Болгарский рынок недвижимости выходит из кризиса

Все эти годы недвижимость была одной из самых обсуждаемых тем в публичном пространстве, как показатель и воплощение бума и последовавшего после него кризиса. Причиной тому тот факт, что на протяжение многих лет мы все наблюдали, как цены на недвижимость быстро реагируют на экономические тенденции и отражают точно все то, что происходит. Показывают, идет ли перегрев экономики во время восходящего цикла; и подают сигнал во время кризиса, насколько серьезен он и когда начнется из него выход.

Вот сейчас наступил момент, когда информация от рынка недвижимости уже подает сигналы о начале восстановления. А именно - рост объемов продаж, остановка падения цен, рост объемом ново-отпущенных кредитов и т.д. Тенденции, утвердившиеся в уже уходящем году, указывают, что дно рынка уже давно достигнуто, цены перестали падать, рынок недвижимости пришел в равновесие и стабилизировался, виден рост сделок и начался процесс медленного, но верного выхода рынка недвижимости из кризиса.

Это происходит, с одной стороны, в связи с постоянно растущим интересом и числом сделок купли-продажи курортной недвижимости на море с участием российских покупателей. С другой стороны, можно отметить относительную экономическую стабильность, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам до самых низких уровней с весны 2006 года и, как результат, рост объемов ново-отпущенных кредитов. Не стоит забывать и о неуклонно растущем числе объектов недвижимости, объявленных на продажу по реальной рыночной цене.

Кроме этого, в 2013 году рынок недвижимости ощутил так называемую реализацию отложенного спроса, накопившегося за последние 5 лет - когда люди выжидали и обдумывали. Теперь ожидание сменилось реальными сделками.

Лето 2013 г. было весьма успешным для рынка недвижимости. Третий квартал показал позитивную динамику, как на летних курортах, так и в крупных городах. Запросы со стороны потенциальных покупателей увеличились на 20% в годовом исчислении, а объем сделок с недвижимостью, по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, увеличился на 5% по сравнению с 3-м кварталом 2012 года.

Самой многочисленной группой и в третьем квартале по-прежнему оставались российские покупатели. По нашим данным, они составляют около 40% от всех покупателей жилой и курортной недвижимости за последние 3 месяца. Вторая по величине группа на рынке - болгарские покупатели, которые покупают недвижимость в основном в крупных городах, преимущественно в Софии.

Море. Квартиры начали дорожать

Морская курортная недвижимость выходит из кризиса. Продажи в третьем квартале выросли примерно на 20% в годовом исчислении, а цены медленно начали расти. Данный тренд обозначился в наших ежемесячных данных об объявленных ценах на Солнечном берегу, а теперь подтверждается и ценами реально заключенных сделок.

Усредненная цена проданных квартир на Солнечном берегу за третий квартал, по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, составляет 570 евро на кв.м. по сравнению с 490 евро за тот же период 2012 г., и 550 евро во 2-ом квартале 2013 года. Усредненная цена покупаемых в 3-м квартале апартаментов составляет 33 700 евро.

Горнолыжные курорты. Цены продолжают падать

Горнолыжные курорты и в 2013 году продолжают оставаться под влиянием низкого спроса. По всему видно, что рынок недвижимости в этом сегменте сложнее всего придет в себя от кризиса. Зато такая ситуация продлевает покупателям возможность совершить выгодную сделку, пока цены находятся на минимуме.

Средняя цена проданных квартир в Банско в третьем квартале 2013 г., по данным БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС, составляет 375 евро за кв.м., что показывает -6%-ный спад по сравнению со вторым кварталом (400 евро/кв.м.) и спад в годовом исчислении: -6%. При этом бюджеты на покупку постоянно сокращаются на протяжение последних лет, и в 2013 году средняя стоимость купленной квартиры в Банско составляет 25 400 евро, в 2009 г. и 2010 г. цена составляла около 40 000 евро, а в 2011 г. - 35 000 евро. Тем не менее, следует отметить, что летом 2013 года в Банско прошло больше сделок, чем год назад.

Аналогичная ситуация и в Пампорово - там усредненная цена проданных квартир составляет 375 евро/кв.м., но в последнее время заметно повысился интерес к курорту как со стороны русских, так и болгар.

Боровец продолжает удерживать высокие цены и сделки заключаются на ценовых уровнях в среднем около 600 евро/кв.м.

Столица София. Остров стабильности

Покупатели в Софии сохранили хороший уровень активности и в летние месяцы, прирост числа сделок – около 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

В Софии цены колеблются между 720 и 750 евро за последние 1-2 года. Наши данные за 3-й квартал показывают, что средняя цена по заключенным сделкам составила 741 евро/кв.м. (при 747 евро/кв.м. за 2-ой квартал и 710 евро/кв.м. за 3-й квартал 2012 г.). Средняя стоимость купленной квартиры в Софии осталась без существенного изменения, в прошедшие месяцы она составляла 64 200 евро.

Эти данные и данные нашего месячного индекса на основе объявленных в листингах цен показывают, что дно, вероятно, было пройдено столичным рынком во второй половине 2012 года и в начале 2013 года. Мы уже можем говорить о начале восстановления рынка в Софии, но, конечно, это ни в коем случае не означает, что восстановление будет выражаться в стремительном росте цен, а, скорее, приведет к умеренному и устойчивому экономическому росту в среднесрочной и долгосрочной перспективе, тесно связанному с макроэкономическими показателями.

Загородная недвижимость. Сегмент креативного спроса

Российские покупатели и в этом сегменте являются наиболее активными. Они составляют около 30% от общего числа покупателей болгарской загородной недвижимости. Их основной интерес направлен на загородную недвижимость в районе Бургаса, Старой Загоры, Пловдива и Ямбола. Вторая по величине группа покупателей сельской недвижимости - англичане (20%). Недвижимость в сельских районах всегда их привлекала, так как они ищут спокойствия и единения с природой. Их интерес в прошлом квартале был направлен на районы вокруг городов Велико Тырново, Пловдив и Видин.

Сельская недвижимость - довольно интересный сегмент рынка, такие объекты привлекают клиентов самой разной национальности, например, бельгийцев, канадцев, эстонцев, итальянцев, немцев, французов. За прошедшие месяцы преобладали покупки более дорогих и готовых для проживания домов. По этой причине усредненная цена проданных объектов загородной недвижимости за 3-й квартал составляет 22 300 евро (при 19 400 евро в предыдущем квартале). Объем продаж загородной недвижимости все еще примерно на 80% ниже, чем во время бума, в то же время как усредненные цены сделок примерно на 20% ниже, чем на пике. Здесь, однако, следует отметить, что и качество сельских домов уже другое. Если на пике рынка за 20 000 евро можно было купить лишь дом, нуждающийся в серьезном ремонте, то сейчас за такой бюджет можно приобрести отличный сельский дом, готовый для проживания.

Усредненные цены на проданные в третьем квартале 2013 года объекты сельской недвижимости по регионам:

• Область Бургас - 37 500 евро

• Область Пловдив – 35 250 евро

• Область Ст. Загора – 10 250 евро

• Область Видин – 5 100 евро

20.11.2013