Что купить за рубежом? Для жизни и бизнеса

СПИКЕРЫ:

АНАТОЛИЙ ШКОЛЬНИКОВ, директор КС-Immobilien (Германия)

ЛИНА КИПТИКОВА, коммерческий директор OU “Toila Lik” (Эстония)

МАРИЯ КОНСТАНТИНОВА, генеральный директор ООО «Элли Эстейт»

ЮЛИЯ ЛОЗОВСКАЯ, модератор

Для жизни

Мария Константинова:

- После кризиса цены на недвижимость в Латвии упали настолько, что сегодня всерьез можно говорить о покупке за 15 тысяч евро одно - или двухкомнатной квартиры. Как правило, она требует ремонта, часто это дома в бывших военных городках, но дома кирпичные и не ветхие. Но самое интересное, что на рынке появляются за 15-20 тысяч евро квартиры в курортном городе Лиепая на берегу моря.

Другой вариант: квартира в Лиепае продается за 30 тысяч евро «вместе с арендатором», который платит 500 евро в месяц. У латышей нет денег для покупки такой недвижимости, но они охотно арендуют. В конечном итоге собственник по европейским меркам очень быстро отобьет все затраты.  

За меньшие деньги (5-10 тысяч евро) недвижимость будет невысокого качества, зато она интересна тем, кто хочет получить долгосрочную шенгенскую визу для посещения Европы.

Лина Киптикова:

- В Эстонии, особенно в восточной ее части, цены еще ниже.  Минимум - 2,5 тысяч евро в Кохтла-ярве, да, требуется серьезный ремонт, но – это целая квартира! Квартиры в Нарве и Силламяэ - от 7-8 тыс евро. Тоже требуют косметического ремонта. Всего в итоге – вместе с затратами на ремонт - придется потратить около 10 тысяч евро, это, я бы сказала, все-таки минимальный порог.

Но если думать только о получении шенгенской визы, то на ремонте можно сэкономить. Таких вариантов, как «квартира 40 кв. метров в бывшем шахтерском поселке за несколько тыс. евро», пока еще хватает на рынке.

Хутор, требующий ремонта стоит 12,5 тыс евро, реновированный хутор с постройками – 25 тыс евро. В таком можно жить сразу после покупки. Для любителей экзотики на рынке предлагаются охотничьи домики в лесной глуши (глушь настоящая, с медведями). Цены – от 5-6 тысяч евро.

Кстати, на старом фундаменте можно строить без разрешительных документов. На свободном участке требуется разрешение, его получение занимает 3-4 месяца.

Земля при хуторах измеряется гектарами, меньше одного га участки бывают редко. Иностранное физическое лицо имеет право покупать землю не ближе 50 км от границы.

Юлия Лозовская:

- Откуда и взялись эти дешевые объекты? 2-3 года назад ничего такого российскому покупателю никто не предлагал.

Лина Киптикова:

- Их и не было. В кризис цены на недвижимость в Эстонии упали на 30-40 процентов, в Восточной Эстонии иногда в разы. В 2011 году начался подъем, рост цен составил 10-12 процентов, за первый квартал число сделок возросло на 53%. Рынок поднимают скандинавы, которые проявляют большой интерес к Эстонии: в Швеции и Финляндии такая недвижимость стоит в 2-3 дороже.

Юлия Лозовская:

- С какой целью покупают подобные варианты россияне?

Лина Киптикова:

- Наличие недвижимости в Эстонии обеспечивает шенгенскую мультивизу, сначала - на полгода, потом - на год, потом - на 5 лет, с правом пребывания 90 дней в полугодии.

Для бизнеса

Мария Константинова:

В Латвии базируются дискаунтеры, летающие по всей Европе, и это в последние годы вызвало повышенный интерес к этой стране немцев, англичан, американцев. Кроме того, сегодня здесь реализуются инфраструктурные проекты на средства ЕС. Из того, что здесь можно купить для бизнеса: продаются бензоколонки, земля для ведения сельского хозяйства. Пример. Действующий отель на 24 номера в Лиепае, собственники за него просят 250 тысяч евро. Таких предложений сейчас немало.

Анатолий Школьников:

- В Германии инвестиционная покупка недорогой недвижимости часто происходит на аукционе. Поначалу россияне боялись этого слова, но сейчас стали этим бизнесом интересоваться. Ограничений на покупку для россиян нет.

Одна из схем попадания объекта на аукцион – его арест по суду за невозврат кредита. Недвижимость переходит в собственность банка и выставляется на торги. Техника оценки такова: 70% от рыночной цены. Торги начинаются с этой отметки (то есть, грубо говоря, 2/3 рыночной цены). Банк может один раз снять объект с торгов, если его не устроит цена, но долго держать имущество ему не выгодно. Сумма на вторых торгах может быть сильно ниже.

Этот бизнес похож на охоту, первый объект надо обязательно купить дешево. Мне известен пример, когда «двушка» была продана за 35% от рыночной цены, вместо 30 тысяч евро за 12,6 тысяч. Но неизбежны и провалы. На аукционе цена может возрасти в разы, особенно на доходный дом.

Банки охотно дают кредиты (до 80%) под дешевые аукционные покупки. Даже если вы разоритесь, то банк, вернув себе эту недвижимость, ничего не потеряет.

Купив недорого, надо сдать свою недвижимость в аренду. В Германии всегда есть спрос, если не упираться в цену. Доходность от сдачи в аренду доходит порой до 10-12% годовых. При этом, вы вносите всего 20% своих денег.

Когда в вашей собственности окажутся два дома, сдаваемых в аренду, то это уже можно назвать действующим предприятием – и, аргументируя тем, что за бизнесом нужно следить, идти за визой. И в таких случаях я не знаю случаев отказа в получении мультивизы.

Если вам предлагают доаукционную покупку, советую воздержаться. Там цена вроде бы фиксирована, но могут быть юридические хвосты, внезапно появившиеся родственники, наследники и т.п.

Лина Киптикова:

- В Эстонии сейчас вырос интерес к объектам коммерческого назначения, в первую очередь таким, как казино. Два года экспонировался казино-клуб в Силламяе площадью 1,4 тыс. кв. метров, недавно ушел за 165 тысяч евро. Русские купили, казино в Эстонии разрешены.

31.10.2011