Кипр. Калейдоскоп проектов, или Рынок глазами девелоперов

Ценообразование на острове в сфере курортной недвижимости формируют две точки на карте: Пафос как культурный центр и Лимассол как эпицентр деловой жизни. Последний снискал особую любовь российских покупателей – именно с этого города в свое время
началась экспансия русских на Кипр, здесь самая многочисленная русская диаспора, здесь сконцентрировано максимум проектов курортной недвижимости.

Антикризисные меры

Наиболее крупные игроки рынка уже хорошо известны в России: Aristo Developers, Pafilia Property Developers, A. Athanasiou Holdings Ltd., Cybarco plc, Leptos Group, Canica, Aphrodite Hills, D. Zavos Group, Constantinou Bros Developers. Это – девелоперские компании, которые уже не по одному десятку лет осваивают землю острова сотнями га, предлагая на продажу десятки объектов на побережье и в горах. Обычно они занимаются и всеми сопутствующими продаже услугами – юридические консультации, оформление вида на жительство, помощь в приобретении мебели и техники, организация послепродажного сервиса, управление недвижимостью.

Сегодня сделки с курортной недвижимостью проходят в основном в сегменте новых, но завершенных проектов. Объем предложения на первичном рынке в несколько раз превышает «вторичку». Коррекцию цен в этом сегменте все практики рынка оценивают по­разному. Серьезно разнятся и размеры скидок, на которые решились компании.

Антикризисные меры в той или иной степени предложили все девелоперы. Одни пошли по пути максимальных скидок, другие уменьшили первоначальный взнос, третьи предложили гарантированный доход от аренды.

«В качестве антикризисной меры мы разработали новое предложение при покупке недвижимости – гарантированная аренда на энное количество лет. Например, приобретая апартаменты в жилом комплексе Elysia Park в Пафосе, клиент может оплатить 20% стоимости жилья и уже являться собственником недвижимости, – рассказывает Андреас Хулудис, официальный представитель в России Pafilia Property Developers Ltd, – оставшаяся сумма выплачивается постепенно, при этом управление арендой, осуществляемое компанией в течение 5 лет, может принести до 5% годовых от суммы покупки. Клиенту предоставляется право проводить четыре недели в году в апартаментах, что не отразится на сумме годовой прибыли, получаемой с аренды объекта».

«Падение цен с наступлением кризисного периода мы отметили на вторичном рынке. Коррекцией цен неплохо воспользовались российские и другие инвесторы, – рассуждает Наталья Кудокоцева, специалист по продажам и маркетингу Leptos Group. – В данном секторе проседание составило от 20 до 40%, что вызвало интерес со стороны расширенной аудитории покупателей среднего класса. В отношении же проектов на стадии строительства у нас не было никаких корректировок. Что касается скидок – компания специально разработала пакет гибких финансовых мер, которые приняли разнообразные формы, начиная от уменьшения размера первого депозита до 10% с возможностью получения ключей и до соучастия в финансировании сделки».

Калейдоскоп проектов

Pafilia – один из лидеров рынка – строит в Лимассоле и Пафосе, предлагая на продажу более 500 объектов, от апартаментов до эксклюзивных вилл, построенных по индивидуальным проектам. Нижняя граница цен – €128 тыс. за односпальную квартиру с гостиной, кухней, санузлом общей площадью 60 кв. м. Такие апартаменты располагаются в Пафосе в 5 км от моря. Аналогичные по параметрам апартаменты в Лимассоле стоят в полтора раза дороже.

«Примером верхней границы цены может быть наш проект Minthis Hills – это гольф­резиденция на высоте 620 метров над уровнем моря в Пафосе. Стоимость виллы – €2 млн 180 тыс. На территории резиденции располагаются 600 вилл. Каждая вилла занимает площадь 340 кв. м и плюс веранда 110 кв. м, на вилле есть 4 спальни, 3 санузла, индивидуальный бассейн, 21 сотка земли. Весь проект гольф­резиденции занимает 580 га – 600 вилл, гольф­поле, гольф­клуб, центр здоровья (йога, спа, тренажеры), академия тенниса из 6 кортов, ресторан», – рассказывает Андреас Хулудис.

Другой крупный девелопер – Aristo Developers – предлагает такую же географию охвата, но при этом сегодня делает акцент на скидках, продвигая ряд недорогих проектов. На некоторые объекты дисконт, предлагаемый компанией, достигает 30%. Например, в комплексе Regina Court 9 (Лимассол, Айия Фила) апартаменты с двумя спальнями площадью 91 кв. м можно купить за €128 100 против €183 000 (прошлогодняя цена). Вилла 167 кв. м с тремя спальнями  в Souni Pine Forest (Лимассол) предлагается по цене €238 тыс. Предложение в более высоком ценовом сегменте – в Sfallagiotissa Hill View (Лимассол, Айос Атанасиос) – от €880 тыс. за виллу площадью 220 кв. м с камином, личным бассейном и парковкой. В Пафосе компания предлагает более бюджетные проекты. Цена апартаментов с двумя спальнями в Aristo Court 13 (с 30­процентной скидкой) – €105 тыс. В горах, например, в Peyia Cottages, готовые апартаменты площадью от 83 «квадратов» продаются по цене от €101 тыс. В комплексе Melania Gardens с видом на море и горы можно купить квартиру еще дешевле – от €86 тыс. А самое минимальное по цене предложение в этой компании находится в Писсури. Квартира с видом на горы площадью 67 кв. м – от €80 тыс.

Cybarco plc тоже строит и в Лимассоле, и в Пафосе, но предлагает объекты в более высоком ценовом диапазоне.

Примеры. Проект Apollo Heights расположен в центральной части курорта гольфа и отдыха Aphrodite Hills в районе Пафоса. Виллы с тремя спальнями – до €1 млн, стоимость апартаментов – от €341 тыс. В Пафосе компания предлагает проект, состоящий из 17 вилл, в 2 км от моря. Свой сад, частный бассейн, потрясающий вид на море и горы, вилла здесь обойдется в €458–500 тыс. В Пафосе же строится самый «пафосный» проект компании – комплекс из 40 вилл, расположенный на берегу моря с большими участками земли. Виллы здесь продаются в диапазоне€1 млн 610 тыс. – €4  млн.

В Лимассоле можно приобрести вполне бюджетный объект: апартаменты с двумя спальнями в небольшом четырехэтажном доме в центре города – от €255 тыс.

«За последний год в нашей компании стартовали три новых проекта. Один из них реализуется совместно с правительством Кипра в самом сердце г. Лимассол – строительство первой на Кипре марины, гавани, рассчитанной на прием и парковку одновременно 600 яхт. Этот проект выводит Кипр на новое место в Средиземном море», – говорит Марина Петрик, консультант компании Cybarco plc.

A. Athanasiou Holdings Ltd. предлагает ряд проектов в Лимассоле. В Coralli Shore Habitat цены начинаются от €385 тыс., в комплексе вилл с панорамным видом на море Oasis Complex – от €690 тыс. Виллы в Dionysos Gardens – каждая с собственным садом и бассейном – продаются от €440 тыс. Апартаменты в комплексе Athanasiou Court 3 предлагаются от €356 тыс. Более бюджетное предложение компании – квартиры в Citylife Court, цены здесь от €147 тыс. В проекте Thanos Court, состоящем всего из нескольких квартир на берегу моря, можно совершить покупку от €260 тыс.

«Мы предлагаем как готовые, так и начатые объекты. Наш крупнейший на сегодня проект – Coralli Shore Habitat, который включает в себя около 95 жилых объектов, мы начали в самый разгар мирового финансового кризиса – в начале 2009 года. Сейчас он успешно продается и будет сдан в установленный вначале срок», – рассказывает Елена Афанасиу, директор по маркетингу и продажам
A. Athanasiou Holdings Ltd.

Долю покупателей из стран бывшего СССР эксперт оценивает, как 60% от общего объема.

Еще один крупный девелопер – Leptos Group – предлагает проекты главным образом в Пафосе. Aphrodite Gardens (в районе Като Пафос, рядом с морем и развитой туристической инфраструктурой, цены от €198 тыс.), Aphrodite Springs (проект в районе Героскипу, цены от €125 тыс.). Limnaria Gardens (рядом с морем и главным торговым молом Пафоса, цены от €238 тыс.), West Park Court (центр Пафоса, цены от €102 тыс.), Akamantis Gardens (новый проект в районе Полиса, рядом с морем и новым гольф­полем, цены от €173 тыс.). В Лимассоле компания предлагает Eden Gardens (первая береговая линия, цены от €153 тыс.), Tiffani Gardens (цены от €150 тыс.) и проект Neapolis (в переводе означает «новый город», проект включает университет и полную инфраструктуру для проживания и отдыха студентов). Виллы девелопер предлагает по цене от €714 тыс. (Sea Caves Villas), в более дорогом сегменте – от €2 млн (Latchi Beach Villas).

Есть компании, реализующие единичные проекты. Те из них, что выстояли во время кризиса, продолжают активно строить и продавать. Пример: Pandomus property developers предлагает комплекс из 11 вилл  на восточном побережье Лимассола Pantheo Luxury Residences. Площадь земельного участка под каждой виллой – от 300 до 800 кв. м, жилая площадь – от 160 до 300 кв. м, цена от €470 тыс.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Андреас Христу, мэр г. Лимассол:

– Цены на недвижимость растут за счет спроса. Прежде всего,  это иностранные покупатели. В Лимассоле,  прежде всего, это русские покупатели, вторые  – англичане и немцы. Мы не боимся перенасыщения рынка, как в Испании. Потому что развитие идет очень быстро. В 2010 году муниципалитет, правительство и разные правительственные организации  будут в Лимассоле тратить около €300 млн на инвестиции  в местную инфраструктуру. Наш муниципалитет совсем небольшой. Наш бюджет  где­то 60 млн евро,  и мы тратим 1/3 этого бюджета на развитие инфраструктуры.

Елена Афанасиу, директор по маркетингу и продажам A. Athanasiou Holdings:

– За последние год­полтора цены на новую недвижимость, в частности, в Лимассоле, практически не изменились. Просто в период кризиса мы даем клиенту больше скидку при покупке. Либо делаем подарки в виде электрической бытовой техники, бесплатного сада и ландшафтного дизайна. Естественно, 2007 год нельзя сравнивать ни с 2009, ни с началом 2010 года, по количеству продаж это был «золотой» год. Но по объему продаж в 2009 году мы превзошли показатели 2008 года на 10%, и в начале 2010 года этот рост продолжается! Если, в общем, на данный момент продажи движутся более медленно, зато увеличился объем продаж более дорогой и элитной недвижимости.

Марина Петрик, консультант Cybarco plc:

– Активность в первом квартале 2010 года в 4 раза выше, чем в 2009 г., но в 3 раза ниже, чем в 2007 г. На сегодняшний день спрос одинаково велик как со стороны местных покупателей, так и со стороны россиян. Максимальные скидки, которые мы предлагаем своим клиентам, – 5%. Российские покупатели по-прежнему высказывают осторожность в отношении недостроенных объектов, однако выгода от их приобретения очевидна и составляет в среднем до 20% от стоимости объекта.

Наталья Кудокоцева, специалист по продажам и маркетингу Leptos Group:

– Российский рынок представляет для нас интерес. Однако нельзя не отметить и оживающий, пусть не такими темпами, как в России, спрос покупателей стран СНГ, в первую очередь Украины. Начало 2009 года было достаточно оптимистичным, затем спрос стал ослабевать, и к концу 2009 г. – началу 2010 г. существенно просел в отношении объектов класса de lux. С января по март 2010 года большинство инвесторов, не желая инвестировать дополнительные активы или принимать на себя развернутые риски, уменьшило сознательным путем «размер кошелька» и переориентировалось на готовые и объекты сегмента midscale. С конца марта по сегодняшний день наблюдается возвращение на круги своя, и спрос обретает постепенно свои прежние объемы.

Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus property developers:

– Цены в Лимассоле на наши проекты за последние год­полтора снизились не больше чем на 10–15% в целом. Сейчас уже наметилась тенденция в сторону повышения цен на готовую недвижимость. Безусловно, готовые объекты продаются гораздо быстрее и без особых проблем. Проекты на стадии строительства продаются немного сложнее, но на Кипре существует система оплаты по стадиям строительства, и таким образом клиент страхует свои риски. Застройщик не получит следующего платежа, пока не закончит предыдущую стадию. Все сроки оговариваются в договоре, и при несоблюдении накладываются штрафы. Поэтому покупка строящейся недвижимости на Кипре не является рискованной.

Андреас Хулудис, официальный представитель в России Pafilia Property Developers Ltd:

– Как изменились цены на ваши объекты за последний год?

– Цены стабилизировались, причем по разным категориям и регионам наметился рост. Например, в центре города Никосия цены в кризис не падали, а с начала 2009 года наметилось небольшое подорожание на 1–2%. Лимассол – это крупный город с удобной инфраструктурой. Темпы строительства жилой недвижимости в последние годы развивались очень бурно, а земли, напротив, мало. Именно поэтому стоимость недвижимости здесь в 1,5–2 раза выше, чем аналогичная недвижимость в том же Пафосе. Кстати, именно в Лимассоле была зафиксирована в 2009 году (несмотря на кризис!) самая высокая стоимость квадратного метра за всю историю Кипра –  €28 тыс.

Цены на нашу недвижимость остались на прежнем уровне.

– Вы запускаете сейчас новые проекты?

– Мы предлагаем как готовые объекты, так и объекты на стадии строительства. По статистике нашей компании, 98% покупателей предпочитают сегодня готовые дома или апартаменты, и только 2% готовы участвовать в разработке индивидуального дизайн­проекта.

В 2009 году мы начали строительство элитного комплекса апартаментов The Emerald в Лимассоле, в 200 м от главной набережной. Кстати, в этом 2010 году мы планируем сюрприз. Не буду пока раскрывать все карты, но скажу, что это будет очень дорогая недвижимость на берегу моря в Лимассоле, такой проект впервые появится в средиземном регионе.

– В России покупатели, как огня, боятся «недостроя». Как реагируют сегодня клиенты на незавершенные объекты на Кипре?

– Около 80% покупателей недвижимости на Кипре принципиальны в своем решении – приобретать объекты только полностью готовые к проживанию. Люди в период кризиса стали особенно аккуратны и осмотрительны. При этом многие не знают о том, что кипрская финансовая система полностью исключает проблему «недостроя». Практика соинвестирования, действующая в России, не применяется у киприотов. При строительстве объектов у них фигурируют два лица – девелопер и банк. Как правило, 30% оплачивается девелопером, 70% суммы предоставляет банк. Поток денежных средств, поступающих в этот период от клиентов, не влияет на пересмотр объема финансирования со стороны банка. Причем задержек в банковских оплатах, осуществляющихся поэтапно по мере возведения фундамента, стен, осуществления отделки, не происходит. Клиент получает объект в четко прописанную в договоре дату.

– Как вы оцениваете сегодня долю россиян на кипрском рынке?

– Кризис перераспределил доли среди покупателей на рынке недвижимости Кипра. Согласно статистике, россияне вышли на первое место (более 40% продаж), опередив традиционного здесь покупателя – англичан. Также были отмечены новые рынки продаж элитной недвижимости Кипра: Саудовская Аравия, Иран, Норвегия, Швеция, Швейцария и Армения.

– Как вы оцениваете активность спроса?

– Начиная с осени 2009 года, спрос небольшими темпами начал восстанавливаться и в каких­то сегментах увеличивается. Но сегодняшние показатели все равно не дотягивают даже до цифр 2008 года.