Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Болгария по-русски

Поездка по Черноморскому побережью и горнолыжным курортам Болгарии провоцирует больше вопросов, чем ответов.
Текст: Юрий АБАШЕВ (София, Болгария)
дверь термо

Еще один-два года назад в Болгарии было множество активно строящихся объектов. Теперь же значительное количество замороженных остовов, площадок или ям, предназначенных для так и не начатого строительства. На достаточно большом количестве построек надписи «For Sale» сменились на «Для продажи», а болгарские СМИ полны статьями под лозунгами: «Кризис закончится, а недвижимая собственность останется!» или «Самые выгодные сделки осуществляются во время кризиса».

Если судить по статьям в Интернете, в российских или болгарских СМИ, то невозможно сориентироваться и решить, стоит ли сейчас покупать недвижимость в Болгарии или надо подождать. Мнения часто противоречивы: от «падения цен в Болгарии не произошло» до констатации «обвала цен в два и более раза».

По официальной информации Национального статистического института, за 2009 год средние цены на недвижимость в стране уменьшились на 28%, что, по данным KFGHPI (Knight Frank Global House Price Index), поставило Болгарию по падению цен на 4 место после Литвы (35%), Эстонии (35%) и Дубая (47%). Всего в классификации участвовали 45 стран.

Однако что дает знание данного среднего по стране показателя падения цен? Можно ли верить ему и как его использовать?

Считается, что на каждого потенциального покупателя в Болгарии в среднем сейчас поступает по 15 предложений, но найти что-то оптимальное для конкретного покупателя сложно. Все осложняется еще и тем, что многие покупатели выжидают, боясь купить недвижимость, которая впоследствии может еще больше упасть в цене. После ухода англичан с болгарского рынка основными покупателями стали русскоговорящие. По числу сделок они уступают лишь местному населению.

 

Покупатель определяет цену

Говорить об обвале цен не совсем верно. Рынок стал более сегментированным, цены стали в большей степени соответствовать потребительским качествам предлагаемой недвижимoсти. В докризисные годы рост числа покупателей не успевал за темпами строительства, многие объекты продавались «оффплан»: на стадии котлована или даже проекта. В 2007 году, с началом кризиса, «неожиданно» оказалось, что цены ряда объектов не отвечают расположению или качеству строительства. Покупатели, число которых уменьшилось, стали силой, диктующей свои требования как к объектам, так и к ценовой политике. Цена стала определяться классическими показателями для недвижимости: месторасположение, инфраструктура в комплексе и вокруг. Для черноморских объектов расстояние от пляжа всегда есть и будет основной составляющей стоимости недвижимости, также как и для горнолыжных районов – расстояние до подъемников, о чем последние пять лет многие забыли.

Сегодняшние цены на болгарском Черномории намного более адекватны качеству. Есть объекты, владельцы которых и не помышляют о снижении цен, сохраняя их на высоком даже для Болгарии уровне – €3000–4000/кв. м. Пример: комплекс Oasis Resort&Spa (Лозенец). В национальном конкурсе «Здание 2009 года» он занял первое место в категории «Ваканционных комплексов» (недвижимость для отдыха). Отличительные черты: первая береговая линия, ландшафтный дизайн, уникальная архитектура, инфраструктура от СПА-центра, бассейнов и спортивных площадок до высокого для Болгарии сервиса на пляже.

Объекты, расположенные далеко от моря потеряли значительную часть цены, особенно в процессе строительства. Пример – комплекс «Санни дей 6», расположенный в 4 км от пляжей курорта Солнечный берег. На данный момент комплекс находится еще в процессе строительства, его окончание ожидается в нынешнем году, после значительной задержки. В 2007 году цены там начинались с €850/кв. м. В середине 2008 года, когда о кризисе стали серьезно поговаривать, цены снизились до €640/кв. м, а сейчас продажная цена уже достигла €390/кв. м, сравнявшись с себестоимостью строительства. Комплекс привлек покупателей дешевизной и «спокойствием», которого нет на самом курорте. Необходимость серьезных временных затрат для походов на пляж мало волновала покупателей, которые не в состоянии были покупать по ценам, приближающимся и тем более превышающим €1000/кв. м. И раньше, и сейчас покупателями в таких комплексах обычно становятся люди среднего достатка, которые приобретают апартаменты для собственного пользования. Говорить об инвестиционной привлекательности таких объектов с целью сдачи внаем или перепродажи в будущем не приходится. Сегодня в комплексе можно приобрести апартамент-студию за €11–12 тысяч, что является определенным минимумом для болгарского побережья. Не исключено, что перед завершением строительства цены немного подрастут.

Между двумя примерами, находящимися на двух противоположных ценовых полюсах, на рынке имеется огромное разнообразие предложений. Средняя цена часто не превышает €1000/кв. м. Наряду со стройками, на которых висят транспаранты «Распродажа от €550/кв. м» и владельцы которых испытывают серьезные финансовые затруднения по выплате банкам кредитов, существует много комплексов, расположенных вблизи пляжа, собственники которых уверены в последующей реализации апартаментов. Эти собственники, как правило, поддерживают свои старые цены в €900–1000/кв. м, впрочем, не брезгуя иногда предлагать «промоции» или специальные предложения со значительными скидками в 20–40%.

 

Рыночные игры

Растет число предложений на вторичном рынке. В основном это объекты от англичан, ирландцев и испанцев, которые 3–4 года назад приобретали апартаменты, а сейчас по причине личных финансовых проблем выставляют их на продажу. Иногда – в 2 раза дешевле среднерыночных цен. Это отнoсится к объектам и на побережье, и на горнолыжных курортах. Продавцы легко поддаются нажиму: в процессе торга цену однокомнатного апартамента площадью 30 кв. м можно снизить до €10–12 тысяч, двухкомнатного в 60 кв. м – до €20–24 тысяч.

Крупные строительные фирмы, строящие несколько зданий одновременно, стали проводить акции, понижая цены. Они учитывают, что недостроенные здания и апартаменты сейчас практически не пользуются спросом, и предпочитают распродать одно из зданий по заниженной цене для получения средств на завершение остальных проектов. Пример: софийская строительная фирма ЗАГ ООД, только-только получив в конце января 2010 года разрешение на эксплуатацию своего только что завершенного здания в софийском квартале Овче Купел, объявила распродажу всех апартаментов по €550/кв. м. Через десять дней из 80 апартаментов непроданными оставались два самых больших. Это говорит о том, что покупатели в курсе реальной цены, и предложения по привлекательным ценам быстро исчезают с рынка.

Если не брать во внимание проблемные предложения, то в сегменте полностью готовых объектов от Албены до Ахтополя цены начинаются от €550/кв. м. По такой цене можно купить двухкомнатный апартамент без мебели на южном Черномории, например, в Приморско или Царево. Искателям люкса и богатой инфраструктуры адресованы цены на уровне €2000/кв. м – это будет очень удобный апартамент, полностью обставленный дизайнерской мебелью и оборудованный современной техникой, например, в Балчике, с панорамным видом и в непосредственной близости от яхтенного причала.
В целом, сравнивая объявляемые сегодня цены на ликвидную недвижимость с ценами 2008 года, трудно заметить серьезные изменения.

Часто в игру включается скрытый от посторонних глаз рыночный механизм продаж через риэлторов, получающих свою комиссию. На Черноморском побережье, как и на горнолыжных курортах, из­за перепроизводства многие посредники работают «без комиссии от покупателя» (в других районах Болгарии комиссия, как правило, берется в пределах 3% с каждой стороны сделки). При продаже объекта от застройщика риэлторская комиссия, как правило, составляет 10%, в случае работы с неликвидными и проблемными объектами собственник (девелопер), чтобы стимулировать риэлторов к активным продажам, может предложить до 30%. Об этом аспекте покупателям не стоит забывать. С другой стороны, риэлторские компании обычно обладают большой базой данных и могут предложить сразу несколько десятков похожих объектов, из которых проще выбрать за относительно короткий промежуток времени подходящий для покупки объект. С некоторыми строителями риэлторы могут договориться и о достаточно хороших скидках, каких покупатель не сможет получить самостоятельно. Иногда можно рассчитывать на дополнительную скидку, частично за счет комиссии риэлтора. Так или иначе, большинство предложений до сих пор имеют «ценовой запас» для торга. При единовременной оплате возможны дополнительные скидки.

Анализируя отчеты об изменении цен на рынке недвижимости, по-прежнему непросто оценить реальные колебания, так как цены конечных сделок, как правило, неизвестны никому, кроме покупателя и продавца. Поэтому и анализ цен по предложениям в листингах, и анализ сумм, указанных в нотариальных актах, и опросы Института статистики достаточно субъективны. В среднем можно считать, что по сравнению с концом 2009 года цены в Болгарии изменились на 1–10%, что может говорить об определенной стабилизации. По мнению большинства экспертов, в ближайшие полгода-год рост цен в стране маловероятен. Однако не стоит забывать о том, что Болгария является одной из немногих стран, где россияне могут получить вид на жительство при достаточно простых условиях. Да и вступление страны в Шенген с 1 марта 2011 года может увеличить интерес к ней со стороны русскоязычных покупателей, желающих получить резидентский статус.

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?