Испания. Банки рушат цены

На фоне заявлений руководителей крупных компаний о том, что пик кризиса в Испании пройден, все чаще появляются новости о том, что у владельцев недвижимости забирают объекты за долги. В 2007 году неплатежеспособными оказались почти 26 тыс. семей, в 2008 году число дефолтных заемщиков выросло в два раза (около 58 тыс.), а в 2009 году уже более 90 тыс. семей оказались не в состоянии выплачивать кредит за покупку квартиры.

– В течение 2010 года число неплатежеспособных испанцев будет увеличиваться, так как экономика страны все еще не вышла из кризиса. Общую сумму задолженности по ипотеке пока предсказать трудно, но она будет огромной, – уверен Хайме Альварес, экономист, редактор журнала Pública subasta. Специалисты из Ассоциации пользователей банков, сберегательных касс и страховок (Adicae) предполагают, что в 2010 году будет конфисковано за неуплату по кредитам около 250 тыс. различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости моментально откликнулся на это. На крупнейших сайтах по продаже недвижимости, например Fotocasa.es, уже появляются специальные разделы, где предлагается только то, что распродают банки. Цена на такие объекты, как правило, не превышает €200 тыс.

Отработанный механизм

Владелец жилья по каким­либо причинам не в состоянии платить ежемесячный взнос по кредиту. Естественно, банк старается как­то помочь своему клиенту, предлагая отсрочку, уменьшая размер ежемесячных выплат.

– Во многих случаях предложения банка спасают владельцев квартир от продажи их имущества, но зачастую это только продлевает агонию и еще больше увеличивает долг заемщика перед банком, в конце концов он вынужден продать свое жилье. Хорошо, если удастся продать дом или квартиру за большую сумму, чем долг, в противном случае горемыка не только останется без жилья, но и будет продолжать выплачивать банку недостающую сумму, – говорит Хайме Альварес. Такие случаи не редки, ведь за время финансового кризиса цена на недвижимость упала на 10–30%.

Вырваться из финансовой кабалы можно одним способом: быстро продать свою квартиру, чтобы еще больше не влезать в долги. Естественно, в этом случае выигрывает покупатель, который может сбивать и без того не очень высокую цену.

Дешево и сердито

Покупателей радует цена квартир, которые распродают за долги, но, приобретая такие объекты, лучше заручиться поддержкой надежного специалиста. «При покупке таких квартир очень важно внимательно изучить кредитную историю объекта, узнать, сколько в действительности должен владелец квартиры банку. Хозяин квартиры может просить €200 тыс., а между тем банк будет настаивать еще и на возмещении судебных издержек, а это неизбежно приведет к повышению цены», – объясняет Росарио Игеро Молина, владелица сети агентств недвижимости Valor (Коста-Бланка).

Агентства недвижимости обычно предупреждают потенциальных покупателей, что объект распродают за долги. В объявлениях такие варианты маркируются аббревиатурой IPE (Inmueble Pendiente de Embargo), что означает «Отчуждение недвижимости за долги по ипотеке».

Кроме агентств, такую недвижимость можно купить на государственных и частных аукционах. Судебные аукционы существуют с 2001 года, и за это время успели стать одним из популярных мест для покупки недвижимости.

– Для участия в аукционах покупателям необходимо внести 30% стоимости приобретаемого жилья в качестве залога. Стартовая цена объектов на таких торгах может составлять 50% от стоимости квартиры, – говорит Росарио.

Перед участием в таких торгах нужно заручиться помощью специалистов и внимательно изучить лоты.

Новые игроки

Столкнувшись с большим количеством невыплат по кредиту, банки начали активную политику по изъятию квартир должников. Непрофильные активы нужно продавать, поэтому банки и сберегательные кассы стали активными игроками на рынке недвижимости. Чтобы урегулировать процесс реализации квартир, банки вынуждены создавать подразделения или даже отдельные фирмы, специализирующиеся на продаже различных объектов недвижимости. Сегодня в собственности банков находятся не только квартиры и дома, но и коммерческие помещения, гаражи и земля.

В основном продукты, находящиеся в собственности банков, делятся на две группы: недвижимость, поступившая после конфискации за долги (в основном вторичное жилье) и новостройки, соинвестором которых выступал банк. Ввиду банкротства застройщиков в собственности банков оказываются целые жилые комплексы.

Так, фирма Altamira (принадлежащая банку Banco Satander) через свой портал в Интернете продает только новые квартиры. За 2009 год, первый год своего существования, Altamira реализовала 1700 объектов жилья. Банк BBVA не имеет своего собственного портала в Интернете, данные о продаже его недвижимости публикуется на одном из общих информационных порталов. Anida, организация­риэлтор, созданная этим банком, предлагает недвижимость в 10 провинциях Испании. Сейчас выставлено на продажу более 1700 квартир, большинство из которых находится в Каталонии. Фирма Mediterranean, созданная сберегательной кассой Caja de Ahorros del Mediterraneo (CAM), продает 6400 квартир в новостройках и 1000 – на вторичном рынке, большинство объектов находятся в Аликанте и Валенсии (Коста-Бланка). Mediterranean продает около 100–150 объектов в месяц.

– Скидка на наши квартиры может и не так велика на данный момент, сейчас это 18–20%, но наш главный козырь – кредит. Наши покупатели могут получить кредит до 100%. При этом вовсе не обязательно быть гражданином Испании, главное – подтвердить свою платежеспособность, – говорит Фернандо Катала Меронье уполномеченный офиса 0044 сберегательной кассы Caja de Ahorros del Mediterraneo (CAM).

При получении кредита необходимо предоставить справку о зарплате или трудовой договор. Ежемесячный взнос не должен превышать 35% от заработка. Для иностранцев, не проживающих на территории Испании, процесс получения кредита точно такой же, как и для испанцев и резидентов. Единственное, что документы, которые необходимо предоставить банку, должны быть переведены официальным переводчиком плюс необходимо получить NIE – карточку иностранца (для удостоверения личности). Это может занять от недели до 10 дней. «Клиент может получить кредит только на покупку жилья. Расходы, связанные с оформлением сделки (оплата нотариуса, регистрации жилья на имя нового владельца и налоги) в сумму кредита не входят. При этом подготовку документов, необходимых для оформления сделки, банк берет на себя», – утверждает Фернандо Катала Меронье.

Неудивительно, что при подобных условиях банки становятся сильными конкурентами для обычных агентств недвижимости. Однако специалисты в один голос утверждают, что с покупкой жилья через банк не все так просто, а главное не дешево.

– Банк принуждает клиента застраховать свою жизнь и объект недвижимости, как правило, сделать это в сторонней компании стоит в три раза дешевле, – говорит Хосе Мануэль Галиндо, президент Ассоциации промоутеров и строителей Испании (APCE).

Ипотечный кризис вынуждает агентства недвижимости снижать цены до уровня банковских, обилие предложений опять же снижает цену, а значит, от этого выигрывает в первую очередь покупатель. Главное при покупке жилья взвесить все за и против, чтобы самому не оказаться в положении неплательщика.