Болгарская лихорадка

Относительная дешевизна в сравнении с Россией, строительный бум, в последние годы тонизирующий рынок неиссякаемым фейерверком новых предложений, близость к морю и скорый возврат инвестиций – совокупность этих аргументов приводит к тому, что на территорию причерноморского соседа приходится до 80% сделок купли­продажи иноземной недвижимости с участием петербуржцев и москвичей. Операторы рынка обещают прибыль на уровне 15–30% годовых. Пока рынок не насыщен, прогнозы – сбываются.

Покупать себе «причерноморские дачи» россияне могут почти без ограничений. «Почти» означает, что квартиру или апартаменты вам продадут без колебаний, а вот для того, чтобы оформить право собственности на землю (в случае если выбор пал на дом, виллу или участок под строительство), необходимо как минимум владеть компанией, зарегистрированной на территории страны. Учредить юридическое лицо в целом несложно, российские и болгарские юридиче­ские компании давно уже поставили такие операции «на поток».

Промедление – чревато

Цены на студии в новостройках на стадии проекта на побережье начинаются от €30 тысяч, средняя цена спроса и предложения на первичном рынке – €45–60 тысяч. Квартиры на вторичном рынке – от €40–60 тысяч. Недвижимость вдали от побережья может стоить дешевле в разы, но по мере приближения к горнолыжным курортам цена вновь достигает «прибрежных» отметок.

За последние три месяца в большинстве районов цены почти не изменились. Рост «нижней планки» в пределах 3–5% операторы объясняют тем, что в первую очередь, как правило, в строящихся комплексах распродается наиболее дешевое жилье. По некоторым районам можно заметить снижение цены предложения в нижнем диапазоне. Это объясняется выводом на рынок новых проектов, продажи по которым начинаются на самой ранней стадии (на этапе проектирования или котлована), по минимальным ценам.

«За последний год цены немного выросли, но, тем не менее, недвижимость в Болгарии была и остается самой дешевой во всей Европе, а соотношение цена/качество и рентабельность вложений оставляет окончательный выбор за этой страной, – говорит Андрей Рыбальченко, директор Ломоносовского отделения компании «АЛЕКСАНДР». – Основной всплеск цен ожидается в начале лета. В начале мая начинает функционировать авиасообщение из Петербурга с Варной (в зимний период приходится лететь через Москву и Софию), наступает заметное оживление спроса со стороны петербургских покупателей».

Риэлторы считают, что к середине­концу лета цены ощутимо вырастут.

Степень ликвидности

Большинство продаваемых объектов – это первичный рынок, работать с которым предпочитает абсолютное большинство петербургских операторов. Вторичка с ее штучным товаром требует более детального подхода, но в силу невысоких средневзвешенных цен не сулит высоких комиссионных. Этим и объясняется обилие строящихся комплексов в предложении «для русских». Если хотите найти «то, что продает друг другу коренное население» – вам в большинстве случаев посоветуют ехать на место и искать местных риэлторов, подбирать недорогой вторичный объект под заказ компании­посредники вряд ли станут.

Впрочем, российские покупатели в большинстве своем не склоны к подобным авантюрам и выбирают свежепостроенные апарт­комплексы. Мотивы различны: от «встретить новый год на берегу моря в собственной квартире» и «сэкономить на отеле месяц в году» до скрупулезного подсчета будущих доходов. Последнее встречается чаще всего: недаром до недавнего времени большинство покупателей даже не утруждали себя выездом на место, вкладывая средства в бурноразвивающийся рынок в прямом смысле – не глядя.

Апартамент можно назвать удачным, если он находится близко к пляжу, в парковой зоне, в районе с развитой инфраструктурой, имеет хорошую планировку. Дом или таунхаус можно назвать таковым, если он стоит недалеко от населенного пункта, имеет просторный земельный участок и хорошего застройщика. Земельный участок лучше выбирать в том районе, где социальное окружение соответствует вашему статусу. На стоимость в первую очередь влияет локация – престижность района, близость к морю, наличие инфраструктуры. Одни покупатели предпочтут шумный людный курорт, другие – тихое место. Для выгодной сдачи в аренду в пляжный сезон подходят крупные морские курорты, а для круглогодичной гарантированной сдачи в аренду больше подойдут загородные районы г. Варна.

Побережье Болгарии в последние годы напоминает стройплощадку. Это обстоятельство спровоцировало определенный инвестиционный риск, о котором мест­ные операторы все чаще предупреждают клиентов. Может статься, что комплекс, два года назад стоявший на «первой линии» от моря, с течением времени заслонят новые объекты, одним лишь своим появлением неумолимо снижая в нем стоимость кв. м. Поэтому, прицениваясь к покупке, стоит учитывать потенциальную активность застройщиков, интересуясь планом развития окрестной территории.

Основные продавцы болгарской недвижимости:

1. Застройщики или инвесторы. Обычно предлагают несколько вариантов объектов (комплексов). Продавая собственную недвижимость, естественно, не берут комиссию. Могут предоставить рассрочку платежа.

2. Перекупщики или их представители. Скупают от одного до нескольких десятков квартир в самом начале строительства комплекса с большой скидкой. Во время строительства или после завершения перепродают как «застройщик» или «от собственника». Цены обычно на 20–40% выше цен истинного застройщика. Комиссию не берут, этот факт объявляется как преимущество для клиента.

3. Посредники – в прямом смысле слова. Работают с комиссией от продавца или от покупателя. В некоторых случаях получают комиссию от инвестора.
Работают с разными застройщиками и готовы предложить покупателю дополнительные услуги (обычно – управление недвижимостью).