Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Финский генплан, или Дом в полтора этажа

Беседовала Юлия ЛОЗОВСКАЯ
С начала 2000-ных петербуржцы и москвичи каждый год покупают в соседней Финляндии 400–600 единиц недвижимости. Часть этих сделок – земельные участки под строительство будущего дома. За последние годы финские строители и риэлторы хорошо выучили «слабые места» русских клиентов и их типичные ошибки. О том, как грамотно выбрать в Финляндии участок для будущей финской дачи, рассказывает Николай Степанов, директор Domcom OY.

– Что «не так» делают русские клиенты, начиная строительство дома в Финляндии?

– Давайте рассмотрим самые популярные на сегодняшний день у русских участки – вне города со своим берегом озера. Русские покупатели не понимают, что если участок дешевый, то значит, что он плохой. Формальная стоимость участка на момент покупки не важна, важно, сколько надо будет вложить в этот участок, чтобы иметь там дом. Возьмем для примера хороший участок с сосновым лесом, с песчаным берегом, выходящим на юг. Участок ровный, сосед только с одной стороны, и дорога уже построена. Озеро глубокое, открывается изумительный вид. С севера участок защищен пригорком. От города недалеко. Предположим, что стоит такой участок €60 тысяч. И на том же озере на противоположном берегу продается другой участок всего за €25 тысяч. Огромная экономия, €35 тысяч можно пустить на дом, думает русский покупатель. На самом деле этот участок будет дороже при строительстве из­-за необходимости взрывных работ под фундамент (+€8000), из­-за невозможности выкопать колодец (+€5000 скважина), из-­за большей стоимости при подключении к электричеству (+€5000), из­-за необходимости строить длиннее причал (+€2000, мелкий берег). Далее необходимо построить «всего» 100 метров дороги (+€4000) и начать строительство. Но удаленность от города, даже удаленность от карьера влияют на стоимость строительства, так как стоимость песка и щебня всегда состоит из стоимости материала и доставки. И более дешевый участок при строительстве потребует как минимум той же суммы, на которую он был дешевле в момент покупки, но все равно останется более длинная и плохая дорога, останутся соседи со всех сторон, останется плохой лес и несолнечный берег. То есть останется все то, чем руководствовался хозяин или агентство, назначая цену этого участка. И если дом можно починить или достроить, то стороны света не изменишь и столетние сосны не посадишь.

– Вы привели в пример «плохой» и «хороший» участки. Какова тогда цена за сотку хорошего участка?

– Цен за сотку не существует, потому что при покупке участка его площадь почти не влияет на цену. На цену влияют расположение участка (ориентация на стороны света, расстояние до города, до асфальта), разрешение на строительство (это 120 или 200 квадратных метров), наличие соседей, рельеф, длина берега, характер леса, размер и глубина озера, простота строительства и дальнейшего использования и только в последнюю очередь размер участка.

Например, «хороший» участок может быть размером 35 соток, он  ориентирован на юг, вытянут вдоль берега (береговая линия 80 метров), есть сосед с запада, но ничто не загораживает ни вид, ни солнце. Весь лес вокруг, кроме участка соседа, можно использовать для прогулок, то есть ваш участок с востока ничем не ограничен. А «плохой» участок, допустим, в 2 раза больше. Но рельеф такой, что соседей видно с обеих сторон, причем сосед с востока загораживает своим домом солнце на восходе, а потом солнце и вовсе уходит за елки на юге. И участок вытянут от озера, и береговая линия все те же 80 метров. И гулять по берегу не пойти, со всех сторон соседи.

– Но если купить большой участок, например 2 га, то можно будет найти хорошее место для дома , и соседей не будет видно?

– Необходимо понимать, что такое финский генеральный план. Государство разрешает строить только в определенных местах и только определенное количество небольших дачных домиков. И покупая участок размером 2 га, необходимо заранее понимать, где именно на этом участке расположено место для строительства. Владение участком не означает, что вы сможете построить дом где захотите.

– Нормы строительства, определяемые генпланом, одни и те же для всех регионов?

– Нет, каждый регион имеет несколько планов, и нормы строительства везде разные. Бывает даже на разных берегах одного и того же озера 150 или 200 квадратных метров разрешенных для строительства. На сегодняшний день максимальный размер дачного дома может быть от 120 до 200 квадратных метров в зависимости от того, к какому генплану относится этот участок. Кроме этого, в генеральном плане имеется четкое описание высоты и этажности дома, расстояния от берега, максимальной площади, бани и подсобных построек и многое другое. Поэтому если покупатель представляет, что он хочет (например, дом 200 квадратных метров, 2 этажа), то нужно искать соответствующий участок. Но на сегодняшний день выбор свободных участков не так велик и с годами уменьшается. Поэтому зачастую покупается тот участок, который есть в наличии, и после проектируется дом в соответствии с разрешенными нормами. Перед проектированием очень полезно понять, где находятся те самые 40 метров от берега, что такое «полтора этажа», как рассчитывается разрешенная площадь дома. И переводчик зачастую не может этого объяснить, необходимо консультироваться у строителя.

– Кажется, финские строительные бренды хорошо известны в России?

– Очень часто русские заблуждаются, думая, что производители комплектов домов являются также строительными компаниями. Да, есть всем известные бренды – Honka, Kontio, Rantasalmi, Omatalo, Finnlamelli, но они не имеют отношения к строительству. У них вы покупаете комплект дома (стены, крыша, окна, двери, и так далее), а строит дом строительная компания. Производители всегда находятся на севере страны, и им невыгодно держать собственные строительные бригады, постоянно находящиеся в командировке. В крупных городах есть представители этих компаний, которые занимаются продажами, и у них нет возможности в дополнение к основной работе заниматься строительством. Поэтому производители честно советуют обратиться в местную строительную компанию, в качестве работ которой они уверены.

– Можно ли построить дом из своего материала, просто купив в магазине доски, окна и двери? А если покупать дом у производителя, то как его выбрать?

– Самым разумным для иностранцев является покупка комплекта дома у производителя. Но многие сравнивают цены, указанные в каталогах, и на их основании принимают решение у кого купить комплект дома. На самом деле долгие годы конкуренции сделали цены на типовые проекты практически одинаковыми. И если цена «пакета» на один и тот же дом 100 квадратных метров у «Фирмы1» €80 000, а у «Фирмы2» €60 000, это значит только то, что «Фирма2» не включила в поставку товар на сумму €20 000 или заставит купить у них установку за €25 000, которая у «Фирмы1» стоит €5000. Сравнивать надо пакеты с одинаковым перечнем поставки, и тут опять нужен строитель. Потому что только строитель скажет, что стропила, также входящие в перечень поставки «Фирмы2», потребуют 2 недели дополнительной работы, так как поставляются не в сборе и даже не напиленные в размер. И после детального сравнения часто оказывается, что солидная и известная русским как «дорогая» фирма делает более выгодное предложение. Да и ко всему прочему имеет более современные технологии производства, более выгодные сроки оплаты, страховки залоговых денег и прочее, что не видно в каталоге с ценами.

– Хорошо, но как­то же можно заранее оценить объем затрат?

– Да. Но еще одно распространенное заблуждение связано с тем, что клиент выбирает строительную компанию по той цене за квадратный метр, которую ему обещают, взглянув на проект. Часто спрашивают «сколько у вас стоит квадратный метр дома под ключ?» Не видя проектной документации (всей, а не картинки в каталоге) и места строительства, нельзя назвать стоимость строительства точнее чем +/–50%.

Единственно правильный способ получить точную и честную цену на строительство дома – сначала его спланировать, и когда на руках будут строительные чертежи дома, план электричества, канализации, водоснабжения и вентиляции, запрашивать предложение у разных компаний.

На стоимость строительства влияет:

1. Сложность проекта. Простой одноэтажный дом прямоугольной формы или сложный дом нестандартной формы, крыша со множеством изломов, высокие помещения и прочее – разница будет и в «пакете», и в строительстве.

2. Состав пакета поставки. Те самые стропила –  если их не собрал производитель, значит, их надо собрать на стройке. Надо проверить, входит ли в поставку материал для полов и стен, входит ли утеплитель и его установка и прочее.

3. Рельеф и грунт на участке. Удобно строить на ровном песчаном участке – экскаватор копнул – и можно строить фундамент. Другое дело неровная скала, которую надо взрывать, или просто участок с большим перепадом высот, на котором уйдет гораздо больше стройматериалов и времени на фундамент и огромные деньги на благоустройство двора после строительства.

4. Удаленность от города и от карьеров сильно влияет на стоимость, когда доставка песка, щебня и стройматериалов стоит намного больше.

5. Сложность внутренних коммуникаций. Даже в одном и том же проекте можно сделать приточно-вытяжную вентиляцию, много разного освещения в доме и во дворе с возможностью управления из разных мест, а можно сделать вытяжку на кухне и в душевой и по одной лампочке на комнату.

6. Стоимость рабочей силы. Даже финские плотники бывают разного качества, не говоря уже об иностранных гастарбайтерах, чаще всего в Финляндии это граждане Эстонии. Финны работают аккуратнее и быстрее, с них можно спросить, за ними не нужно надзирать и помогать купить стройматериалы, не нужно нанимать русско-финского переводчика, чтобы эстонский плотник договорился с финским электриком, кто будет делать отверстия под розетки. И в конечном итоге более дорогая финская рабочая сила оказывается дешевле.

Еще раз хочу подчеркнуть – сначала планирование, точный перечень поставки и перечень работ, и только потом цена. Только так можно избежать недоразумений, и только такой способ гарантирует честную и неизменную в процессе строительства стоимость работ по договору. Не жалейте усилий на планирование участка и дома до заключения договоров, это сэкономит в дальнейшем гораздо больше времени и нервов.

– Обязательно ли нанимать застройщика?

– Нет, не обязательно. Некоторые русские считают себя в силах построить дом без застройщика, просто наняв финского плотника (часто знакомого, у которого снимали дом на лето), который обещает все построить. Но такой подход требует от заказчика огромного количества времени на организацию, планирование, регулярные поездки на стройплощадку, потому что в процессе строительства всегда возникают вопросы. На это у работающего человека нет времени, и строительство затягивается, рабочие простаивают, что приносит дополнительные расходы. Даже финны, которые теоретически могли бы все организовать, в большинстве заключают договор с застройщиком, потому что предпочитают зарабатывать деньги на своей работе. Застройщиками для небольших частных домов, дачных или городских, являются небольшие фирмы (2–3 человека), которые ведут одновременно строительство нескольких домов. С заказчиком заключается договор генерального подряда, и с субподрядчиками также договорные отношения. Только большие компании типа «Сканска» или «Юит» имеют постоянных водопроводчиков, электриков и плотников, да и строят они в основном многоэтажные дома или многоквартирные таунхаусы. При строительстве 10 дачных домов в год выгоднее иметь договорные отношения, даже если сотрудничаешь с одними и теми же бригадами много лет подряд. Например, наша компания таким образом построила около 30 домов, совершенно разных, от €1300 до €2700 за квадратный метр, от разных производителей.

 

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?