолниеке, ближайший к Риге. Но все квартиры до 70 тысяч евро там уже распроданы, поледние закончились года полтора назад, и сейчас там не купишь квартиру дешевле 100 тысяч евро.

Ю. Л.: Да, это в Болгарии есть сотни объектов за любую цену, в любом месте, в Латвии всегда разговор такой - это было, но кончилось, здесь последняяя квартира осталась,   здесь уже будет дороже. Удивительно.

А. К.: За последние полгода рынок в районе Озолнеке превысил все мыслимые и немыслимые продажи, потому что было самое выгодное место с точки зрения получения дешевого ВНЖ, все стремились туда.  Эти квартиры и дома закончились. Все, что стояло недостроенным во вермя кризиса, достроено и продано.

Ю. Л.: Как это отразилось на ценах?

А. К.:  Они мгновенно дошли 100 тысяч евро.

Ю. Л.: А ведь каких-то 4-5 лет назад цены в Латвии упали в 2 раза.

А. К.: Для наиболее выразительного ответа отвлекусь на элитную недвижимость В «жирные» докризисные годы, в 2005 -2006-м, начале 2007 года цена 1 кв.метра в Юрмале на первой линии составляла 5 тыс евро, сейчас достигает 9 тысяч.

Сейчас покупатели четко знают, для чего они покупают недвижимость в Латвии: для себя или для сдачи в аренду. Нет уже такого: получу ВНЖ за 143 тысячи евро и не знаю еще, что буду делать с квартирой. Квартиры в центре Риги покупаются для сдачи за хорошие деньги, сдается дорого и быстро. Дом в рижском районе или квартира в «спальнике» в Риге в основном используется самими покупателями или близкими родственниками.

Но все операции по покупке лучше доверить профессионалам. Простота обманчива, если сами найдете квартиру за 150 тысяч евро и совершите сделку, даю 90%, что ВНЖ не получите.

Ю. Л.: Соглашусь, надо понимать, что расставание со 150 тысячи евро не означает, что нотраиус, закрепивший вашу сделку, вынесет на блюдечке вам ВНЖ. Есть процедура, которую надо пройти, кстати, в Латвии она самая короткая по времени – около месяца или меньше?

А. К.: Можно получить ВНЖ в Латвии за 5 дней

Ю. Л.: Как в Латвии с ипотечными кредитами?

А. К.: Россиянам их дают. И, покупая дом или квартиру с участием ипотечного кредита, можно также получить ВНЖ. Но надо соблюсти некоторые условия. Зато максимальная ставка - 7% годовых, и можно получить кредит на 60% от оценочной  стоимости недвижимости. Но обычная практика – 50%.

Эдмундс Кидикас, эксперт компании Remax в Латвии:

Хочу добавить, что рынок в Риге вообще отличается от остальной Латвии. Рижский регион, в том числе курортная зона Юрмала, это половина латвийской экономики. Там происходит 80% сделок рынка недвижимости.

В спальных районах Риги цены колеблются от  500 до 700 евро за кв.метр. Двухкомнатную квартиру 50 кв метров можно купить за 25-35 тысяч евро.  До кризиса это было 1,5-1,6 тысяч евро соответственно.

Если говорим о новом строительстве, то там цены 1- 1,7 тысячи евро за 1 кв.метр в зависимости от размера квартиры и ее местонахождения.

Если говорить о популярном у иностранцев центре Риги, то без ремонта это 1- 1,3 тысяч евро, с ремонтом - до 2,5 тысяч за кв .метр. Элитные квартиры в престижных районах – 5-6 тысяч.

Если говорить о домах в Риге и пригородах, то там средняя цена 1 -1,5 тысячи за квадрат, но дома 150-200 кв метров в дефиците и на рынке не задерживаются. Доступны дома от 300 кв. метров.

Если покупать недвижимость для сдачи в аренду, то можно прогнозировать прибыль от 4% до 10% годовых. Важный момент: половина продаваемой недвижимости является собственностью банков. Они реализуют то, что досталось им за время кризиса. Банки не завышают цены, держась строго по рынку.

Ю. Л.: Какова квартплата в Латвии?

Э. К.: Зимой при отоплении 2 - евро за кв. метр, летом без отопления - 0.7 евро. Налог на 2-х комнатную квартиру в Риге строимостью 130 тысяч евро в год будет 30-40 евро.

Обслуживание дома площадью 100 кв метров будет дешевле, чем обслуживание квартиры.

Ю. Л.: Латвия меняет законы о ВНЖ, это в России многих беспокоит. Правительство обещает отменить нижний ценовой порог получения ВНЖ, ввести квоты и дополнительные отчисления в госбюджет, то есть вводит непопулярные для соискателей меры. Многие риэлторские фирмы уже думают от уходе с латвийского рынка.

Э. К.: Напомню что латвийский парламент, а весной 2014 года у них выборы,  утвердил проект закона, устанавливающего нижний входной порог для получения ВНЖ не в 72 тыс. евро, а в 150 тысяч евро. Плюю кандидату в резиденты дополнительно надо внести в фонд развития страны 25 тысяч евро.

Этот проект пока не одобрил президент. Я думаю, порог в 150 тысяч будет введен, но не так быстро.

По поводу квоты, в проекте сказано о 700 сделках в год. Сейчас рассматривается более 1 тысячи заявок в год.

Ю. Л.: Если законы так бысто меняются, иностранцев не выгонят ли вовсе из Латвии рано или поздно?

Э. К.: Закон обратной  силы не имеет. Кроме того, все наши экономисты отрицательно относятся к предлагаемым нововведениям, которые снизят налоги в бюджет и другие доходы.

Ю. Л.: Подведем итоги по Латвии. Для многих петеребуржцев была важна возможность купить недорогую недвижимость в провинции и там проживать. Эта программа действовала 2,5 года и все, кто успел купить недвижимость, получили право на 5 лет ВНЖ.

Но надо еще  понимать, зачем вам ВНЖ. Если вас держат дела в  Петерубрге, и вы можете выезжать только на 1-2 месяца в году, то зачем вам ВНЖ? Более того, если не проводите большую часть времени в этой стране, то ВНЖ не продлят после 5-летнего срока.

Получив ВНЖ,  надо каждый год подтвержать наличие недвижимости выше того самого ценового порога, денег на проживание, медстраховки.

А если хотите в перспективе получить ПМЖ, то надо жить в Латвии постоянно.

Латвия – единственная страна, которая дает ВНЖ при покупке недвижимости и дает даже право на работу. Но на практике устроиться на работу без знания как минимум латышского языка - невозможно.

Европа ждет нас как инвестров, хотя бы как экономически независимых граждан, которые тратят деньги, как минимум, на проживание, но не занимают рабочие места и не претендуют на них.

ЭСТОНИЯ

Руслан Гулида, эксперт компании Remax(Эстония):

У нас тоже начался рост цен на недвижимость.

Ю. Л.: С какого времени? В кризис Эстония очень сильно просела. Но вот уже второй год мы слышим, что цены там растут.

Да, и в среднем на 10% в год.

Ю. Л.: Но не везде.

Р. Г.: Я говорю о Таллинне, вся жизнь сконцентрировалась там. Советую в Эстонии покупать недвижимость только в Таллине.

Есть некоторый подъем рынка в Тарту и Пярну. И вообще, у нас цены на недвижимость в 2-3 раза меньше, чем в Финляндии и Швеции, при том что природа и уровень безопасности не уступают этим странам, но цены будут постепенно сравниваться. Много пенсионеров из северных европейских  стран переезжают жить в Эстонию, создавая повышенный интерес на рынке.

Если брать средний рост цен по стране, то получается около 5% .

Ю. Л.: Какой порог входа на ваш рынок? Что можно купить, скажем, за 50 тысяч евро?

Р. Г.: Маленькую квартиру в спальном районе Таллинна. Наш рынок очень небольшой. В центре Таллинна цены быстро растут, и купить там недорогое жилье непросто. Там цены сейчас уже стали выше докризисных. Зато покупателю гарантирован заработок на аренде и повышении цен.

На севере эстонской столицы быстро развивается артистический район Калламаэ. Зарубежным покупателям может быть привлекателен для сдачи в аренду. Правда, он по итогам последнего года оказался единственным, показавшим отрицательный рост цен.

Ю. Л.: А почему цены в Калламаэ понизились?

Р. Г.: После кризиса это был забытый район, сохранивший деревянные дома в 2-3 этажа. Но там уже началась большая стройка, цены вырастут. 

Для петербуржцев могут быть привлекательными Нарва и Усть-Нарва. Но строится там мало.

Ю. Л.: Знаете, клиенты часто задают вопрос: какова стоимость сопровождения сделки по покупке недвижимости?

Р. Г.: Нотариус – 0,25% от сделки. Важнее учитывать коммунальные платежи, страна северная.

Ю. Л.: Ок, квартплата, во что она обходится в Эстонии?

Р. Г.: Зимой двухкомнатная квартира от 80 до 110 евро в месяц, летом – 30 - 60 евро.

Ю. Л.:  Условия ипотеки в Эстонии?

Р. Г.: Нет. Только для резидентов.

Ю. Л.:  Как получить визу при наличии недвижимости?

Р. Г.: Договор купли-продажи дает возможность получить многократную долгосрочную шенгенскую визу.

Ю. Л.: ВНЖ  тоже можно получить в Эстонии?

Р. Г.: 1 сентября 2013 года вышел закон: если эстонская компания берет вас на работу и платит полтора минимальных эстонских заработка, то вы можете претендовать на ВНЖ. 

Ю. Л.: Подводим итоги по Эстонии. Беспокоиться  о ВНЖ не имеет смысла, хотя некоторые эксперты считают, что при большом желании при наличии недвижимости его получить можно. Самое главное преимущество сегодня – это доходность покупаемой недвижимости, которую эстонская экономика на данный момент неплохо обеспечивает – при условии, что покупка сделана в Таллинне.

27.11.2013