Рынок недвижимости Хорватии: откровенный разговор

– Ощутил ли хорватский рынок влияние мирового экономического кризиса?

– Да, и очень сильно. Объемы продаж недвижимости по сравнению с пиковыми 2006 и 2007 гг. за годы кризиса упали в среднем на 60%. Для строителей это вылилось в снижение объемов ввода и увеличение числа непроданной недвижимости. Например, только в Загребе в определенный период оказалось от 13 до 15 тысяч непроданных квартир в новостройках.

В 2008 и 2009 гг. строительство сократилось на 20–30% как в денежном выражении, так и в объемах. Необходимость выполнения обязательств по кредитам привела к массовому снижению цен. Регулярные снижения и персональные скидки покупателям привели к падению цен в новостройках на 20–25%. Для многих строителей все это закончилось уходом с рынка.

Риэлторам, не имеющим серьезных обязательств по кредитам, по сравнению со строителями повезло немного больше. Тем не менее катастрофическое снижение продаж во всех регионах страны привело к закрытию почти половины лицензированных агентств по недвижимости и перепрофилированием их на туристический рынок.

Меньше всех пострадали частные продавцы, поскольку им не требовалось нести сопутствующие бизнесу расходы – ежегодных налогов на недвижимость в Хорватии нет. Хотя, разумеется, и они заметно потеряли: цены с 2008 г. в среднем по побережью и в Загребе на вторичном рынке упали на 8–13%. Реальную цену покупки можно увидеть, если предлагаемую продавцом цену уменьшить еще на 5–10%.

– Были ли правительством приняты какие-то меры по поддержанию финансового рынка, рынка недвижимости и строительной отрасли страны?

– Никаких специальных мер не было. Правда, в Хорватии действует «стимулирующее» положение, при определенных условиях освобождающее от налога резидента страны при покупке его первой недвижимости.

Но в громких заявлениях политиков недостатка нет – всевозможные «инициативы» озвучиваются здесь чуть ли не ежемесячно. Сейчас, например, обсуждается возможность оплачивать половину процентов по кредиту в течение 4–5 лет государством, но будет ли все это работать – пока неизвестно. О государственных финансовых вливаниях в отдельные компании, связанные со строительством или недвижимостью, я просто не слышал.

Пострадавших от «недостроя» или «долгостроя» среди покупателей нет. Если такое и случалось, то все проблемы, видимо, были решены полюбовно. Хорватия – страна маленькая, и о любых серьезных конфликтах стало бы всем известно уже через пару дней.

Долговые вопросы часто решаются через банк, когда продажа объектов клиентов банка довольно успешно реализуется на рынке со скидкой. Иногда такие скидки очень существенны: насколько мне известно, самый большой дисконт составил 29%. В некоторых случаях партнером в таких банковских акциях выступает государство, чаще всего как гарант.

Государство еще до кризиса пыталось стимулировать покупку жилья за счет программы поддержки строительства POS, по которой строителям компенсировалось порядка €300 с каждого построенного квадратного метра, что для конечного покупателя жилья в таком строительстве должно было означать его существенное удешевление. Как это часто бывает, закончилось все скандалами с завышениями цен, попытками вывода денег из бюджета и обвинениями в коррупции.

Кстати, государству, чтобы решить все проблемы с рынком недвижимости и заставить его, наконец, коснуться дна, достаточно одной вещи: ввести ежегодный налог на недвижимость, особенно на землю. В течение пары месяцев рынок изменится до неузнаваемости. Это не только мое мнение, практически все участники рынка недвижимости активно этого хотят. Но такие начинания не поддерживают крупные держатели земельных участков и большинство владельцев квартир и дач. Поэтому правительство пока предпочитает обходиться полумерами.

– Сейчас много говорят о пробуждении хорватского жилищного рынка…

– Если говорить только о картине, которую ри­суют СМИ, то он давно проснулся. В российском Интернете я то и дело натыкаюсь на статьи о том, что в Хорватии рынок недвижимости растет и опять набирает свой потенциал.

Все это очень неплохо звучит, но пробуждения в Хорватии пока нет. Местный рынок так и не достиг своего дна, и до конца года это вряд ли случится. Даже спустя два года с начала непрерывного падения цены остаются необоснованно высокими. Например, буквально недавно инвестор, построивший в Опатии довольно интересный комплекс, заявил о снижении цены до €8 тыс. за «квадрат». На мой взгляд, при всей высококлассности проекта и видовых характеристиках цена завышена минимум на €2–3 тыс.

Летом будет сезонная вспышка роста цен, связанная с увеличением числа туристов и, как следствие, количества просмотров объектов. В конце сентября, как обычно, будет падение – компенсация за летнее повышение.

– Это в жилищном секторе. А насколько жив рынок коммерческой недвижимости?

– Вот с коммерческой недвижимостью дела об­стоят несколько иначе. Процесс пробуждения рынка коммерческой недвижимости, действительно, уже начался. Происходит это там, где в потребительском плане наиболее активно местное население – Загреб, Сплит, Задар. Началось строительство 3 крупных офисно­торговых центров в Загребе, в конце прошлого года по всей Хорватии было введено в эксплуатацию 5 крупных объектов коммерческой направленности, что для такой небольшой страны довольно много. Что еще более важно, ИКЕА заявила о начале строительства своего торгового центра, а некоторые инвесторы презентовали проекты строительства нескольких логистических центров.

– Как вы относитесь к публикуемым хорватскими ресурсами индексам цен на жилье?

– Вещь на самом деле наглядная и красивая, но практическая польза от нее весьма сомнительна. Все такие индексы, как правило, оперируют средними значениями, а конкретика в средних цифрах отсутствует просто по определению. Инвесторов интересуют другие цифры и источники, а покупатель смотрит на конкретные объекты с конкретной ценой. Такие индексы хороши для пиара и очень хорошо выглядят в СМИ. В принципе, ради этого порталы и начали публиковать свою статистику.

У интернет-индексов есть два существенных минуса. Первый – за основу берется не цена сделки, а цена продавца, точнее, та цена, которая была указана в листинге. Если недвижимость продает сам владелец, то это еще полбеды, если риэлтор, то начинаются всякого рода увеличения. В Хорватии довольно много агентств, которые на несколько процентов увеличивают ценник, чтобы иметь возможность для торга либо чтобы получить небольшую добавку к своей комиссии. Второй минус вытекает из первого – один и тот же объект часто продают сразу несколько агентов, и каждый из них дает объявления на порталах. Нередко случается, что в одном листинге может быть до 20 объявлений одного объекта, причем все – с разными ценниками. А система, которая рассчитывает индекс, не может выявлять дубли. В итоге данные получаются сильно искаженными.

Реальную информацию по количеству сделок, как и по просмотрам, вам вряд ли кто­то скажет. Официальные органы свои данные по сделкам последних месяцев пока не опубликовали. Если без цифр, то количество сделок и просмотров пока остается на уровне прошлого года, все изменения в обе стороны находятся в рамках статистической погрешности.

Единственная в Хорватии организация, имеющая реальные данные как по количеству сделок, так и по цене сделки, – это налоговая служба. Но они свои данные публикуют через Национальную службу статистики с опозданием в 3–4 года. Актуальные данные не дают (по крайней мере официально). Сколько риэлторы с ними ни встречались, толку мало. Налоговики почему-то склонны видеть в риэлторах врагов, а не партнеров по рынку.

– Что вы скажете о русских в Хорватии?

– Русских туристов в Хорватии очень любят. В количественном отношении их меньше, чем, например, немцев или австрийцев, но денег они там оставляют на порядок больше любой другой категории туристов.

На хорватском рынке недвижимости, по сравнению с ситуацией трехлетней давности, россияне сейчас не очень заметны. Хотя риэлторы, прекрасно помнящие сделки с россиянами, которые покупали недвижимость, практически не торгуясь, продолжают активно учить русский язык.

Активность наших покупателей из России заметно поутихла: теперь от осмотра объекта до принятия решения о покупке может пройти до 4 месяцев. Это – без учета времени, необходимого для регистрации компании.

Мешает, конечно, и то, что физическое лицо из России не может напрямую купить недвижимость в Хорватии из­за отсутствия ратифицированного договора о реципроцитете между странами, предусматривающего принцип взаимности при покупке недвижимости. Со странами ЕС этот принцип действует, и сейчас наиболее активные покупатели хорватской недвижимости – австрийцы, немцы и норвежцы. Нужно сказать, что в последнее время активизировались также покупатели из Украины.

А вот на рынке элитной недвижимости русскоязычный рынок входит в пятерку основных. В секторе дорогой недвижимости русские гораздо более заметны, чем в прочих секторах.

– Какие тенденции прослеживаются в недвижимости категории люкс?

– Этот рынок практически не пострадал во время кризиса. Возможно, и потому, что таких предложений на рынке всегда было немного. Например, виллу на побережье, вне зависимости от того, на острове она находится или на материке, в нескольких метрах от моря с 3–5 спальнями, бассейном и прочей обязательной атрибутикой можно приобрести, только начиная с €1 млн. Это очень редкий продукт на рынке, и цена здесь играет далеко не первую роль. Поэтому часто поступают проще: покупают участок на берегу и уже на нем строят виллу.

Качественные виллы – это довольно серьезный для Хорватии сегмент рынка недвижимости. А поскольку любой иностранный покупатель в Хорватии – это всегда бывший турист, то все это очень тесно связано с VIP-туризмом. В этом секторе работают всего несколько компаний, в основном из Англии. Это очень сложный рынок. И хотя туда время от времени пытаются пробиться всевозможные посредники, только единицы из них дотягивают до уровня, необходимого для обслуживания серьезных клиентов.

– Как в Хорватии оценивают перспективы вступления страны в ЕС в 2013 году?

– Сложный вопрос. Вообще-то, часто такая оценка сильно зависит от политических пристрастий самого комментатора. Наиболее оптимистичный сценарий – вступление в ЕС через два года. Хотя все больше политологов склоняются к 2014 или 2015 году. На самом деле в Хорватии есть только одно препятствие для вступления в ЕС – это желание самих хорватов. Судя по опросам, против вступления выступает до 70% граждан страны. И их число продолжает расти.