В Прибалтику идут оптимисты

Но все­таки нашего человека напугать сложно. По­следние годы прибалтийский рынок недвижимости переживал инвестиционный бум. Деньги приходили сюда не только с запада, но и с востока. «Перед входом Латвии в Евросоюз богатые россияне буквально скупали центр города – дорогую историческую недвижимость, инвестируя средства в будущую зону Евросоюза. В принципе, та же тенденция продолжается по сей день», – говорит Роман Чекмарев, генеральный директор агентства Neorealty.

Политика политикой, но Латвия, Литва и Эстония – наши ближайшие соседи, страны с развивающейся рыночной экономикой и более­менее стабильной законодательной системой. Кроме того, недвижимость дает возможность получить многократную шенген¬скую визу, а затем – облегчает получение вида на жительство. Получается, что вместе с недвижимостью можно приобрести право свободно передвигаться по Европе, работать, учиться, создавать и развивать свое дело. Есть и другие приятные особенности «нашей заграницы». «Если человек купит дом в Испании, то он попадает в мир другой ментальности, языка. Совсем иная ситуация в Литве. Здесь очень схожая культура, большинство людей говорит по¬русски. Одним словом, республика бывшего Советского Союза, – рассказывает Любовь Заславская, ведущий эксперт литовской фирмы Ваlthome. – Наш покупатель – это люди, которые не хотят уезжать далеко от дома».

«Эстония – как Финляндия, только намного дешевле, – говорит Кристина Киви, директор таллин¬ского агентства Kivi Kinnisvaraburoo OU. – Но дело не только в дешевизне. С одной стороны, понимаешь, что ты в Европе, а с другой, легко можешь общаться с местными жителями на родном русском языке. Важный плюс – хорошее транспортное сообщение с Россией: 4 часа езды до Петербурга и 10 часов до Москвы. Это позволяет использовать эстонский дом как постоянное место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск. Поэтому россияне в основном покупают у нас землю, коттеджи или небольшие усадьбы».

Рынок ностальгии

Литовские риэлторы отмечают, что их покупатель ценит природу средней полосы и воспринимает свой дом как дачу. Россияне интересуются двумя типами недвижимости: в приморских районах Клайпеды, Паланги, Швянтоя и в озерных районах Утены, Друскининкая. Покупают как дома, хутора, так и квартиры, апартаменты.

Описывая типичного клиента­россиянина, балтийские риэлторы говорят о «среднем классе». Первые – семьи с детьми, которые не только покупают дом, но и думают о возможности использовать Литву как дверь, в которую через несколько лет можно «выпустить» детей учиться в большую Европу. Вторые – люди в возрасте 50–55 лет. «Они обеспечены и рассматривают дом в Литве как «дальнюю дачу». Они помнят нашу страну, как республику, в которую, когда они были молоды и счастливы, приезжали в советские времена, будучи невыездными в другие европейские страны», – говорит Любовь Заславская.

«Несмотря на информацию в СМИ российских и латвийских, слухи о недоброжелательном отношении к русскоговорящим – это больше взаимные политические спекуляции, чем реальное положение дел, – говорит Роман Чекмарев, компания Neorealty. – Латвия всегда славилась хорошим сервисом, вежливостью людей и чистотой на улицах. И эти составляющие не изменились. Никто не обижает ни русских, ни иностранных туристов».

К тому же въехать в страну стало гораздо проще: для русских владельцев недвижимости в посольстве Латвии существует отдельная очередь по приему документов – это ускоряет процесс получения визы.

Стагнация – время покупок?

Какими бы чудесными ни были страны Балтии, цены на недвижимость за последний год здесь снизились на 25–30%. Естественно, что ряд экспертов сомневаются в целесообразности вложений на этом рынке. Например, в мае было обнародовано исследование аналитиков The Global Property Guide относительно ситуации на мировом рынке недвижимости, в котором говорится, что недвижимость Прибалтики была переоценена и сейчас стремительно теряет в цене.

А в брокерской компании «Обер­Хаус» считают, что цены на недвижимость в Литве, Латвии и Эстонии будут падать ближайшие несколько лет. Естественно, возникает вопрос: надо ли покупать в таких условиях?

«Сегодняшнюю ситуацию можно охарактеризовать как стагнацию рынка, которая произошла после введения новых правил получения ипотечного кредита, – говорит Игорь Смирнов, председатель правления компании Westland property. – Кредитные обязательства, взятые во времена лояльной банковской политики к кредитополучателю, сейчас для многих становятся проблемой. Как следствие – некоторые выставляют на продажу приобретенную в кредит недвижимость. Поэтому сегодня подходящее время для того покупателя, который хочет купить по ценам 2004–2005 года. В ближайшее время, возможно уже к осени, рынок достигнет дна, после которого снова начнется рост и развитие».

Специалисты считают, что приобретение недвижимости на сегодняшний день выгодно именно для российского покупателя. Много лет подряд цены росли до 50% в год, и метр жилплощади в старой части Риги год назад стоил 4000 евро. Сейчас аналогичные предложения можно приобрести за 3200–3500 евро, а если рассматривать весь центр города, то предложения будут начинаться от 1500 евро за квадратный метр, в зависимости от места и состояния квартиры.

«Стагнация – подходящее время для желающих начинать долгосрочные инвестиции. Конечно, многие напуганы тем, что цены понижаются на 30% и когда это закончится, точно никто сказать не может. Но с другой стороны, это хорошее время для тех, кто хочет купить недвижимость по наименьшей цене», – считает Игорь Смирнов. «Сейчас совершает покупки очень понимающий покупатель, который знает законы экономики и ловит момент снижения цен. Очень активно, кстати, себя ведут немецкие и скандинав­ские инвесторы. Немудрено, ведь это они в свое время «захватили» Турецкое побережье», – констатирует Любовь Заславская.

Латвийские бизнесмены сейчас активно педалируют российскую тему. Например, одна из крупных риэлторских компаний создает информационную базу собственников, предлагающих в Риге и Юрмале недвижимость, которая потенциально соответствует запросам россиян. А в июле из Санкт¬Петербурга отправится первый поезд с потенциальными покупателями – раз в месяц россиян бесплатно будут доставлять к местам продаж и устраивать экскурсии по объектам, внесенным в вышеназванную базу.

В Литве (цены росли также последние 3 года) рынок тоже замер, затаив дыхание. Это связано во многом с мировым, а в первую очередь, с американским ипотечным кризисом, – говорит Любовь Заславская. – В первом квартале 2008 года цены даже чуть упали, особенно, на первичную недвижимость и в крупных городах – в пределах 10%. Зато в провинции, наоборот, цены постепенно растут: спрос на недорогие дома и хутора остается стабильным.

Почем вопрос?

На узких, извилистых улочках Старого Таллина пахнет корицей, сахарным миндалем и свежесваренным кофе, а зимой – сказочно вкусным глинт­вейном. Чем ближе к порту – тем сильнее запах моря. Море и Вышгород – два основных центра притяжения тех, кто решил присмотреться к эстонской местной недвижимости. Квартиры с видом на Балтику и средневековые башни по определению самые дорогие: от 1500–1800 евро за квадрат и выше. Так, 3-комнатная квартира площадью 69 кв. метров продается за 127 000 евро. Если речь идет о новостройке, то стоимость метра ниже – 1100–1300 евро. На окраине эстонской столицы однокомнатную квартиру можно купить от 42 тыс. евро, двух-, трехкомнатную – от 60 тыс. евро и выше. Считается, что цены на квартиры в Таллине примерно в два раза ниже московских.

На стоимость квартир влияет тип дома. В Таллине сохранились деревянные и каменные здания постройки XVIII–XIX веков, возводятся новые дома – панельные, кирпичные и монолитные. Самые дешевые квартиры в деревянных домах, построенных в конце XIX века: 1 кв. метр в них стоит от 340 евро до 410 евро. Затем идут каменные постройки, появившиеся еще в XVIII веке и являющиеся памятниками архитектуры, а потому квартиры в них стоят в два раза дороже – от 740–800 евро за квадратный метр. Самое же дорогое жилье в новых монолитных и кирпичных домах, где цены начинаются от 920–1000 евро и доходят до 2000–3000 евро за квадратный метр.

Из малых городов популярны курорты на берегу моря: Пярну и Хаапсалу. Например, двухкомнатные квартиры в Пярну площадью 40 кв. метров стоят от 30 000 евро до 55 000 евро – в зависимости от их состояния, близости к морю. Трехкомнатные апартаменты продаются за 70 тыс. евро.

Востребованы квартиры в исконно студенческом городе Тарту, где находится знаменитый университет. Тартуские «трешки» стоят 50 000–66 000 евро (хотя бывают экземпляры и в два раза дороже), «двушки» – 40 000–47 000 евро, однокомнатные – 30 000 евро.

В Вильнюсе цена за метр в комфортабельной новостройке – около ?2500, и чуть ниже – в хорошей «вторичке». В среднем небольшая новая квартира площадью около 50 метров стоит около 125 000 евро.

В другом известном историческом городе – Каунасе, цены скромнее – около ?2000 за метр в новом доме и около ?1400 – во «вторичке». В портовой Клайпеде, наоборот, цены сопоставимы со столичными.

Цены в Риге, в разных ее районах и окрестностях, варьируются достаточно сильно. Например, квадратный метр в Старом городе может стоить 6000 евро, в тихом центре 3000–4000 евро. Расценки в спальных районах города совсем другие: 1200–1400 евро – в старых панельных домах и около 2000 евро – в новостройках. В Юрмале – та же картина, в целом, вилка от ?2000 до ?4000, однако недвижимость бизнес¬класса и VIP может достигать 6000 евро.

Земля всемогущих нотариусов

Ограничений на покупку недвижимости для иностранцев в Прибалтике мало (приграничные районы, дюны и т. п.). Местные власти выдают специальные разрешения на покупку. Обычно, после выбора дома, покупатель вносит задаток (резервационный депозит) – 10–15% стоимости недвижимости. Затем идет дальнейший процесс оформления дома и заключение сделки у нотариуса (нотариальный сбор 0,5–1%).

В Прибалтике континентальная система нотариата:

нотариусы совмещают функции юристов, то есть, следят за правильностью оформления сделок.

Что касается пошлин при покупке недвижимости, то в Эстонии и Литве их нет. Зато в Латвии госпошлина за регистрацию прав собственности обойдется в 2% от покупки. Земельный налог в Латвии – 1,5–3,5% (самая дорогая земля в Риге), в Литве земля и сооружения облагаются единым налогом в 1% от кадастровой стоимости, в Эстонии – от 0,1% до 2,5%.

Следует учитывать, что в Прибалтике, кстати, как и в соседней Финляндии, довольно дорогая «коммуналка» – обслуживание городской квартиры может обойтись в ?150 в месяц. Комиссионные агентств недвижимости – стандартные для Европы и составляют 3–5%.

Лесные «изюминки»

Помимо «раскрученных» курортов Балтии, типа литовской Паланги или латвийской Юрмалы, есть много других привлекательных мест, где условия не хуже, а цены ниже, чем в столицах. Например, курорт Друскининкай, который находится на границе с Польшей и Беларусью. Сам город расположен на живописном берегу Немана, вокруг – озера, речушки­притоки, сосновый лес.

Друскининкай – город с богатой историей. Причем не только гражданской, но и медицинской. Великий князь Литовский и король Польши Станислав Август Понятовский в свое время приказал провести анализ местных источников. Убедившись в их полезных свойствах, монарх приказом от 20 июня 1794 года официально объявил Друскининкай лечебницей. Водой из целебных источников и чудодейственными грязями здесь лечил людей целитель Пранас Сурутис, о котором литовцы сложили множество легенд. Современные последователи древнего медика работают в водолечебницах и санаториях – в советские времена здесь отдыхало до полумиллиона человек в год. После развала СССР отдыхающих практически не было и город переживал тяжелые времена. Сейчас идет новое развитие курорта, работают инвестиционные проекты, например возведен шикарный аквапарк. С каждым годом Друскининкай становится все более привлекательным для вложений, и это сразу отразилось на количестве новостроек. Жилье в новых жилых комплексах стоит от ?1150 до ?1800 за метр, что довольно много для Литвы. Цена добротного частного дома – от ?140 000 до ?200 000. Этот город – пример того, как приток инвестиций облагородил сначала курортную базу, которая еще 10 лет назад представляла собой пустующие санатории совет­ского образца. А затем, возрожденный курорт стал способствовать развитию города и региона. Такие превращения сегодня можно увидеть и в других курорт¬ных местах Прибалтики.