Сколько можно заработать на аренде?

Риэлторы вместо ожидаемых покупателями радужных обещаний сегодня склонны скорее предостерегать клиентов от необдуманных расчетов, особенно, если в сделке фигурирует ипотечный кредит.

Как и в России, цена аренды недвижимости за рубежом зависит от локации и качества приобретенного жилья. Чем «элитнее» недвижимость тем дороже она будет сдаваться, однако, и начальная цена – выше. Оценивая доходность, операторы рынка обычно называют 5% от рыночной стоимости объекта в год.

В ряде стран за последний год заговорили о возможности приобретения россиянами недвижимости в кредит. Новой возможностью покупатели стараются воспользоваться. Однако разговоры о возврате инвестиций посредством сдачи в аренду в большинстве стран подразумевают, что объект покупается все­таки без привлечения кредитных средств. Как только речь заходит об ипотеке, доходность приходится делить на два: фактически не существует схемы, позволяющей в год получить от сдачи в аренду  сумму больше, чем выплаты по кредиту. Такое возможно лишь в условиях резко растущего рынка и лишь на короткое время, например такая ситуация складывалась в Петербурге два года назад, но затем ипотечные выплаты вновь с лихвой опередили арендные доходы.

Консультанты по продаже недвижимости в наиболее популярных направлениях, таких как Испания и Болгария, не советуют рассматривать аренду недвижимости как средство дохода, по­крывающего все выплаты по ипотечному кредиту. Малорентабельная в этом отношении и Черногория. Несколько интереснее может быть Кипр, поскольку местный рынок пока что не собирается демонстрировать снижения активности, и рост цен на недвижимость подстегивает рост арендных ставок.

К управляющему!

Особая тема в вопросе сдачи купленной недвижимости в аренду – получение гарантированной арендной платы. Обычно в этом случае речь идет о покупке апартамента в строящемся комплексе, спланированного как апарт­отель. В таком комплексе подразумевается продажа всех или части апартаментов в частные руки, а управляющая компания оставляет за собой уход за комплексом в целом и сдачу апартаментов в аренду туристам. Хозяева чаще всего имеют право на 2 недели отдыха в год, на остальное время управляющая компания сама находит гостей, взаимодействуя с турфирмами, службами он-лайн бронирования и т. д.

«Обычно декларируется некий процент от стоимости апартаментов в год, который получит владелец апартамента, независимо от того, удастся ли управляющей компании обеспечить заполняемость, – говорит Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService. – Надо, однако, учитывать, что процент, декларируемый в этом случае, высчитывается из стоимости апартамента без НДС. Надо также обязательно уточнить, кто покупает в этом случае мебель. Кто несет расходы по содержанию квартиры в комплексе и т. д. В большинстве случаев все расходы возлагаются на владельца квартиры, и это нужно учитывать, поскольку процент оказывается совсем другим, а ведь с него придется еще и выплатить налоги».

Конечно, стоимость недвижимости растет, поэтому доходность вложений не исчисляется только возможностями сдачи в аренду. Но зато возможности использования недвижимости для отдыха владельца оказываются весьма ограниченными. «Как правило, разрешены только 2 недели в году, с очень ранним определением сроков проживания. Если вдруг обстоятельства меняются, и вы желаете провести в своей резиденции месяц, ее придется оплатить, как обычному туристу. Случаются варианты и вовсе не подразумевающие такой возможности. Например, три года управляющая компания сдает вашу квартиру, через три года делает ремонт и возвращает ее вам. Можно продлить с ней договор, а можно расторгнуть», – рассказывает Алина Якушева.

Если договор с управляющей компанией заключается без условия гарантированной ренты, стоит прикинуть длительность сезона сдачи. В Болгарии большинство комплексов работает только летом, и замораживается на зиму. В Испании зачастую недвижимость можно сдать на длительный срок, или даже попробовать сдавать в летний период понедельно, а зимой – на полгода. Особенно интересна Барселона, где понедельная сдача не распространена, но, по­скольку это крупный деловой и студенческий центр, сдача на длительный срок интересна, да и недвижимость прирастает в цене очень хорошими темпами. Правда, стоимость ее изначально высока.

Куда вложиться?

Условия гарантированной ренты чаще всего предлагаются в Болгарии. Именно квартиры в таких комплексах люди нередко покупают дистанционно, по доверенности, оформленной в болгарском консульстве, и даже ни разу не посещают имущество. В Болгарии такая дистанционная покупка возможна, в отличие от других стран, где необходимо личное присутствие хотя бы один раз.

Около 80% сделок россиян с зарубежной недвижимостью составляют операции купли­продажи на болгарской земле. Пока цены растут, операторы обещают прибыль как от перепродажи в дальнейшем, так и от аренды в процессе обладания. «В районах, где отдыхают исключительно в пляжный сезон, есть возможность сдавать апартамент в аренду 3–4 месяца в году. К этой категории относятся маленькие курорты, где жизнь на зиму вымирает (самый юг Болгарии, Солнечный Берег). Ближе к северу, на таких курортах, как Золотые пески, Албена и др., курортный сезон начинается в конце марта и заканчивается в октябре. А в пригородах г. Варна, где хорошо развита и городская, и курортная инфраструктура, возможна круглогодичная сдача в аренду», – говорит Ирина Федорова, директор компании «Мировая Недвижимость Эконом­Класс».

Интересной для иностранных инвесторов страной остается Турция, которая, по данным британского портала aboutproperty.co.uk, входит в первую пятерку лучших стран по уровню возврата инвестиций. «Это обусловлено непрекращающимся притоком в страну иностранных туристов и, в связи с этим, отличным потенциалом рынка аренды недвижимости», – считает Эдуард Гареев, директор ООО «Девелопер­ская компания «Астор».

Вариант инвестиций: в одном из только что построенных домов в Алании в 150 м от пляжа можно приобрести квартиру с двумя спальнями общей площадью 88 кв. м и стоимостью €74 тыс. с полной отделкой и встроенной бытовой техникой и кухонной мебелью. Такую квартиру впоследствии можно будет сдавать в аренду по ставке €60/сутки в сезон. Сезон в Турции – с начала мая по конец октября. «Представим, что хозяева намерены приезжать в свою квартиру дважды в год и проводить в ней полмесяца в сезон и полмесяца в несезон. Таким образом, даже при 80% заполняемости квартиры арендаторами в остальное время, срок окупаемости первоначальных вложений в приобретение квартиры составит 6,5 лет», – говорит Эдуард Гареев.

Сопутствующие затраты гуманны: налог на приобретение недвижимости в Турции – 3% от зарегистрированной стоимости объекта, ежегодный налог на некоммерческую недвижимость – 0,2% от стоимости объекта. Налог на вывоз мусора составляет от €5 до €40 в год, коммунальные платежи для семьи из трех человек – около €1000 в год. С прошлого года Турция начала выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья, в том числе российским гражданам, и это подстегнуло покупательскую активность. Возможно, это и испугало государственных мужей: сегодня Министерство общественных работ и заселения своим постановлением временно приостановило продажи турецкой недвижимости иностранцам. В ближайшие месяцы покупатели, не успевшие вовремя сделать покупку, ждут отмены запрета, и, очевидно, новых правил игры на турецком рынке.

Все сосчитано

Недавно международная аналитическая компания Global Property Guide опубликовала рейтинг стран, городов и территорий, где выгоднее вкладывать деньги в покупку квартир. Регионы ранжированы не по абсолютной стоимости жилья или темпам роста цен на него, а по той скорости, с которой покупатели недвижимости смогут «отбить» свои затраты, сдавая купленное жилье в аренду.

Лидером рейтинга оказался принадлежащий Франции полинезийский остров Таити. Купив здесь апартаменты площадью в 300 квадратных метров и сдавая их в аренду туристам, можно ежегодно компенсировать 15% затрат. Таким образом, квартира на Таити полностью окупится уже через 7 лет. На второе по привлекательности для потенциальных арендодателей место эксперты Global Property Guide неожиданно поставили столицу Молдавии. Ставки арендной платы в Кишиневе такие, что позволяют владельцу «стандартной» квартиры в 120 квадратных метров (в своих подсчетах эксперты Global Property Guide, как правило, используют именно такую квартиру) компенсировать по 14,36% ее стоимости ежегодно. Замыкает тройку лидеров столица Индонезии Джакарта. Здесь владельцы жилья могут ежегодно «отбивать» по 13,4% расходов на его покупку.

Из столиц бывшего СССР наиболее привлекательным (после Кишинева) для инвесторов городом эксперты сочли Киев, где доходы от сдачи жилья внаем позволяют компенсировать 9,09% стоимости квартиры. Москва попала в число городов, где соотношение ставок арендной платы и стоимости квартир позволяет покупателю жилья за год «отбить» лишь 5,23% стоимости своей квартиры.

Хуже всего дело с доходами от сдачи квартир обстоит в Монако (2,43% стоимости жилья в год) и Сингапуре (2,8%). Ставки арендной платы здесь так низки по сравнению с запредельной стоимостью самих квартир что компенсировать затраты на покупку жилья удастся лишь лет через сорок.

Правда, при выборе региона для инвестиций в недвижимость эксперты Global Property Guide предлагают учитывать не только величину ставок арендной платы и цену квартир, но и уровень безопасности. Что толку от высокой доходности, если там, где стоит ваш дом, вдруг вспыхнет гражданская война или эпидемия? Именно поэтому, по мнению экспертов, вкладывать в недвижимость на тихоокеанском острове Гуам под 12,86% годовых все же выгоднее, чем в Кишиневе или Джакарте.

Где сданная в аренду квартира принесет наибольший доход?