Хельсинки: дефицит квадратных метров

 За вторую половину прошлого года цены на квартиры вторичного рынка по всей стране выросли на 5,9% годовых, в столичном регионе – на 6,9%. Максимальный рост стоимости кв. метра – в сегменте квартир в городской малоэтажной застройке и домах на 2–3 семьи.

Квартир стало мало

Серьезный рост спроса на аренду жилья в Хельсинки имеет несколько причин.

1. Приток рабочей силы вслед за рабочими местами (количество которых в этом районе все время растет) в столичный регион из других районов Финляндии. Очень наглядный пример – приграничный город Хамина, где закрылся большой бумажный комбинат StoraEnso в поселке Summa, в связи с чем многие, особенно молодежь, отправились искать работу и жилье в столичном регионе.

2. Рост процентной ставки Euribor по кредитам на уже купленное жилье за последние два года (с 2 до 4,5%).

3. Строительный бум последних лет в Финляндии заметно поутих. Цены на строительные материалы и рабочую силу достигли размеров, когда покупатели начали задумываться о конечной цене объекта. Цена строительства приблизилась к €4000 за кв. м в собственном доме или таунхаусе по периметру столичного региона.

Приток рабочей силы в столичный регион очень велик по сравнению с предложением квартир. На каждую новую презентацию сдаваемой квартиры приходит по 20–30 желающих ее снять. С нового года цены на аренду жилья в центре Хельсинки уже выросли на 15%, и, по прогнозам аналитиков рынка, они будут расти дальше.

Союз арендаторов жилья Финляндии не поддерживает прогнозы о 30–40­процентном повышении цен на аренду, но соглашается с тем, что рост неизбежен, хотя бы только на том основании, что за последние
10 лет цены на приобретение квартир выросли на 100%, в то время как арендная плата только на 40%.

Арендодателями квартир вторичного рынка, в основном являются частные лица, имеющие одну–две инвестиционные квартиры. Иметь одну­две инвестиционные квартиры считается разумным в кругах среднего класса, это поощряется налоговой системой. Так, для частного лица, купившего одну–две такие квартиры в кредит, проценты по этому кредиту уменьшают общую налогооблагаемую сумму в год.

Большее количество квартир уже считается профессиональной деятельностью, и облагается налогом как предпринимательская деятельность. Профессиональные инвесторы могут иметь до ста небольших квартир, которые снимают, в основном, студенты и молодежь. Квартиры большого размера и более дорогостоящие снимают крупные международные компании и межправительственные организации.

Арендного жилья настолько не хватает в Хельсинки и столичном регионе, что в настоящее время ведется работа по созданию специального инвестиционного фонда, который будет строить арендное жилье в Хельсинки и пригородах. Планируется, что акционеры данного фонда будут иметь льготы по налогообложению с дохода на вложенный капитал или полностью освобождены от налога на прибыль на несколько лет.

Экономика квартирного инвестора

В среднем месячная аренда совсем маленькой однокомнатной квартиры в центре (пл. 22–28 кв. м) стоит порядка €600–650. Если она «видовая», расположена не на первом этаже и с хорошим ремонтом, то цена может превышать €1000 в месяц.

Рядовое предложение на квартирном рынке Хельсинки: однокомнатная квартира площадью 28 кв. м, требующая косметического ремонта, расположенная в доме 1934 года постройки стоимостью €135 тыс. При покупке с целью сдачи в аренду чистый доход (за вычетом квартплаты и налогов) составит €401,07 в месяц.

При расчете окупаемости вложений надо принимать во внимание рост цен на недвижимость в целом, который в 2007 году составил по Хельсинки около 6%, и рост цен на аренду жилья, который, по последним прогнозам, может в ближайшее время достигнуть 15%.

Если вложить в ремонт €10–15 тыс., то такой объект можно сдать по цене €25–30/кв. м:

Прирост ежегодной стоимости при 6% годовых – €8700,00.

Доход от аренды – €6100,00.

Итого – €14 800,00 в год.

Собственно, из простых вычислений следует, что подобные капиталовложения окупаются через 10 лет.

Новые лица финской столицы

В Хельсинки новое строительство ведется согласно разрабатываемых генпланов. Это, как правило, комплексная застройка свободных или освобождающихся от промышленных объектов районов. Наиболее крупными на сегодняшний день проектами являются уже завершающий свое развитие район Vuosaari, набирающий темпы строительства район Viikki, вдоль реки Вантаа, и ожидающий в скором времени своего проекта район бывшего порта Lansisatama, который в этом году перебазируется в восточную часть района Vuosaari. Это – один из наиболее активно застраиваемых районов. Еще в самом начале нынешнего века здесь был пустырь, а ныне в районе возводятся как многоэтажные кварталы, так и кварталы 2–3­этажные, где преобладают таунхаусы, с высокими гостиными и двориками у каждой квартиры. Между прочим, именно здесь построен самый высокий в Финляндии 26­этажный дом (2006 г.), в котором до сих пор остались непроданными всего несколько квартир.

Согласно генплана, из района будут выводиться промышленные объекты, и район станет полностью жилым. Он популярен в связи с расположением на берегу моря, прилегающими лесопарковыми зонами, песчаным пляжем прямо в центре и красивыми яхтами на берегу. Наличие метро, с помощью которого до центра можно добраться всего за 15 минут – огромный плюс района.

Район застраивается комплексно: с торговыми центрами, садиками, школами, спортивными комплексами, метро. Первые дома на берегу выросли в 2002–2004 годах. К 2009 году будут сданы в эксплуатацию последние дома в одном из самых живописных районов вдоль канала Aurinkolahdenkanava.

Сегодня на территории района работают ведущие финские строительные компании. Рекламные кампании по продаже новых комплексов обычно начинаются задолго до начала строительства, и лучшие квартиры продаются еще до закладки фундамента.

Lansisatama – район, который будет образован на территории пока еще существующего грузового порта. Здесь вырастут кварталы, рассчитанные на проживание 22 000 человек. Территория свыше 200 га начнет освобождаться под строительство уже в этом году.

Застраиваемый ныне район Viikki и его элитная часть Viikinmaki станет «городом­холмом»: на крутом склоне, обращенном к реке Ванта, вырастут сотни малоэтажных частных домов, таунхаусов, построенных террасами. Из всех домов будет открываться вид на реку или лесопарк. Места парковки машин будут спрятаны в скалы, под дома или на крыши. Первые дома здесь уже начали строиться.

Пример нового строительства в старом городе – район Кампи. В самом центре на месте старого автовокзала вырос огромный комплекс, с торговыми площадями, автовокзалом под землей и дорогими квартирами.

С 2007 года в Финляндии появилась Интернет­служба Министерства окружающей среды, в которой можно посмотреть стоимости квартир данного района. Данные приводятся по уже совершенным сделкам крупнейших риэлторских компаний, а не по запрашиваемой цене. В базе уже около половины сделок с акциями жилищных кооперативов в 15 крупнейших городах страны. Эта база очень популярна, особенно среди покупающих одно­ двухкомнатные квартиры.

Однако она не охватывает индивидуальности квартир, факторов, непосредственно влияющих на стоимость, как­то: наличие камина, вид из окна на море или озеро, находится ли участок под домом в собственности кооператива, или он арендуется у города. Также в эту базу обычно не попадают сделки с элитным жильем.
А те, кого интересуют «рядовые» квартиры, могут, указав почтовый индекс района и желаемую площадь, просмотреть совершенные за последние 12 месяцев сделки с аналогичными объектами.

Среднестатистические цены на жилье в Хельсинки
(данные на февраль 2008 г.)

Стоимость аренды однокомнатных квартир в центре г. Хельсинки

Самые дорогие квадратные метры в Хельсинки
(данные на февраль 2008 г.)

Средний срок реализации жилья в Хельсинки
(данные на начало 2008 г.)

Практически все риэлторские компании занимаются сдачей квартир вторичного рынка в аренду, при этом стоимость их услуг составляет размер арендной платы за один месяц.  Компании, сдающие квартиры, внимательно заботятся о выгодах арендодателя, проверяя платеже­способность и кредитную историю квартиросъемщика, если кто­то где­то что­то когда­то не заплатил – квартиру снять для такого клиента практически невозможно. Кроме этого, есть крупные компании, специализирующиеся именно на аренде жилья вторичного рынка, дающие большие гарантии своим арендодателям и инвесторам, вплоть до компенсации ущерба в размере годовой оплаты аренды.

Таунхаузы на западе Vuosaari, район Ramsinranta стоят и по €4500,00 за кв. м. Стоимость квадратного метра зависит от локации дома, квартиры, а также вида из окна: на лес, на море, на канал, или во двор. Так, например, в доме у канала «квадрат» с видом на канал около – €4000, с видом во двор – около €3000,00. Чем меньше первоначальный взнос, тем больше ежемесячные выплаты, которые могут достигать €900–1700,00 в месяц.

Многие застройщики предлагают удобную для потребителя систему оплаты. Пример: на трехкомнатную квартиру около 70 кв. м первый взнос может составлять всего около €30 000,00. Это будет считаться ценой продажи, с которой оплачивается госпошлина в 1,6%. Полная же стоимость квартиры будет выплачиваться  в виде ежемесячных выплат по кредиту кооператива в течение 25 лет. Кооперативы обычно получают кредиты под минимально возможную ставку, около 4,5% годовых. Конечная стоимость одного квадратного метра в этом районе в среднем составляет €3000,00–4000,00.