Курортная аренда-2008: к чему готовиться?

Блиц-опрос

– Оправданы ли ожидания покупателей компенсировать затраты при покупке объекта недвижимости за рубежом за счет сдачи в аренду?

– Какова динамика изменения арендных ставок?

– С какими расходами (в том числе по уплате налогов) предстоит столкнуться арендодателю?

– С какими особенностями местного законодательства придется столкнуться собственнику при сдаче недвижимости в аренду?

– На каких условиях работают местные управляющие компании?

Светлана Александрова, директор Юридического Бюро «ЮрРайт»:

– Недвижимость – долгосрочная инвестиция, и в любом случае ожидания оправданы. В Болгарии, по сравнению с другими странами, в том числе и с Россией, возврат инвестиций занимает самое короткое время: 10–15 лет в случае, если цены на аренду расти не будут, что невозможно.

Стоимость аренды зависит от местоположения и сезона. В горах горячие сезоны – декабрь, январь. Февраль, март, апрель – спокойные сезоны. В горячие сезоны стоимость студии в среднем варьируется от €30 до €100 в сутки, односпального апартамента – от €40 до €170. Шале в горах можно снять за €150–300 в сутки. В спокойные сезоны – на €10–30 дешевле. В Пампорово, например, можно эксплуатировать апартаменты круглогодично: зимой – любителям горнолыжного спорта, летом – спокойного отдыха и рыбалки.

На побережье цены на аренду практически такие же, только сезонность иная: горячий сезон – с июня по август. Многие комплексы для привлечения туристов предоставляют разнообразные услуги – термальные воды, спа, лечебные, оздоровительные процедуры, работают и принимают гостей круглогодично. Балчик и Каварна сейчас интересны близостью гольф­полей, впрочем, так же как Золотые пески и районы Варны. Здесь – самый долгий сезон: с марта по ноябрь.

Собственник, сдавая апартаменты в аренду, обязан платить подоходный налог – 10% годовых. Как правило, если вы работаете с фирмой, которая обеспечивает гарантированную сдачу в аренду ваших апартаментов, она и оплачивает необходимые налоги.

Вариантов два. Первый – гарантированный доход, когда вам обязуются в любом случае заплатить от 5% до 15% годовых от стоимости апартамента. Второй – 70–80% от дохода. В этом случае вам предоставляют всю информацию о ваших посетителях. Выбирать вам: или гарантированная сумма, закрепленная договором, или не гарантированная, но, как правило, большая.

Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» (Варна):

– По статистике нашей компании, апартаменты имеют наибольшую арендную ставку 8–10% годовых от стоимости, только если они имеют удачную локацию. Безусловно, это должен быть курорт. Но не такой, как Солнечный Берег, где происходит снос зданий, а курорт с правильной планировкой, позволяющий иностранцу пользоваться сервисом при обслуживании сдаваемых апартаментов. Например, курорт вблизи Варны Св. Констанин и Елена – это идеальное место для инвестиций, для летнего и зимнего времяпровождения.

В некурортных зонах арендная ставка составляет 3–4% от стоимости апартамента, в курортной зоне – от 7%. Наблюдается медленный рост арендных ставок, и не только в хороших районах. В центре Варны квартиру на 2 спальни + гостиная в панельном доме можно снять за €350–400 в месяц, такую же квартиру в районе Бриз (Варна) – за €1000–1200. А на побережье точно такая же квартира (в новом доме) будет стоить €1500–2000 в месяц.

При сдаче квартиры в аренду собственник в Болгарии обязан заплатить налог в размере 10%, этот налог одинаков и для болгар, и для иностранцев. Договор аренды должен быть декларирован в специальном ведомстве. Если он не декларирован и квартира сдается близким друзьям и родственникам, налогов можно избежать. Бремя платы за коммунальные услуги, как правило, ложится на арендатора.

Местных управляющих компаний немного. Работают стандартно: заключается договор с инвестором, прописываются условия сдачи его квартиры в аренду, выплачивается оговоренная сумма в месяц.

Андреас Хулудис, официальный представитель PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD в России:

– На Кипре набирает обороты сектор сдачи квартир в аренду. Все знают о строительном буме в стране, и уже построено очень много объектов, в которых отдыхают не только их владельцы и родственники, но и туристы, которые с удовольствием их арендуют. Приведу калькуляцию покупки на примере нашего нового проекта Elysia Park в центре Пафоса.

Средняя цена 2­спальной квартиры площадью примерно 100 кв. м €350 000. При покупке в кредит первоначальный взнос обычно составляет 20% – €70 000.

Расходы при покупке:

юрист – от €1200 до €3000;

гербовый сбор – €700;

рассмотрение заявки Кабинетом министров – €310.

В кредит возьмем €280 000 на 20–30 лет под 4,3% годовых. Одноразовые расходы по кредиту – €5250. Меблировка и оборудование – от €17 500.

Итого первоначальные расходы за два года (до эксплуатации) составят €120 840.

Ежемесячный взнос по погашению кредита – €1668 (проценты – €502 + тело кредита – €1166), итого в год – €20 028, за 6 лет – €120 168.

Рассчитаем бизнес­план исходя из 6 лет сдачи объекта в аренду.

Ежегодные расходы:

– страховка недвижимости – €6 450;

– муниципальный налог – €210;

– коммунальные расходы – €1500;

– электричество, вода за 6 лет владения – €4 110.

Итого совокупные расходы за все время владения – €251 568.

Считаем доходы. Наша компания при получении объекта в управление берет 30% от дохода, но при этом владелец квартиры имеет чистый доход в размере от 4% годовых от рыночной стоимости жилья.

Через два года, когда недвижимость будет построена и сдана, это квартира будет стоить примерно €490 000 (прирост на 40%), и последующее удорожание объекта составит около 15% в год.

Предполагаемая минимальная загруженность объекта на первый год 30% (108 дней), второй  – 40% (144 дня), третий  – 50% (180 дней), четвертый и далее  – 60% (216 дней).

Цена сдачи на 1­й год – €140 в сутки, доход – €15 120, на 6­й год – €235 в сутки, доход – €50 760.

Итого доход за 6 лет эксплуатации составит €219 924.

По нашим данным, прирост стоимости объекта за два года строительства и 6 лет эксплуатации ставит примерно 220%.

Алексей Опруненко, управляющий Proeco Internacional Grupo (Санкт­Петербург):

– Это возможно, но далеко не во всех ситуациях. Стоит учитывать особенности процедуры покупки. Была ли ипотека? На каких условиях? Новая квартира или же это объект вторичного рынка? Кроме того, сдавать апартаменты можно по­разному. Первый вариант – на длительный срок (например, 2­комнатная квартира принесет €400 в месяц при условии сдачи на год). Второй – если вы готовы регулярно уделять свое время этому вопросу, то доход можно повысить в несколько раз. В «красный сезон» та же самая квартира может сдаваться туристам за €50/сутки.

Величина арендных ставок в Испании за последние два года не изменилась. В ближайшие год – полтора стоит ожидать повышения арендных ставок в пределах 10–15%. Это связано с ростом спроса на аренду апартаментов, вызванным введением ряда новых законопроектов и изменениями в банковской сфере.

Человек всегда платит налоги в казну той страны, резидентом которой он является, согласно правилам, принятым в этой стране. Если гражданин России становится резидентом Испании, то он начинает платить налог с дохода, который получает со сдачи квартиры в аренду. При этом налог исчисляется с общей суммы годового дохода согласно ряду понижающих и повышающих коэффициентов. Отмечу, что практически никто из граждан России не заявляет на родине о сдаче в аренду квартиры в Испании.

Законодательство Испании всегда на стороне арендатора. К сожалению, это так. Если вы сдали квартиру по договору на год и люди вам не платят, то выселить их можно только по решению суда. Также арендаторы вправе продлить договор аренды практически в одностороннем порядке на срок, указанный в договоре. Поэтому стоит внимательно отнестись к вопросу сдачи апартаментов, и не составлять договор более чем на полгода.

В Испании управляющие компании работают по тем же схемам, что и в России, но есть своя специфика. При составлении договора на год вам будет установлена фиксированная сумма, которую вы будете получать ежемесячно. Можно прописать условия сдачи на короткий срок или в «красный сезон». В таком случае вы можете рассчитывать, что в июне у вас будет одна сумма, в июле несколько больше, и еще больше в августе. Выбор за клиентом – спокойная стабильная аренда ваших апартаментов тихой семейной парой или интенсивное их использование с получением большей прибыли, но и более частой необходимостью ремонта.