FAQ. Испания. Дежурный эксперт

Мария Коноплицкая, генеральный директор московского представительства группы компаний Runiga

– Что такое залоговая недвижимость? Выгодно ли ее приобретать?

– Залоговая недвижимость приобрела в последнее время небывалую популярность. Под этим названием подразумевается недвижимость, конфискованная банком у владельцев, которые не смогли оплачивать кредит. Другое название такого имущества – банковская недвижимость. Банк может реализовать такую недвижимость как через аукцион, так и простой переуступкой прав новому владельцу. Стоимость таких домов и квартир обычно на 10–20% ниже рыночной. При покупке кредит переходит на нового владельца, при этом стоит понимать, что эти кредиты были оформлены еще в докризисные времена, когда условия кредитования были намного более мягкими. Так, если сейчас банки не дают кредит больше чем на 50–60% от стоимости жилья, то залоговую недвижимость можно приобрести с 80–100% финансированием. Перечень реализуемых объектов достаточно обширен: от недорогих апартаментов, домов до недвижимости класса люкс. Расходы при этом составляют около 8% от стоимости покупаемой недвижимости, так как нет необходимости снова проводить все процедуры по выдаче ипотечного кредита. Остаются только пошлина за внесение в регистр собственности регистрационной палаты, налог за переход права собственности, услуги нотариуса и адвоката.

На данный момент залоговая недвижимость является самым популярным инвестиционным проектом для иностранцев, так как позволяет приобрести действительно хорошее жилье за достаточно небольшие деньги и в дальнейшем успешно ее перепродать.

– Как в Испании работает система страхования недвижимости от ущерба?

– Конечно же, как и в любой другой стране, в Испании принято страховать недвижимость от различных несчастных случаев. В данном случае это особенно важный вопрос, так как большинство наших покупателей отсутствуют в Испании большую часть времени и, конечно же, беспокоятся о своих квартирах и домах, оставленных в другой стране. Испанские и международные страховые компании предлагают разные полисы по разным ценам. При выборе страховой компании вы также можете воспользоваться помощью вашего агента по недвижимости. Внимательно изучите договор, т. к. многие компании включают в него пункт, который делает страховку недействительной в случае вашего долгого отсутствия в стране. Если вам дают договор только на испанском – сделайте его перевод до подписания. Впрочем, это правило касается всех документов, которые вы будете подписывать при заключении сделки по приобретению своей новой недвижимости.

– Какие налоги ожидают покупателя недвижимости в Испании? Каким будет налоговое бремя в случае перепродажи объекта?

– Изначальные расходы при приобретении недвижимости составят до 10% без ипотеки и до 15% с ипотекой. В эту сумму входят сборы за нотариальное оформление документов на право собственности и за регистрацию собственности в Реестре недвижимости, налог на передачу права собственности на недвижимость. Основную часть расходов составляет IVA (НДС) в размере 7%.

Теперь перейдем к ежегодным налогам. Все собственники имущества в Испании обязаны платить два вида налогов: налог на вмененный доход (Renta) и ежегодный налог на недвижимость (IBI).

Налог на вмененный доход, выплачиваемый собственниками недвижимого имущества, являющимися гражданами Испании, не взимается с основного места жительства собственников. Но нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, обязан выплачивать этот налог ежегодно, так как он не является гражданином Испании и его основное место жительства не может находиться на территории Испании. Теоретический доход, получаемый от недвижимости, равен 2% от кадастровой стоимости. С нерезидента взимается налог по единой ставке в размере 24% от любого дохода, полученного в Испании, т. е. именно от этих 2%.

Ежегодный налог на недвижимость является муниципальным налогом, а соответственно, может сильно отличаться в различных регионах Испании для одного типа недвижимости. Размер налога растет с каждым годом вместе с инфляцией.

Если вы решите перепродать свою недвижимость, вам придется заплатить так называемый налог на доход от прироста капитала. Этот налог равен 18% от прибыли, которую продавец получает при продаже собственности в Испании.

Взносы, ежегодно взимаемые сообществом собственников жилья за содержание коммунальной собственности, не являются налогами, но они могут быть учтены при расчете итоговой суммы как годовые эксплуатационные издержки, связанные с содержанием вашей недвижимости в Испании. Обычно эти издержки не очень большие, в частности, за небольшую квартиру вы заплатите не более €400 в год.