Покупаем дом в Болгарии

Русские покупатели идут проторенной дорогой британцев, хлынувших в Болгарию чуть меньше десяти лет назад. Инвесторы приобретали пляжные апартаменты, а пенсионеры – дома в селах. Впрочем, дома в селах приобретали в том числе и инвесторы, потому что рынок прежних лет еще позволял в Болгарии заработать на перепродаже, вложив малую толику средств: с 2003 по 2007 год цены росли на 30% в год, и не только на курортную недвижимость. Цены на традиционные болгарские дома в селах начинались от нескольких тысяч евро, впрочем, как и сейчас. Экономика инвестиций заключалась в следующем: отремонтировав такой дом и организовав в нем все современные удобства (обычно на это требуется €5–10 тыс.), можно было продать его уже минимум за €20–30 тыс.

Сегодня цены, пройдя синусоидой, вновь достигли приемлемых и даже соблазнительных для покупателей отметок, и сельская недвижимость уже покупается не только для перепродажи, но и для собственного пользования.

За последний год сельская недвижимость подешевела, в зависимости от локации и качества, на 30–50%. Это касается как реконструированных домов, так и нуждающихся в ремонте. Если полтора­два года назад покупка полностью оснащенного современными удобствами дома в болгарском селе в ста километрах от моря потребовала бы суммы от €30 тыс., то сегодня бюджет можно делить ровно пополам. Такой же дом, но в прибрежном селе (до пяти километров от моря) сегодня, несмотря на общее снижение цен, стоит от €50 тыс. до €80 тыс.

Британские пенсионеры, легко обходящиеся без моря и любящие Болгарию за мягкий климат и дешевую спокойную жизнь, пользуются своими домами круглый год. Местные риэлторы отмечают, что в большинстве случаев они выбирают наиболее интересные варианты: либо в горах, либо близ бальнеологических курортов, то есть объекты, которые всегда будут в цене.

Россияне, для которых море значится приоритетом номер один, пока толком не распробовали центральную сельскую Болгарию. Однако запросы и сделки по приобретению сельских домов за последний год растут в геометрической прогрессии. Главным образом «нашими людьми» востребованы дома в нижней ценовой категории – до €20 тыс., а то и до €10 тыс. Такие варианты есть, и даже при таком бюджете можно купить дом в хорошем состоянии типа «въезжай и живи», но такой дом за €10–15 тыс. будет располагаться либо на равнине близ румынской границы на севере Болгарии, либо в центральных местах, где сконцентрированы цыганские поселения (Шумен, Разград), либо ближе к границе с Сербией, и в любом случае – в достаточно депрессивных регионах. Если территориальные предпочтения, а именно – близость к крупным городам и интересный ландшафт важнее экономии, то вариант – либо покупка дома под реконструкцию (предложения от €10 тыс. есть во многих регионах центральной Болгарии, включая пригороды Софии и горные районы), либо удвоение бюджета. Цены на дома под снос или под реконструкцию в самых дешевых местах начинаются от €4000.

Эксперимент по покупке собственного дома в Болгарии решили провести и мы, благо состояние рынка благоприятствует. В декабре прошлого года часть нашей редакции отправилась в Болгарию совершать сделку.

Просто выбор

Мы провели сделку по покупке дома ровно за неделю, перед Рождеством. Задача была поставлена так: приехать, увидеть, победить. То бишь без зарегистрированного права собственности в Питер не возвращаться. Мы тщательно готовились – теоретически, но, разумеется, не бронировали никакие объекты заранее.

Определили приоритеты. Бюджет (без учета комиссионных) составлял €7000–7500. Скажу заранее: мы уложились в семь, но комиссия агентам составила еще €600. Нотариальные расходы – еще около €350 (мы регистрировали дом по полной рыночной стоимости, чего обычно никто не делает).

Помимо цены, приоритеты были такие. Важно было, чтобы дом находился в живом селе, в местности, где нет цыган, и желательно было, чтобы дом был не совсем рухлядью, когда непонятно, что делать – реставрировать или снести и построить заново в границах. Желательным фактором были горы по соседству. Важным был метраж дома (минимум около 100 кв. м) и относительная близость к крупному городу. Неважным, по британской манере, обозначили близость к морю.

Поскольку цель, в отличие от поездки двухгодичной давности, была не «увидеть как можно больше вариантов», а «купить», то за поездку мы посмотрели всего три заранее отобранных дома, поскольку хронометраж просмотров составлял всего один день. Остальное время необходимо было потратить на подготовку и проведение сделки.

Бюджет в €7 тыс. позволил выбрать неплохой дом в самом центре Болгарии, в 270 км от моря и в 50 км от Велико Тырново. В 15 км – районный центр Севлиево, большое село, известное на пол­Болгарии американским заводом сантехники и отсутствием безработных.

На побережье такой дом стоил бы минимум в десять раз дороже.

Наперегонки

Прилет в Софию – визит к нотариусу для подписания документов по регистрации фирмы (иначе в Болгарии не продают иностранным гражданам землю, а без земли сложно купить дом) – отъезд на просмотры.

Первые 50 км пути я вела с агентом следующий диалог.

– Мы должны посмотреть тот красный дом. Вообще, мы сегодня-завтра смотрим дома, и если нас устраивает ваш вариант, нотариат у нас должен пройти в пятницу. Крайний срок – в понедельник.

– Это невозможно.

– Я знаю, что это возможно.

– На подготовку документов – скица, даночна оценка – требуется время. Может неделя, может две! Мы не готовили документы заранее!

– Я знаю, что их можно подготовить за 2 дня.

– Это бывает, но это редкость! Вы можете выбрать дом, оставить депозит и доверенность. Вы можете приехать еще раз и оформить сделку.

– Мы должны оформить все за этот приезд. За неделю.

– Так никто не делает!

– А я знаю, что это возможно. Постарайтесь, пожалуйста.

Так, с шутками­прибаутками, мы ехали, беседовали и смотрели объекты, и вечером стало понятно, что выбор сделан.

Агенты, хотя и бурно протестовали, но не подвели и справились: через 3 дня все документы были готовы. Одновременно наш представитель получил в Агенции за вписание и документы о зарегистрированной фирме. От положительного ответа до нотариата прошла ровно неделя.

Основные документы, необходимые для сделки: скица (кадастровый план участка), даночна оценка (налоговая оценка), прежний нотариальный акт, доверенности от продавцов, их декларации о семейном положении и наши – об актуальном состоянии фирмы. Нотариат в Севлиево напоминал хорошо отрежиссированную свадьбу с четким исполнением ролей каждым из участников. Громко зачитав «нотариален акт» и поинтересовавшись, действительно ли стороны согласны купить и продать объект, нотариус пожал нам руки. И все же это был не финал.

Последний вопрос, который имел к нам нотариус, звучал так:

– А… в Петербурге… метро – что, проходит под Невой?

– Да. Конечно. Глубоко внизу. Очень глубоко.

– Это же какая­то дорога в ад.

После сделки необходимо зарегистрировать нотариальный акт в Суден, затем задекларировать его в местной налоговой инспекции. После этого необходимо заняться переоформлением на новых владельцев договоров на электроэнергию и воду. Это можно поручить и агентам – за умеренную плату.

И все-таки, почему Болгария?

Этот вопрос не задал нам только ленивый. Очевидно, смысла покупать недвижимость, да еще недорогую, намного больше в той стране, где есть возможность получить не только мультивизу с правом пребывания 90 дней в полугодии (стандартный регламент ЕС), но и резидентский статус.

В этом контексте Болгария сегодня довольно удобна. В отличие от развитых европейских стран, в Болгарии ВНЖ по достаточно четкому алгоритму получает практически любой соискатель, выполнивший ряд условий. А именно: наличие жилья в собственности или аренде и наличие работающего бизнеса или статуса представителя зарубежной фирмы. Декларируемые суммы на банковских счетах, подтверждающие платежеспособность – минимальны (от €1000). Еще проще – пенсионерам. Де­факто любой российский пенсионер признается болгарскими властями «обеспеченным пенсионером» и, официально подтвердив наличие пенсии (размер не важен) плюс имея недвижимость в собственности или аренде, может точно так же получить статус резидента.