Германия. Инвесторы собирают «сливки»

- По данным FinancialTimes, Германия возглавила список самых популярных европейских стран у инвесторов. Страна, которая ранее стояла в числе не самых привлекательных для инвестирования регионов, сейчас обогнала даже Великобританию. Более 33% опрошенных исследователями инвесторов считают приобретение недвижимости в Германии выгодным ходом, в то время как за Великобританию «голосуют» всего 24%. «Потеснились» даже самые излюбленные большинством инвесторов теплые страны, такие как Испания, Италия, Греция. За счет нестабильной экономической ситуации недвижимость в курортных регионах этих стран многим теперь кажется неликвидной. Причин повышения инвестиционной привлекательности Германии для нерезидентов на данном этапе несколько:

Последние годы были тяжелыми для мировой экономики. После ипотечного кризиса в Америке волна нестабильности накрыла Европу. Шаткое экономическое положение имеют ведущие страны еврозоны. То и дело появляются новости о возможном банкротстве Испании, Франции, Италии. Греция уже долгое время в бедственном положении. Все это нервирует инвесторов и заставляет искать новые возможности для вложения средств, более консервативного и более защищенного от внешних факторов. Германия на фоне многих стран кажется более экономически стабильной. Что по сути так и есть. Это, скажем так, глобальная причина.

Второй важный фактор, который привлекает инвесторов: стоимость объектов недвижимости в этой стране во всех сегментах постоянно растет. Только за 2012 год цена квадратного метра в крупных и средних городах Германии, таких как Мюнхен, Нюрнберг, Кельн, Франкуфурт-на-Майне, увеличилась в среднем на 15-20%. И цена продолжает расти, что сулит инвесторам, которые вкладывают средства в недвижимость сейчас, хорошие дивиденды уже в самом ближайшем будущем.

Существует ли вероятность того, что рост цен на объекты недвижимости в Германии - это лишь «мыльный пузырь», и стоит ли опасаться в будущем резкого снижения стоимости квадратного метра?

- Не могу прогнозировать на длительный срок, но в ближайшие три – пять лет этого опасаться не стоит. Долгое время на рынке недвижимости Германии наблюдалась стагнация. Цены росли медленно, сделок по купле-продаже совершалось мало. Стоимость многих объектов была занижена. Как и арендная плата. В последние годы значительно увеличился приток мигрантов, Германия также является наиболее посещаемой туристами страной Европы. Темпы строительства очень низкие. Спрос растет, а предложение за ним не поспевает.

Так какие последствия ожидают рынок недвижимости Германии? Высокий уровень инвестирования, однозначно, повлияет на темпы его развития.

- С уверенностью могу сказать – подобная ситуация в ближайшее время приведет только лишь к еще большему дефициту предложений. Уже сейчас приобрести объект с желаемыми характеристиками на открытом рынке продаж совсем не просто. Хорошие, ликвидные объекты с адекватной стоимостью «разлетаются» в один миг, стоит только выставить их на продажу. Порой приобретение объекта на аукционных торгах является единственно возможным вариантом для клиента, желающего вложить деньги в недвижимость в городах Германии. И речь идет не только о жилой недвижимости. Острый дефицит предложений наблюдается и в сегменте офисных и торговых площадей. Доходные дома сейчас вообще редкость. Конечно, такова ситуация не во всех регионах страны. Но на территории бывшего ФРГ все так, как я вам сейчас описал.

Можно ли говорить о том, что в связи с повышением стоимости объектов при продаже, будет снижаться их рентабельность? Уровень арендной платы вряд ли будет расти также стремительно.

- Действительно, арендная плата растет не такими быстрыми темпами. В среднем по Германии аренда выросла за последние пять лет на 15-20%. На данном этапе с существующими арендными ставками доходность объектов недвижимости в среднем составляет 5-7% годовых в евро. Это не много. Но если учитывать, что уровень инфляции в стране порядка 2%, а евро является на мировом финансовом рынке твердой валютой, то доходность уже не кажется низкой. Стоит также учитывать, что цены растут, и объект всегда можно перепродать по более высокой стоимости, и выиграть значительную сумму на разнице. И не стоит также забывать об аукционной недвижимости. Приобрести объект на торгах можно за цену до 40% ниже рыночной. Рентабельность таких объектов может достигать 15-20% годовых.

Какие объекты недвижимости на территории Германии вы можете назвать наиболее ликвидными? В какие сегменты рекомендуете вкладывать деньги?

- В первую очередь, я советую «новичкам» взвешено подходить к вопросу приобретения объектов недвижимости. Тщательно выбирайте фирму, с которой будете сотрудничать. К сожалению, на фоне инвестиционного бума появилось много фирм-однодневок, которые ведут активную деятельность по привлечению клиентов из России и других стран ближнего зарубежья. Часто такие фирмы ведут себя некорректно в отношении к клиентам – они называют низкую стоимость объекта, но не говорят о сопутствующих расходах, таких как оформление сделки, налоги, ремонт и т. д. Расскажу один  пример из нашей практики. Позвонил один из наших клиентов и говорит: «Вот, мне тут одна фирма предложила гостиницу за 90 000 евро. Почему вы мне не предлагали подобных вариантов?». Стали разбираться. В результате выяснилось, что, во-первых, этот объект находится в восточной Германии, в очень отсталом регионе и не в очень выгодном месте с точки зрения туристической привлекательности. Во-вторых, эта гостиница 1900 года постройки. Ветхое здание, без нормального отопления. Да еще и памятник архитектуры. Покупателю пришлось бы перед запуском гостиницы еще порядка 300 000 евро вложить в нее. Клиент, конечно, нас потом благодарил за то, что грамотно предоставили информацию и не дали совершить ошибку. Поэтому прежде чем прельщаться на объекты по низкой стоимости, обратите внимание, что за фирма вам его предлагает, сколько лет она работает на рынке, насколько правдиво представители этой фирмы готовы рассказать об этом объекте.

Рынок недвижимости Германии дает отличные возможности не только сохранить ваш капитал, но и преумножить его. Обращайтесь к профессионалам, и, я вас уверяю, результат вас порадует. Что касается объектов с высокой доходностью, то в этом вопросе я вам ничего нового не скажу. Наиболее ликвидные объекты – это доходные дома и офисы. Но если нет миллиона евро, чтобы инвестировать в подобную недвижимость, то квартиры в пределах 100 000 евро для сдачи в аренду тоже можно назвать привлекательным предложением. Что касается нашей фирмы, то мы работаем от суммы в 25 000 до нескольких миллионов евро.

05.07.2013