Недвижимость Италии. Хроника, факты, комментарии
Италия относится к местам, которые принято называть «земным раем». Пять морей, субтропический климат, семь с половиной тысяч километров береговой линии, потрясающей красоты горные массивыАпеннин и Альп, Пантеон и Колизей, Венеция – словом, все это не нуждается в представлении. Свыше 50 млн туристов ежегодно - на долю этой страны приходится 5,6% всего мирового туристического рынка. Туризм в Италии – один из основных секторов экономики, объем которого составляет 12% ВВП.
Кризис по-итальянски
Экономический портрет Италии довольно своеобразен. Среднеквартальный рост ВВП в стране с 1981 по 2010 год составлял лишь 0,36%. Это в среднем. Что, учитывая время от времени случавшиеся спады, может быть, не так уж плохо. Но и в благополучные предкризисные годы Италия не отличалась завидным экономическим ростом, особенно по сравнению с другими странами Старой Европы. В период 2001–2007 гг. среднегодовой рост ВВП составлял в стране 1,1%, по своему уровню «конкурируя» лишь с Португалией.
Италия вошла в кризис в IIIквартале 2008 года, когда статистическое управление ISTATзафиксировало падение ВВП на протяжении последнего полугодия. Это было для итальянцев не в диковинку – если брать в расчет только предыдущие семь лет, то очередная рецессия оказалась уже четвертой по счету.
По итогам 2008 года объем экономики сократился на 1%, а максимальный отрицательный рост был зарегистрирован в марте 2009, когда он за год составил 2,9%. В наиболее неблагополучном IIквартале 2009 года, по данным Объединения торговой, промышленной и сельскохозяйственной палат Италии Unioncamere, ежедневно в среднем 30 итальянских компаний объявляли себя банкротами. Безработица, впрочем, тогда оставалась приемлемой – 7,4%.
В 2010 году положение в экономике выровнялось и цифры роста ВВП, наконец, вернулись к привычному для Италии уровню в 1,3%. Процент безработных, правда, постепенно вырос до 8,6%. Показатели примерно того же уровня, по прогнозам Банка Италии, ожидаются и в 2011 году.
Это вновь ниже роста основных европейских экономик: в 2010 году ВВП Германии увеличился на 3,5%, Великобритании и Франции – на 1,8% и 1,6%. Но какого-то прорыва в Италии в ближайшие годы не ожидается – возможности руководства страны по реформированию экономики весьма ограничены.
Это в первую очередь связано с самой экономической структурой этого государства, в которой наряду с такими известными мировыми брендами, как Fiat, Ferrari, Maserati, Lamborghini, Olivetti, Benetton, Dolce& Gabbanaи LouisVuitton, 90% компаний относятся к малому и среднему бизнесу и не в состоянии на равных конкурировать с крупными европейскими концернами. С другой стороны, именно креативность предприятий малого и среднего бизнеса - одно из преимуществ, которое позволяет Италии избегать глобальных экономических потрясений.
Большие проблемы итальянской экономики – сильная зависимость от импорта энергоресурсов и крупный государственный долг, составивший на конец 2010 года «неприличные» 119% от ВВП. Дефицит госбюджета также пока далек от предписанного Европейским союзом лимита в 3%. В прошлом году дефицит был зафиксирован на уровне 4,6% ВВП, что значительно лучше, чем годом ранее – 5,4%. Не без давления со стороны ЕС итальянское правительство пообещало к 2013 году, наконец, снизить этот показатель до требуемых 3%.
Банковская система Италии выдержала кризис во многом благодаря низкому уровню ипотечных долгов: если в большинстве стран ЕС на конец 2008 года объем ипотечного рынка достигал 50% от ВВП, то банковское финансирование недвижимости в Италии составило всего около 20% величины ВВП. К тому же итальянские банкиры традиционно отдают предпочтение кредитованию местного рынка, гораздо реже работая с международными финансовыми институтами.
Как не без сарказма отметилминистр экономики и финансов Италии Джулио Тремонти в интервью информагентству Франс Пресс, банковская система, по-видимому, в меньшей степени пострадала от глобального финансового кризиса просто потому, что среди итальянских банкиров мало людей, говорящих по-английски.
Рынок«piano-piano»
После пятилетней рецессии рынка жилья, завершившейся в 1998 году во многом благодаря слабости итальянской лиры по отношению к британскому фунту и доллару США и появлению иностранных кредитных организаций на итальянском ипотечном рынке, на рынке недвижимости начался подъем.
2002 год был отмечен проблемами на мировых фондовых рынках, что привело к заметному увеличению инвестиций в недвижимость по всему миру, в том числе в Италии. Как результат – цены на жилую недвижимость с 1998 года по 2003 выросли на 40%, а за десятилетие, кончающееся 2008 годом, – на 70%. Несмотря на то, что в тот же период многие европейские рынки показывали существенно большие цифры роста, для обычно спокойного итальянского рынка это был настоящий бум.
Недвижимость в Венеции, Милане и Риме, и без того без того самая дорогая, росла в цене быстрее всех. В Милане и Риме, например, в период с 1998 по 2002 год цены увеличились, соответственно, на 43% и 50%. В наиболее престижных районах этих городов цена дошла до €8 тыс./кв. м.
Первые признаки охлаждения рынка появились в 2007 году, когда количество сделок уменьшилось по сравнению с предыдущим годом на 4,6% (806 225 против 845 052). Затем снижение числа продаж продолжилось, вдобавок оттоку покупателей с рынка явно поспособствовало увеличение процентной ставки по ипотечным кредитам с 3,5% (2005 г.) до 6% к декабрю 2008 года.
По данным Банка Италии, к середине 2009 года количество сделок по продаже недвижимости уменьшилось почти на 40% от своих пиковых значений. Интересно, что цены на недвижимость в тот же период вели себя достаточно спокойно: с 2008 по 2010 год индекс цены на недвижимость (HPI) Банка Италии уменьшался лишь на 0,3% ежегодно.
В 2010 году ставка по ипотечным кредитам в середине года упала до своего исторического минимума в 2,5%, и количество сделок пошло вверх, составив около 620 тыс. (на 2,2% больше по сравнению с предыдущим годом).
Цены тем временем продолжили неторопливое движение вниз: по данным Института экономических исследований Nomismaиз Болоньи, в 13 наиболее крупных городах Италии в первой половине 2010 года цены снизились на 0,6%. Тем не менее, и здесь замечены кое-какие плюсы – по сравнению с предыдущим годом, когда жилье дешевело во всех исследуемых городах, в Генуе, Кальяри (Сардиния) и сицилийской Катании стоимость жилья немного увеличилась, на 0,2%, 0,4% и 0,2% соответственно.
Кто покупает и зачем?
Итальянский рынок в сегодняшнем своем состоянии совершенно не подходит для спекуляций. А отсутствие на рынке спекулятивного капитала, соответственно, существенно добавляет ему стабильности.
Если оставить в стороне знаменитую итальянскую бюрократию и остановиться только на сопутствующих покупке недвижимости расходах (оплата услуг нотариуса, гербовый сбор, кадастровый и ипотечный налоги), которые, включая комиссионные агента, в совокупности составляют 10–12%, то становится очевидным, что даже вернуть вложенный капитал при продаже вряд ли удастся. Особенно если к очень скромным (7% годовых в самые благополучные периоды) цифрам роста добавить поправку на инфляцию, не забывая про привычные для итальянцев рецессии, расходы на оплату годового муниципального налога на имущество Imposta Comunale sugli Immobili (0,4% от его кадастровой стоимости), электроэнергию, водоснабжение и вывоз мусора.
Вариант со сдачей жилья в аренду с точки зрения доходности также сомнителен. Кроме обязательной выплаты 30% годового дохода от аренды в виде подоходного налога (ImpostasuiRedditidellePersoneFisiche, IRPEF), у арендодателя имеются и другие «печали».GlobalPropertyGuide приводит такие данные: доходность «брутто»от аренды в Италии обычно составляет 3–5%.Даже если недвижимость растет в цене, то стоимость аренды обычно существенно отстает от этого роста: в 2007–2008 годах арендная плата увеличилась лишь на 2,55%, в то время как цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 4,6%.
Этому есть объяснение. Стандартный контракт на аренду жилья составляется на четыре года и предусматривает для арендатора право его продления еще на такой же срок. По закону от 1978 года арендодатель может повышать арендную плату ежегодно только на 75% от так называемого индекса стоимости жизни. Соответственно, если инфляция составляет 2%, тоарендная плата может быть увеличена только на 1,5%.
И последний штрих: ипотеку иностранному гражданину в Италии получить крайне сложно.
Тем не менее, недвижимость здесь все же покупают, и русские в числе прочих иностранцев далеко не на последнем месте. Кто-то покупает себе недвижимость в виде «дачного варианта», немалое число молодых россиян учится в итальянских учебных заведениях, некоторые просто любят эту страну и посещают ее при первой возможности, предпочитая проводить время в собственном доме.
Российские граждане, являющиеся собственниками недвижимости в Италии, могут получить Residenza Elettiva или специальную мультивизу без права на работу, выдающуюся на срок пребывания до 180 дней в году. Визавыдается на 2 года и продлевается после окончания срока действия.
Цифры и факты
Согласно данным мартовского отчета конфедерации владельцев и строителей жилья Confedilizia, наиболее дорогая недвижимость Италии находится в центральной части Рима. Средняя стоимость квартиры площадью 100 кв. метров оценивается в €655 тыс. Совсем немного отстали Венеция и Милан – квартира аналогичных параметров, по мнению экспертов Confedilizia, обойдется покупателю, соответственно, в €625 тыс. и €590 тыс. Наиболее высокие цены зарегистрированы в районах, примыкающих к центрам трех этих городов и на их периферии.
Самые «щадящие» цены на недвижимость из крупных городов Италии – в Катании, расположенной на острове Сицилия. Катания оказалась наиболее экономичной во всех предложенных номинациях: квартира стометровой площади в центре города – €196,5 тыс., а в околоцентральных районах и на городских окраинах – €136,5 тыс. и €106,5 тыс.
По регионам страны в переводе на язык квадратных метров картина такова. В северных районах страны максимальное усредненное значение стоимости площади жилья составляет €3372/кв. м, затем следует центр – €3191/кв. м. В южных провинциях Италии максимальные и минимальные значения стоимости оказались наиболее низкими – €2332/кв. м и €758/кв. м.
Самая высокая цена квадратного метра зафиксирована в центре Венеции –€9,4 тыс. Как и следовало ожидать, рядом в этом списке вновь оказались Рим и Милан – €8,9 тыс./кв. м и €7,6 тыс./кв. м. Наиболее низкие цены – на окраинах сицилийских городов Нуорои Рагуза, где стоимость квадратного метра жилплощади оценивается в €450.
В южных провинциях страны цены всегда ниже, чем на севере и в центре. Южная Италия заметно отличается своим экономическим укладом, где, в отличие от индустриально развитого севера, основной доход приносит сельское хозяйство и рыболовство.
По прошлогодним данным ISTAT, южные провинции занимают 40% итальянской территории, где проживает около 37% всего населения Италии. При этом доля ВВП этого региона составляет лишь около четверти ВВП страны. Соответственно, средний годовой доход жителя южных провинций значительно ниже, чем у «северян». В регионе довольно высоки безработица и уровень преступности.
Все это отражается не только на ценах недвижимости, но и на общей практике ведения дел, которая здесь настолько специфична, что некоторые риэлторские агентства предпочитают просто не иметь дел с недвижимостью «южнее Рима».
Нельзя сказать, что правительство Италии не предпринимает никаких практических шагов, чтобы уменьшить диспропорцию между «севером» и «югом»: в последние годы, благодаря субсидиям Евросоюза, имеются неплохие примеры развития отдельных секторов экономики, в частности, туризма. А поскольку природные и климатические условия для отдыха здесь просто отменные, то, возможно, этот район в обозримом будущем станет еще одной «туристической Меккой».