Курортная недвижимость... без моря. Венгрия, Чехия, Австрия, Германия

Дальше – больше. Накупавшись в Черном и Средиземном морях, «наши люди» стали более критично относиться к географии и все чаще присматриваться к тому, что приобретают для собственного пользования скандинавы, голландцы, англичане. Почему они, такие практичные, не смущаются покупать дома там, где до моря сотни километров? Если поразмыслить, то все просто. Ни Черноморское побережье, ни Средиземноморье – далеко не Таиланд. Оправданно ли мы рвемся на первую линию, если купальный сезон в Европе длится три, четыре, если очень повезет, пять месяцев? При этом климат той же Болгарии вполне сносен почти круглый год. В Центральной и Южной Европе есть все: озера, леса, горы, реки, целебные источники, свежий воздух, достопримечательности, SPA и магазины для взрослых, образование – для детей. А если сопоставить цены на недвижимость побережья и материка, становится понятно, почему вместо студии у пляжа расчетливые европейцы предпочитают домик на лесной опушке. Может, ну его, это море? Поедем на «воды» или обустроим дачу в центре ЕС?

Венгрия. Тепло и сыро

– Если говорить о курортах вне моря, то русские клиенты чаще всего спрашивают Карловы Вары и Марианске Лазне (Чехия), Хевиз (Венгрия), иногда – курорты Словакии. Самый уникальный из этого списка – Хевиз, который пользуется популярностью как у европейцев (немцы, австрийцы), так и у наших соотечественников. Все эти курорты мало пострадали от кризиса. Однако сейчас пришло время, когда возможен торг, – говорит Наталия Полунина, специалист­консультант по зарубежной недвижимости агентства «ЕВРОДОМ».

Пожалуй, Венгрия – самая раскрученная курортная страна из тех, что не имеют прямого выхода к морю. А самое известное место в Венгрии – озеро Балатон. Есть красивая древняя легенда о том, что на дне озера находится церковь с рыдающей красавицей. Пока девушка плачет – в Балатоне будет вода. А на ее поверхности – яхты и серферы. Берега озера обустроены как для любителей водных видов спорта, так и для любителей «наземного отдыха». Есть все для активного образа жизни: от теннисных кортов до гольфа. Любители верховой езды могут удовлетворить свою страсть к этому виду спорта в Тихани, Сантоде, Кестхее или Надьважони (во многих местечках в окрестностях Балатона открываются школы верховой езды).

К северо-востоку от Балатона находится еще более интересное место: бальнеологический курорт Хевиз. Это большое озеро теплой минеральной воды, температура которой даже зимой не опускается ниже 25–28 °С. На берегах Хевиза расположены десятки лечебниц, санаториев и гостиниц. Из­за своих уникальных свойств озеро пользуется популярностью не только у венгров, но и у европейских туристов. Поэтому здесь богатый выбор недвижимости любого класса: гостиницы, апартаменты, частные дома, коттеджи. «В последнее время недвижимостью в этих местах все больше интересуются покупатели из России», – рассказывает Рудольф Матушек, коммерческий директор WESTINVEST. Также эксперт обращает внимание на местечко Залакарош в получасе езды на запад от Балатона. Около пятидесяти лет назад здесь искали нефть, а обнаружили целебную воду, которая полезна при заболеваниях опорно­двигательного аппарата, органов дыхания, гинекологии. С тех пор деревушка превратилась в курорт со множеством гостиниц и современным аквапарком.

Есть общий приятный момент для венгерских «вод» – отличное транспортное сообщение и инфраструктура (гольф­площадки, трассы для велосипедистов, экологические тропы в Венгрии строятся во всех курортных местах). Причем близость к гольф­площадке оказывает существенное влияние на цену объекта недвижимости.

Водным курортом считается и столица Венгрии – Будапешт. Буквально под городом собираются термальные лечебные воды, которые использовались еще древними римлянами для лечения ревматических, сердечно­сосудистых, гинекологических и других заболеваний. При большей части купален есть бассейны с водой разной температуры, парные бани и сауны.

Особенности строительства в Венгрии – это использование термальной воды. Классическим примером служит проект «Термал Зугло» в Будапеште, а также гостиницы «Залакарош», где термальная вода подведена в ванные комнаты. Владельцы таких апартаментов могут лечиться, не выходя из своей квартиры, в собственной ванне. Отопление таких апартаментов также реализуется за счет термальной воды.

Рудольф Матушек сообщает, что цены за средние апартаменты в курортной зоне составляют от €1 тыс. до €2 тыс. за кв. м. Ценообразование зависит от места, качества недвижимости и панорамы, которая открывается из окна. «Качество жилья в Венгрии хорошее. Даже дома старого фонда в основном в неплохом состоянии. Также есть новостройки, очень недорогие по ценам, – отмечает Наталия Полунина. – По Венгрии, вблизи курортной зоны, цена на новостройку может быть приблизительно от €45–50 тыс. за апартаменты и от €100 тыс. за дом». Чем дальше от курорта, тем соответственно дешевле. «Несмотря на кризис, цены на новостройки упали максимум на 10%, – говорит Рудольф Матушек. – Цены на вторичном рынке – на 20%. Но при этом цены на объекты высокого качества, расположенные в хорошем месте, практически не изменились». В прошлом году было начато очень незначительное число новых проектов, но в это же время завершалось начавшееся ранее строительство. В этом году, считают эксперты, закладка новых объектов будет активнее.

Австрия. Спуститься в долину

Австрия знаменита горнолыжными курортами. Но стоит обратить внимание не только на склоны, но и на долины – туда европейские туристы приезжают круглогодично. Это, в первую очередь, долина Гастайн. Бад Гастайн – это самый фешенебельный курорт Австрии, который с начала XX века знаменит термальными источниками и радоновыми пещерами, а также курорт Циллерталь с развитой инфраструктурой летнего отдыха, включающей альпийские тропы.

«Нужно особо отметить такой очень популярный среди европейцев вид отдыха, как хождение по горам, – рассказывает Виктор Новиков, управляющий MY NEW HOME Immobilien GmbH. – Это не обязательно альпинистские маршруты высокого уровня сложности. В Альпах проложены тропинки на любой вкус, многие из них ведут к альпийским хижинам, где можно перекусить или переночевать. А можно, побродив несколько часов по горам, вернуться к вечеру в отель. В долинах, где проложено много таких маршрутов, летом и осенью достаточно много туристов». Эксперт рассказывает, что летом популярен также отдых на озерах Каринтии и Зальцкаммергута. А термальные курорты Бад Блюмау, Бад Радкерсбург и другие работают круглогодично. Недвижимость в долинах и на курортах покупают сами австрийцы и иностранцы, самые активные их них – голландцы и скандинавы. «Покупателей из России, СНГ – пока совсем мало, но становится все больше и больше, – рассказывает Виктор. – Мы замечаем значительный рост интереса за последний год и к коммерческой недвижимости, прежде всего к отелям».

Виктор Новиков рассказывает, что цена квадратного метра апартаментов существенно отличается в зависимости от курорта. Например, в долине Гастайн, где в последнее время было построено довольно много апартаментов на продажу, цена за квадратный метр начинается от €3 тыс., в Зельдене (предложений мало) – от €5 тыс., в Ишгле, Санкт­Антоне – от €10 тыс. Рынок домов на известных курортах довольно узок, и цены сильно зависят от качества строения. В долине Гастайн можно приобрести хороший дом с участком за €500–700 тыс. Но в то же время были проданы две виллы­новостройки по цене выше €2 млн. В Китцбюэле шале может стоить от €3 млн. Заметно растет стоимость земли в лучших местах. Так, в Зельдене за последние 2–3 года земля подорожала в 2 раза, а небольшой участок около подъемника недавно был продан по цене €3 тыс. за кв. м. Также в Австрии очень высоки цены на землю на берегах озер (до €3 тыс. за кв. м).

– Инфраструктура курортов оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости, – считает Виктор. – Сейчас, например, предлагаем отель на границе будущего гольф­поля. С учетом этого фактора его стоимость, конечно, выше принятой на курорте.

Согласно индекcу Global House Price Index, рассчитываемому крупнейшей компанией по недвижимости Knight Frank, цены на дома за 2009 год выросли в Австрии на 9,7% (2-е место в мире). Если и наблюдается падение, то в нижнем, недорогом секторе недвижимости Австрии. В остальном цены только растут, в особенности на объекты категории люкс.

В 2008–2009 годах новые строительные проекты на курортах Австрии были в значительной степени заморожены по причине того, что инвесторы не были уверены в стабильности цен на недвижимость. Теперь, когда эти опасения позади, готовятся новые проекты, строятся новые апартаменты и шале, в том числе на курортах, где в последнее время они не предлагались, спрос очень высок.

Германия. Задача для практиков

Германия – страна практичных людей. «Очень важно, что стоимость недвижимости в одной из самых стабильных даже в период кризиса стран Европы не отмечается множественными нулями. Купить жилье в симпатичных районах возможно по очень симпатичной цене», – считает Екатерина Ломтева, директор агентства зарубежной недвижимости «ЛАРИС ДОМ».

Максим Кемпф, генеральный директор компании «MK­VS», констатирует, что у наших соотечественников с доходами выше среднего уровня очень популярны города Мюнхен и Баден­Баден. Качество недвижимости здесь – от среднего до наивысшего, разброс цен – от €2 тыс. до €7 тыс. за кв. м. Облагороженные районы со всеми удобствами пользуются большим спросом – цены в них на порядок выше.

– Что касается Баден­Бадена, за год цены здесь выросли примерно на 3–5%, и прогнозируется их дальнейший рост, – рассказывает Максим Кемпф. – Если на морских курортах довольно много новых или строящихся объектов, то в Баден­Бадене спрос на новое жилье гораздо больше, чем количество предложений. Проблематично получить площадь под застройку, поскольку город сам по себе небольшой и запланированные проекты распродаются на «нулевом цикле». Но и вторичное жилье пользуется не меньшей популярностью. Это старые постройки с высокими потолками, здания под защитой – памятники архитектуры.

Чехия. Велосипеды, гольф, романтика

По данным Управления чешской статистики, если раньше на чешском рынке недвижимости господ­ствовали ирландцы, голландцы и британцы, то в последние годы основными покупателями являются клиенты из постсоветского пространства – России и Украины. Доля русскоговорящей клиентуры за последние два года составила 25% от общего количества. Кроме Праги, большой популярностью у русскоязычных покупателей пользуются Карловы Вары, также Чешский Крумлов и Телч.

– Есть некоторая несправедливость в том, что лечебный курорт для большей части россиян – един­ственно известный город Карловы Вары, – считает Екатерина Ломтева. – На самом деле в Чехии много целебных источников. Например, один из самых фешенебельных до Первой мировой войны курортов – Мариенбад, более известный сейчас как Марианске Лазне. Здесь бьют целебные холодные кислые источники минеральной воды, которые применяются для питья, ингаляций и ванн.

Вблизи популярных горнолыжных курортов Чехии (Крконоше, Шпиндлерув Млын, Рокитнице над Йизерой, Гаррахов, Пец под Снежкой, Мала Упа) летом жизнь бьет ключом так же, как и вблизи крупнейшего озера в Чехии Липно. Примечательно, что Чехия целиком, включая самые отдаленные уголки, покрыта сетью туристических пеших и велосипедных трасс. С 1997 года в Чехии стали обозначать веломаршруты особыми знаками, а также выпускать специальные карты для велосипедистов. Эта инициатива была поддержана государством, и с 2001 года по всей стране появились официальные велознаки.

Наталия Полунина отмечает большой разброс цен в зависимости от регионов. Квартира одного и того же класса в южной Чехии будет стоить €15–20 тыс., а в Праге, Карловых Варах и Марианские Лазне – от €70 тыс.

Cтанислав Кашицын поясняет, что, поскольку курортная недвижимость в Чехии рассчитана не только на иностранных туристов, но и ориентирована на внутренний спрос, обвала цен не произошло. Цены в центре Карловых Вар практически не изменились, хотя продажи объектов в завершенных проектах замедлились.

Пятиэтажная вилла общей площадью 827 кв. м на участке в 700 кв. м в 300 м от знаменитой Карловарской колоннады стоит €1,2 млн. Есть интересные объекты на вторичном рынке. Двухкомнатную квартиру класса люкс после капитального ремонта в кирпичном доме, расположенном в центральной части города Марианске Лазне, можно приобрести примерно за €95 тыс., двухуровневую трехкомнатную квартиру площадью 65 кв. м в новостройке класса люкс на горнолыжном курорте Крконоше можно купить примерно за €154 тыс.

Антонин Гродей, консультант по недвижимости компании Realitní expert, рассказывает, что в южно­чешском регионе квартира площадью 100 кв. м в старом жилом доме обойдется от 1,5 млн крон (порядка €58 тыс.). В зависимости от расположения и других аспектов (соседи, вид из окна, состояние объекта, состояние жилой единицы) современную квартиру в новостройке можно купить от 2 млн крон (около €77 тыс.). Средний частный дом можно приобрести уже за 2,5 млн крон (порядка €97 тыс.). Отсутствие удобного подъезда или подключения к газу, а также близость школы, больницы и т. д. может снизить стоимость объекта до 30%.

Помимо раскрученных курортов, эксперты рекомендуют обратить внимание на так называемые регионы с растущим туристическим потенциалом: Бескиды, Йизерские горы и Крушные горы. В Бескидах пока много мест для строительства и пока сочетаются такие факторы, как приемлемые цены, девственная природа и новые туристические и спортивные центры (гольф, лыжные ареалы, велосипедные трассы). Выгодой Йизерских гор является объединение туристической инфраструктуры с Крконошами, демократичные цены и приграничное расположение (Польша, Германия).

Клара Выскочилова, аналитик Bydlení, также отмечает, что инвесторы стали проявлять интерес к девелоперским проектам для отдыха и спорта, а также к строительству жилья для семей со средним заработком. Это так называемые «семейные дома» вблизи крупных городов для представителей среднего класса.

Болгария. И гольф, и лыжи

На эту страну приходится большая часть российского спроса (безусловно, не по суммам транзакций, а по числу сделок), а цены на недвижимость даже в самом высоком сегменте по российским меркам демократичны.

Если пляжные комплексы относятся в подавляющем большинстве к болгарской недвижимости массового спроса, то некоторое количество высокогорных и прибрежных гольф­комплексов плюс столица, а также объекты близ бальнеологических курортов, собственно, фактически составляют костяк болгарской «элитки».

Вариант: международный 5-звездочный комплекс «Пирин Гольф & Кантри Клаб» близ крупнейшего горнолыжного болгарского курорта Банско и минеральных источников. «Что важно: за дверью своей квартиры в таком комплексе вы не просто собственник, но полноправный член клуба и сообщества», – отмечает Илиян Петров, партнер Real Capital Plus Ltd. Цены на «болгарский luxury» в Банско и на романтических морских берегах – от €1000–2000/кв. м для апартаментов и от €1300–1500 за кв. м для вилл и таунхаусов.

Крупных горнолыжных курортов – четыре: Пампорово, Банско, Боровец и Витоша. Средние цены на недвижимость в горах традиционно несколько выше, чем на побережье, «квадрат» высокогорных апартаментов сегодня редко можно найти ниже €850. Год назад стоил €1000–1200. Как правило, жилье в комплексе у горнолыжного курорта – это более интересный дизайн, чем на море, плюс настоящий камин в каждом апартаменте.

Что касается болгарской столицы, то по статистике болгарского портала imoti.net, средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Софии составляет сегодня около €860. Тем не менее, едва ли потенциальному покупателю стоит рассчитывать на существенную скидку при покупке квартиры площадью 167 кв. м, расположенной в городском центре в районе бульвара Васил Левски и оцениваемой продавцом в €520 тыс. Квартира на четыре спальни находится в отреставрированном кирпичном здании 1932 года постройки. Кроме прочего, имеются две ванные комнаты, отдельная прачечная и большой подвал.

Большой новый двухэтажный кирпичный дом в элитном районе (София, Бояна) обойдется потенциальному покупателю в €2 млн. Площадь строения – 750 кв. м, участок – 2,3 тыс. кв. м. Имеются 3 детские комнаты, 2 спальни, гостиная с камином, столовая, кухня, прочие комнаты, большой крытый бассейн с джакузи, двухместный гараж и большое парковочное место.

«Цены на болгарскую недвижимость класса люкс немного опустились, хотя и не настолько, как в эконом­классе. Спрос сохранился в Москве, в меньшей степени – в Петербурге, – комментирует Екатерина Котлярова, директор по развитию «Международного агентства недвижимости «Кутузофф». – Публика, сознательно выбирающая дорогостоящие и эксклюзивные объекты, чаще всего наиболее консервативна и требовательна. Но работать с такими клиентами зачастую легче, чем с покупателями недвижимости эконом­класса. Дело в том, что такой человек, что называется, «готов к сделке», знает законодательство, условия, принципы работы, реально оценивает предлагаемую недвижимость».