США. Инвестор, но не Управляющий
Итак, новички побаиваются начинать инвестиции в США в коммерческую недвижимость с долгосрочными арендаторам, типа офисные здания, торговые или медицинские комплексы, многоквартирные дома (запомните это слово Apartment Buildings, наши упростили до апартмент-комплексы).
Новички отдают предпочтение жилому фонду с его квартирам и домам (которые в последствии можно будет сдавать в аренду) или незастроенным участкам земли под newdevelopment в будущем.
Итак, основной стратегический страх новичков-инвесторов – это опасность оказаться в позиции управляющего, в обязанности которого входит постоянное общение с арендаторами. Я их не осуждаю нисколько. Я помню себя 22 года назад, когда я решила попробовать себя как инвестор на рынке недвижимости США. Давайте реально смотреть на непредсказуемость будущего и называть вещи своими именами. Ну кто из нас хочет быть управляющим? Получать бесконечные SMS-ки, phone calls, е-mails. Причин – море, например, труба в туалете засорилась, дверь не закрывается, розетка болтается, ключи от входной двери потеряны, плита не работает, плитка на кухне отлетела, окно плохо открывается... И этот список бесконечен.
Все хотят видеть себя инвесторами. Я лично не хотела и не хочу быть управляющим тоже. С самого начала своих инвестиций в недвижимость США, я для себя решила, что ни при каких обстоятельствах я не буду сидеть на двух стульях одновременно. Моя задача – принимать правильное решение при покупке недвижимости и выстраивать схемы роста доходности купленной недвижимости, ставить задачи перед управляющими, определять момент максимально выгодной для меня продажи объекта и условий выгодной покупки следующего. Меня никак не должно касаться, сколько человек живет в каждой квартире, относятся ли они к одной семье или имеют подселение, у кого кто родился, кто на ком женился, какие обороты в каждом магазинчике моего торгового центра, почему у врачей в моем медицинском комплексе регулярно выбивает электричество. Меня ни при каких обстоятельствах не должны касаться рутинные вопросы ежедневного управления.
Признаюсь, что за свою многолетнюю практику я не всегда имела возможность увильнуть от рутинного управления. Но именно эти ситуации научили меня корректировать свою стратегию и тактику в инвестиционном управлении капитала через недвижимость.
Последние года кризиса на рынке недвижимости США – это еще одно испытание, которое мне удалось пройти с гордостью. И именно собственный успех подтолкнул меня организовать инвест-классы и проводить инвест-семинары с начинающими инвесторами и теми, кто уже оказался в этой роли, но инвестиционного успеха «еще» или «так и» не достиг.
Я также постоянно посещаю инвестиционные семинары как слушатель. В настоящем рынке нет успешных инвесторов–недоучек. Согласна, встречаются “везунчики”, но – как правило – им везет только на коротких дистанциях. Инвестиции – это наука, которую реальный инвестор просто обязан осваивать постоянно. Меняется инвестиционный климат в силу различных обстоятельств, инвесторы обязаны своевременно на это реагировать… Правило одно: кто - не инвестор, тот - банкрот. Вы что предпочитаете?
24.05.2012