FAQ. Болгария. Дежурный эксперт

– Какую недвижимость сегодня вы советуете приобретать в Болгарии? На какой бюджет лучше рассчитывать, выбирая ликвидный объект? Что и где Вы посоветуете посмотреть?

– На сегодняшний день предложений по Болгарии очень много. Ценовой диапазон – от €10 тыс. до нескольких миллионов. Реклама апартаментов за €10 тыс. на побережье звучит, конечно, очень заманчиво. Но на деле это, чаще всего, «заманка» в одну из двух характерных ловушек – или это так называемая «мусорная недвижимость» – формально расположена на морском курорте, но на деле – далеко от моря, без прямого доступа, без инфраструктуры и т.д. Или, второй вариант, когда дополнительные расходы, например подвод воды и электричества, канализации, да еще и ремонт, сантехнику, кухню и т.д. надо оплачивать отдельно. Надо иметь в виду, что в Болгарии нормальных апартаментов у моря за €10 тысяч не купить. В комплексах на стадии строительства цены начинаются как минимум с €30 тысяч, а в действительно хороших комплексах – от €65 тыс.

Не надо забывать, что самый главный фактор при покупке недвижимости – это местоположение. И не попадаться в ловушку рекламы домика у моря за €10 тыс., так как это будут деньги, просто выброшенные на ветер.

Основное, на что я хотела бы обратить внимание, – это необходимость в консультации с грамотным профессионалом. Помогая с выбором, мы никогда не советуем нашим клиентам покупать дешевую недвижимость, так как в этом случае не можем гарантировать их инвестиции. А это для нас самое важное.

Время покупать уже пришло. В конце следующего года Болгария вступит в Шенген, и цены поднимутся. Только надо иметь в виду, что поднимутся цены на недвижимость, которая отвечает всем европейским стандартам. Бюджет – как минимум €65 тыс. за студию, €100 тыс. за односпальный апартамент и от €160 тыс. за двухспальный апартамент. Чтобы объект был ликвиден, местоположение должно быть отличное. Во времена кризиса надо покупать только в центре больших городов, таких как Варна и София, или на первой линии – у самого моря. Конкретные объекты с удовольствием покажем всем, кто обратится.

– Каковы расходы по сделке? Какие налоги обязан заплатить покупатель недвижимости?

– Надо иметь в виду, что НДС в Болгарии 20%, и всегда спрашивать, включен ли он уже в стоимость или нет. Обычно цену называют окончательную, но есть некоторые комплексы, где застройщики объявляют цены без налога. Все расходы по оформлению составляют не более 4% от стоимости недвижимости. От 2 до 3% – это местный налог на приобретение, в зависимости от муниципалитета, в котором находится недвижимость, 0,1% – это регистрационная пошлина, нотариальные сборы считаются по тарифу в зависимости от стоимости недвижимости, но не могут превышать 3000 левов или примерно €1500. Кроме того, надо иметь в виду, что на подписание нотариального акта лучше всего нанять юриста. Дело не только в том, что надо явиться к нотариусу и подписать документы. Приблизительно два-три рабочих дня необходимо на вписание акта о собственности в реестр, после этого надо его зарегистрировать в налоговой службе и подать документы на булстат-карточку, которая выдается в течение месяца. Услуги юриста, который все это сделает, стоят примерно €600.

– Что входит в обязанности риэлтора в Болгарии? Какой этап сделки самый сложный для русского клиента, и что вызывает больше всего вопросов? Каких рисков стоит опасаться?

– Риэлтор – не только в Болгарии, но и везде в мире – это специалист по недвижимости, который ведет сделку от начала и до ее конца. В обязанности риэлтора входит проверка правоустанавливающих документов на недвижимость, анализ рынка, рекламная компания объектов недвижимости, сбор документов, необходимых для оформления сделки, переговоры с обеими сторонами, урегулирование спорных вопросов, назначение времени проведения сделки, консультации и т.д. Для нашей компании важно, помимо всего перечисленного, еще и обеспечить послепродажный сервис на таком же высоком уровне.

К сожалению, все еще не существует и законодательства, регулирующего риэлторскую деятельность, которое бы защищало участников рынка недвижимости. Этого добивается национальная ассоциация профессионалов в Болгарии – должны быть единые стандарты, правила этики, нормативные акты, и если агентство по недвижимости их не соблюдает, то оно не должно иметь права осуществлять подобную деятельность. На сегодняшний день, когда эта деятельность не регламентирована законом, очень важно правильно выбрать агентство. Все этапы сделки очень важны, в любой момент риэлтор должен быть в распоряжении и отвечать на любые вопросы. Иначе без рисков не обойтись. Особенно большие проблемы могут возникать при покупке дешевой недвижимости.

– Может ли недвижимость, купленная в Болгарии, приносить сегодня доход от сдачи в аренду?

– Апартаменты на первой линии в комплексе с хорошей инфраструктурой сдаются очень хорошо. С коммерческой недвижимостью дела обстоят сложнее, все еще многие бизнес-центры пустуют, почти то же самое и с большими торговыми центрами. Хотя есть, конечно, и выигрышные варианты. Но если покупать недвижимость именно с целью инвестиции, очень важно нанять экспертов для проведения необходимых анализов и расчетов, которые укажут, насколько рентабельна будет покупка.