FAQ. Германия. Дежурный эксперт

– Какую доходность сейчас обеспечивают вложения в недвижимость Германии?

– Несмотря на кризисные явления, поразившие экономики практически всех стран мира, в Германии ситуация на рынке недвижимости оставалась стабильной. Средняя доходность здесь осталась на уровне 8–10% годовых.

–Покупка недвижимости на аукционе – это всегда покупка существенно ниже рыночной цены?

– Да, недвижимость таким образом можно приобрести по ценам существенно ниже рыночных. При проведении сделки гарантируется ее полная юридическая чистота, так как недвижимость находится под арестом и принадлежит суду.

Но для покупки на аукционах существует специальная процедура, и для участия в этом секторе рынка вам необходим грамотный посредник. Основа успеха этого бизнеса – мобильность и оперативность. Нужно вовремя получить информацию, а затем вовремя оказаться в нужном месте (например, на аукционе) полностью подготовленным. Мы считаем этот пункт основным.

Зато, если вы сделали все верно и правильно выбрали компанию-посредника, ее услуги позволят резко повысить доходность вашей покупки. Например, основной деятельностью фирмы является помощь в приобретении различной недвижимости (квартиры, дома, земли и т. д.) через аукцион по ценам ниже рыночных. Кроме того, возможна доаукционная покупка объектов недвижимости.

– Может ли российский гражданин получить в Германии кредит на покупку аукционной недвижимости?

– Да, есть возможность получить кредит в немецком банке (до 70% от оценочной стоимости объекта), ставки – 4,8–5,5% годовых.

– Какие цены на рынке аукционных продаж в Германии?

– Объем предложений очень большой, но на рынке дорогого и элитного жилья, а также высоколиквидных офисных зданий предложений, естественно, не так много. Поэтому в этих случаях оперативность особенно важна.

В целом аукционный бизнес распространяется на территорию всей Германии и Европы, но основным регионом деятельности нашей фирмы является Франкония. Главный город региона – Нюрнберг. Это второй по величине и значимости город свободной земли Бавария, один из самых посещаемых туристами немецких городов, с великолепно развитой инфраструктурой.

Цены в среднем следующие.

– 1 кв. м жилой недвижимости средней категории качества на аукционе стоит €350–600, рыночная цена – €850;

– 1 кв. м в сегменте «бизнес-класс» на аукционе может стоить €600–800 при рыночной цене от €1000;

– аренда 1 кв. м в год – €60–80.

– Может ли покупатель из России самостоятельно принять участие в аукционе, минуя посредников?

– Безусловно, покупатель из России может самостоятельно купить недвижимость через аукцион, но для этого он должен как минимум владеть немецким языком, знать, какие объекты и когда выставляются на продажу. Есть еще множество моментов при подготовке и при ведении аукциона, которые надо учитывать. Чаще люди выигрывают в деньгах, обратившись за помощью к профессионалам, которые специализируются на аукционных сделках.

– Приведите примеры последних аукционных сделок, проведенных с вашей помощью.

– Объект площадью 250 кв. м в доме с гаражом и садиком у дома плюс чердачное помещение 80 кв. м, а также подвальное помещение 60 кв. м. Подвал сдается в аренду под магазин вин. Объект разделен на 3 отдельные квартиры: однокомнатная – 25 кв. м, двухкомнатная – 65 кв. м, пятикомнатная с садом и гаражом – примерно 130 кв. м. В квартире необходим ремонт – затраты около €60 тыс. Арендная плата после ремонта: €150 + €350 + €800 + подвал – помещение стоимостью €420 (включая коммунальные услуги). Итого – €1920 в месяц, €23 040 в год.

Объект куплен с аукциона 17 декабря 2010 года пенсионером из России за €110 тыс. Банк выдал кредит €78 тыс. под годовой процент 3,6%. Рентабельность на вложенный капитал (собственные деньги при покупке + ремонт –примерно €100 тыс.) около 22%. Розничная цена объекта после ремонта – примерно 330 тыс.

– Российские покупатели, говоря о «недорогой доходной недвижимости в Германии», часто не представляют уровень цен. Какова нижняя планка?

– Если клиент возьмет на себя внутреннюю отделку квартиры, то цена за квадратный метр может достигать €150. Но это будут голые стены. Из моего многочисленного опыта общения с потенциальными клиентами я сделал вывод (наверное, он субъективный): люди, вольно или невольно, начинают сравнивать цены в Германии с ценами в Москве. По нашему мнению, это самая большая ошибка. Безусловно, какой-то расчет делать надо, но нельзя сравнивать с Москвой. Нам кажется, что важнее всего суть идеи – купить по ценам гораздо ниже рыночных.