Жилье за рубежом - без рисков

Свежо предание

«Тем, кого интересует недвижимость в Великобритании, стоит помнить: если особняк, коттедж, замок можно купить в рамках закона Free Hold Property (собственность), то в Лондоне все дома принадлежат королеве, и объектом можно владеть только в рамках Leasehold property (аренда). В таком случае право на него можно получить на срок от 1 до 999 лет», – рассказывает Елизавета Масалимова, консультант компании Knight Frank Санкт­Петербуг.

Приобретая недвижимость в южных европейских странах, таких как Болгария и Испания, покупателям стоит быть особенно бдительными как в работе с бумагами, так и в выборе и проверке застройщика и объекта. «Скупой платит дважды, – говорит Светлана Александрова, директор юридической фирмы «ЮрРайт», – поэтому на недорогие и соблазнительные предложения о покупке недвижимости лучше не идти. Как правило, чрезмерная экономия приводит в лучшем случае к тому, что конечный бюджет покупки подрастает в несколько раз, в худшем случае – к потере этой недвижимости». Если говорить о Болгарии, то сегодня, после реституции земель, строительный бум подходит к логическому завершению. Перечень людей, которые занимаются продажей недвижимости в этой стране, практически безграничен. «Особенность нации: болгары очень хорошо умеют убеждать собеседника, и так хочется верить, но лучше быть начеку и проверять любую информацию. Бывает так: люди видят предложение купить апартаменты на берегу ценой €20 тыс. В принципе, когда такие предложения есть. Но надо понимать, что они влекут за собой затраты на чистовую отделку. Едва ли не 95% стоимости – это та самая чистовая отделка! И если вы идете на предложение €20 тыс., то надо понимать, что, скорее всего, это цена без НДС, а на отделку придется потратить почти столько же. Кроме того, хорошо, конечно, приехать на место и посмотреть, где все это будет строиться».

Другой специалист по болгарской недвижимости, Ирина Федорова, директор компании «Мировая Недвижимость Эконом­Класс» советует обращать внимание на чистоту документов: «Сделка без юриста для тех, кто хочет купить квартиру в Болгарии, – достаточно опасное дело. Строящиеся объекты могут находиться не в собственности застройщика, а быть заложенными в банк. Самое главное: когда вы покупаете эту недвижимость, надо заключить договор, в котором должен быть пункт о том, что застройщик обязан передать в собственность объект с указанными характеристиками без каких­либо обременений. Обязанность застройщика – сначала сделай объект юридически «чистым», укажи это в договоре, а потом уже продавай. Далее, землю негражданам Болгарии не продают. Россиянам, желающим купить участок в этой южной стране, необходимо организовать юридическое лицо. Пока земля вам будет принадлежать формально, но когда Болгария примет закон о разрешении приобретения земли иностранцами, земля перейдет к вам в собственность. Этот нюанс необходимо предусмотреть в договоре, чтобы впоследствии не доплачивать за оформление. Там должно быть написано, что в случае принятия этого закона земля передается вам безвозмездно.

Проверьте, что счет в договоре, на который вы будете перечислять деньги в оплату покупки, совпадает со счетом, который указан в документах застройщика. Цифра в цифру. Отправка денег по неправильному счету влечет за собой достаточно большие проблемы».

Приходите завтра

По мнению Анатолия Васильева, директора представительства Capital Consult Realty в Санкт­Петербурге, главная проблема работы с испанцами – это их неспешность. Это надо учитывать при покупке жилья: торопиться с оформлением сделки они не любят, а любимое слово – «завтра». «Чем привлекателен испанский рынок? Тем, что Испания по своей протяженности превышает тысячу километров. Соответственно, громадный выбор регионов, громадный выбор самих объектов недвижимости, очень интересная архитектура и тщательный подход строителей к применяемым материалам. Забота государства о рациональном использовании земли. Строительство ведется только по проектам, выполненным архитектурными бюро, строения выполняются «под ключ», остается внести только мебель для спальни», – говорит Анатолий Васильев.

Чтобы купить квартиру в Испании самостоятельно, нужно знать испанский язык, разбираться в испан­ском законодательстве. Если вдруг у кого­то возникает желание провести покупку самостоятельно – первое, что надо сделать, это изучить рынок жилья в Испании в Интернете. Тщательно спланируйте поездку – придирчиво оцените свое финансовое состояние и перспективы. Если вы настроены решительно, то для внесения залога за выбранный объект лучше взять с собой не менее 5–10% от его примерной стоимости. На то, чтобы жить там и передвигаться – не менее €5 тыс. Но лучше все­таки обратиться к русскоязычному риэлтору, который не только поможет подобрать объект, но и организует помощь адвоката, проверку и перевод документов, поможет провести взаиморасчеты.

Смотри в оба!

Финские риэлторские компании работают строго по правилам. Эти слова перестают казаться рекламным слоганом вскоре после знакомства с финской риэлторской кухней. В отличие от России, в стране Суоми законы регламентируют деятельность риэлторов, а их деятельность – лицензируется. Одним из условий выдачи лицензии компании является наличие в ее штате ответственного сотрудника, имеющего звание LKV (лицензированный риэлтор) и отвечающего за ведение сделок с соблюдением закона и регулярно проводящего обучение персонала. Пользоваться званием LKV может только человек, сдавший серьезный экзамен в Центральной торговой палате Финляндии на знание законодательства по недвижимости, землепользованию и строительству, а также основам гражданского, семейного, наследного и налогового законодательства.

Очень легко проверить, специалист перед вами или нет. Надо просто открыть в Интернете страницу губернских правлений, и все компании, имеющие разрешение на ведение риэлторской деятельности, представлены там в алфавитном порядке. Если компании в списке нет, значит данный риэлтор специалистом не является.

«За обман, дачу неверной информации и, тем паче, ошибки при проведении сделки специалиста по недвижимости серьезно штрафуют, – говорит Татьяна Велликок, консультант компании Biport Realty Oy. – Какие­либо отступления риэлтором от алгоритма проведения сделки влекут штраф в размере от €2 тыс. до 20 тыс. Самые впечатляющие суммы, которые приходилось выплачивать компаниям – €60–70 тыс. При невнимательном отношении при проведении операций с заложенной недвижимостью суд однажды обязал выплатить покупателю оставшуюся за продавцом сумму задолженности банку. Это было настолько впечатляюще, что последние годы вряд ли кто пропустит такую оплошность».

Чаще всего споры возникают вокруг внесения и возврата залогов. «Классическая история. Клиент сделал предложение на покупку дома, заплатил залог в размере €20 тыс. Продавец одобрил предложение и сделка должна состояться через две недели, когда продавец вернется из командировки. Внимание, вопрос клиента: «Теперь я все­таки передумал и решил купить квартиру. Потеряю ли я внесенный залог?», – рассказывает Татьяна Велликок. – Решающим обстоятельством является оформление данного предложения. Если это было сделано по форме, требуемой Земельным кадастром, и при подписании предложения присутствовали продавец, покупатель и уполномоченный по заверению сделки, и все вышеперечисленные подписали предложение, то его условия стали обязательными к выполнению, и их нарушение – это полная потеря залога или штраф­неустойка в том же размере. Если же все формальности не были соблюдены, продавец не может получить залог (на этот случай залог вносится на специальный счет риэлторской компании, а не на счет продавца). Однако продавец вправе вычесть с вас в виде компенсации ущерба непосредственные расходы: транспортные, рекламные, проценты по кредиту, заплаченный продавцом риэлторский гонорар. Расходы вычитаются из залога, оставшаяся сумма возвращается покупателю».

И все же основные риски на финском рынке недвижимости связаны с техническим состоянием жилья. «Стоит знать о возможности заказать экспертизу технического состояния и оформлять договор так, чтобы в случае выявления серьезных дефектов у вас была возможность отказаться от сделки без потери внесенного залога, – говорит Татьяна Велликок. – Внимательный осмотр при покупке – обязанность покупателя».