Альтернатива Европе

В то время как европейский realestate, достигнув пика, погрузился во временную стагнацию, в странах Азии, Африки и Центральной Америки продолжается девелоперский и инвестиционный бум. В противовес Европе, с ее жесткими ограничениями касательно пребывания нерезидентов, новые регионы активности предлагают покупателям безвизовый въезд, вод на жительство и гражданство, а также облегченное или вовсе отсутствующее налоговое бремя.

Земля обетованная

В Израиле говорят о грядущем «русском буме»: операторы абсолютно уверены в том, что Израиль в самое ближайшее время станет одним из наиболее привлекательных рынков для российских покупателей недвижимости.

В нынешнем сентябре ожидается отмена визового режима между Россией и Израилем, что вкупе с отсутствием языкового барьера привлечет в страну дополнительный поток как туристов, так и инвесторов. Российские посреднические компании уже проявляют активность, интересуясь, в основном, объектами в «верхнем» ценовом диапазоне в присредиземноморских городках Герцлии-Питуах, Кейсарии и Кфар-Шмарьягу– местах проживания иностранных послов и израильских «селебритиз».

Израильтяне тоже стремятся не упустить «русский» сектор - уже в ноябре в Москве пройдет ярмарка израильской недвижимости с участием крупнейших строительных и риэлторских компаний. Организаторысчитают, что уже в течение ближайших двух лет россияне выкупят около 5 тысяч квартир, причём, в основном, в городах, расположенных на Средиземном море и красноморском курорте Эйлат. Для такой небольшой страны, как Израиль, где в месяц обычно реализуется не более полутора тысяч единиц жилья, цифра весьма значительная.

Израиль не первый год активно осваивается иностранными инвесторами, доля которых оценивается в 7-10% в общем объёме сделок на рынке недвижимости. Традиционными участниками жилищного рынка считаются евреи из Америки и Аргентины, а также возвращающиеся домой израильтяне, обладающие двойным гражданством.Почти не отстают от них жители Бельгии, Великобритании, Канады. В последние годы особую покупательскую активность проявляют граждане Франции, интересуясь, в основном, Нетанией, Ашдодом и Иерусалимом. Если с Иерусалимом всё более или менее ясно, особенно в случае, когда покупатель – религиозный французский еврей, то два других города, в каждом из которых уже образовалось по многотысячной французской общине, были облюбованы выходцами из Франции, возможно, по причинам климатического характера: и Нетания, и Ашдод находятся на берегу Средиземного моря, и погодные условия там – типично средиземноморские, как в Марселе, Тулоне, Ницце, Каннах и Сен-Тропе. В общинах бьет ключом культурная жизнь, «израильские французы» участвуют в выборах.

Израильский рынок неоднороден. Наибольшее количество квартирных продаж, объёмы инвестиций и темпы роста цен на жильё характерны для городов центра страны, так называемого Большого Тель-Авива. До нынешнего года квартиры в этой части страны дорожали на 15% ежегодно. 2008 год начался с понижений, но вскоре ситуация выровнялась, и к середине года рост составил 7%. По данным Центрального статистического бюро Израиля, спрос на недвижимость продолжает расти:по результатам первого квартала 2008 года он увеличился на 4%. Израильское объединение строительных подрядчиков, в свою очередь, сообщило, что уровень предложения новых квартир с начала 2008 года уменьшился на 24%, и составил на 2100 единиц меньше, чем в 2007 году, а объем завершенного строительства снизился на 42%. Дефицит предложения и доступность местной ипотеки (3,5-4% годовых) для иностранцев подогреет цены.

Средняя цена квартиры в Израиле составляет $217 159, при этом покупка 2-комнатной квартиры обойдётся в $134 911, 3-комнатной – $168 935, а 5-комнатной – $337 278. Цены на вторичное жилье в Иерусалиме выросли за первый квартал 2008 года на 6,8%, составив в среднем - $307 700 - не догнав Тель-Авив ($331 360), но значительно опередив Хайфу на севере ($139 650) и Беэр-Шеву на юге ($138 160).

Карта Большого Тель-Авива, представленная институтом социологических исследований «Геокартография», достаточно пестра: стоимость квадратного метра жилья в разных районах варьируется от $1500 до $7000. Жильё в южной части мегаполиса – дешевле, на севере - дороже. «Квадрат» в пентхаусе тель-авивской «башни» White City Residence доходит до 100 000 шекелей ($29 000) при цене средних этажей в 45 000 шекелей ($13 000) за кв. м.

В маклерских конторах Израиля потенциал российского покупателя оценивается явно выше средних параметров. У местных дилеров уже есть опыт общения с «русскими». Отличительные особенности этой категории покупателей: ценовой диапазон покупки $500 000 - $5.500 000, объект покупки – дорогая квартира с видом на море или вилла на побережье, время на совершение сделки – до 40 минут, оплата, часто – наличными. Те, кто может отнести себя к описанной категории, вполне могут оказаться соседями по «пальмовому раю» с Романом Абрамовичем, Аркадием Гайдамаком, Марией Шараповой, Мадонной, Дональдом Трампом и Максимом Галкиным.

Постоянство Дубая

В последние годы ОАЭ позиционируется как одна из лучших мировых инвестиционных площадок. Операторы рынка говорят о рекордном росте и баснословных прибылях от перепродаж, скептики предупреждают о том, что подобное положение вещей не вечно. Однако прогнозы на ближайшие три года звучат оптимистично. Дубай превращается в ближневосточную столицу бизнеса, и новый тренд – дефицит готовых офисных помещений, вынуждающий коммерческую недвижимость расти в цене быстрее жилой.

«Инвестиционная привлекательность рынка очевидна, цены продолжают расти, строятся новые объекты, правительство продолжает воплощать в жизнь программу развития страны до 2015 года, - говорит Анна Григоровская, руководитель проекта компании «Интегроинвест», - Основой инвестиционной привлекательности рынка недвижимости ОАЭ (и эмирата Дубай, как самого экономически развитого) является отсутствие налогов, принятый в 2006 году закон о безусловном праве собственности в свободных экономических зонах для иностранцев, свободный ввоз и вывоз капитала, создание правительством инструментов для безопасного инвестирования (DIFC, закон об обязательных счетах условного депонирования), самые низкие пошлины на импорт в мире, беспроцентная рассрочка по оплате объектов недвижимости, и, конечно же, постоянный рост цен».

С июня 2007 по июль 2008 года рост цен в сегменте коммерческой недвижимости Дубая составил 43%, жилой – 51%, загородной (виллы) – 21%. «Конечно, как и на любом рынке, на рынке Дубая бывают периоды стагнации. Так, например, нынешним летом аналитики нашей компании отмечали замедление темпов роста по такому значимому району Дубая, как JumeirahVillage. Цены на жилую недвижимость остались неизменными с апреля 2008 года. А коммерческая недвижимость вдруг резко поднялась в цене. Спрос сильно опережает предложение», - отмечает Анна Григоровская.

По данным Europa Luxus Haus, в 2007 году большинство российских покупателей вложили средства в объекты коммерческой недвижимости, причем на этапе оптовой продажи (так называемый pre-launch). «В начале 2008 года мы наблюдали ту же тенденцию. Инвесторы поняли, что ОАЭ предоставляет возможность не только приобрести второе жилье курортного назначения, которое в будущем будет приносить прибыль от сдачи в аренду, но и выгодно вложить средства на 1-1,5 года. При среднегодовом росте на коммерческую недвижимость 43% в Дубае, такое вложение позволит хорошо заработать при перепродаже данного объекта.», - отмечает Илья Тоньшев, генеральный директор Europa Luxus Haus. Помимо Дубая, имеет смысл поинтересоваться проектами в Ум-Аль-Кувейн и Рас-Эль-Хейма.

Панама и Карибы: русских ждут

По мнению экспертов, ближе всех к ОАЭ по инвестиционной привлекательности стоит рынок недвижимости Панамы. Здесь тоже есть налоговые каникулы (до 15 лет), получение гражданства при покупке недвижимости от $200 тыс., рост цен на недвижимость составляет 12-20% годовых. Причем, при инвестировании на этапе строительства рост может доходить до 50% в год. Есть возможность ипотечного кредитования под 7% годовых. Цены на недвижимость невысокие. В столице страны стоимость квадратного метра начинается от $1000. В часе езды от столицы – от $600 за кв метр. В горах, рассказывают операторы, «квадрат» можно купить за смешные деньги – от $20, но там нет автомобильных дорог.

«Ситуация в Панаме напоминает Коста-Рику 15-20 лет назад, или Флориду 30 лет назад, - говорит Сергей Булавин, исполнительный директор CosmopoliteInternationalRealty, - Наиболее надежны, на мой взгляд, инвестиции в Панама-Сити, особенно его исторический центр – Каско-Вьехо, бесспорно привлекательна Авенида Бальбоа, находящаяся в стадии реконструкции, дома расположенные на этой улице выходят окнами прямо на океан. Надо отметить новый и перспективный район – Коста дель Эст, кроме того, можно обратить внимание на зеленые пригороды столицы с низкой плотностью застройки, такие как Клейтон и Олбрук, где традиционно проживают сотрудники американских миссий».

Ежемесячный доход от сдачи апартаментов с двумя спальнями в Панама-Сити - $1000-1500, спрос практически круглогодичен, хотя ставки летом несколько ниже.

Принятое на референдуме решение о расширении Панамского канала подстегнет рост цен: для реконструкции будет привлечено порядка 70000 человек, в том числе зарубежных специалистов.

С соседней Доминиканской республикой петербургские операторы начали работать около года назад: регион перспективен, и покупатели уже почувствовали это. Цены на курортную недвижимость за последний год выросли на 15%, а активность российских клиентов на местном рынке - в два раза. «Русские недавно начали открывать для себя этот регион, в геометрической прогрессии распространяя информацию о Доминиканской Республике среди своих соотечественников, как о новом перспективном направлении для инвестирования», – говорит Алексей Гершевицкий, директор отдела продаж Восточно-Европейского региона Signature Golf & Beach Properties. Операторы рынка объясняют перспективы местного рынка для россиян тем, что в стране сформировалась благоприятная для российского туриста инфраструктура, на рынок приходят все больше туроператоров (в первом квартале этого года в страну прилетели 12441 русских туристов, что на 37,1% больше, чем в прошлом году), доминиканская культура близка русским по духу. Безусловные козыри - безвизовый въезд и доступная процедура оформления вида на жительство и гражданства.

Австралийские оптимисты

«Наши соотечественники потеснили остальных зарубежных инвесторов и выбились на первое место по вложениям денежных средств в недвижимость Австралии», - говорит Виталий Масный, консультант австралийской компании ProfessionalsRealEstate.

По данным Ассоциации индустрии жилья (HIA) Австралии, предложение жилой недвижимости на местном рынке не успевает за притоком в страну иммигрантов. Дабы компенсировать дефицит, в течение пяти лет здесь должно быть построено не менее 1 млн новых объектов.

Центрами приложения инвестиций стали Квисленд, Брисбэйн и Сидней. Объем иностранных инвестиций в жилую недвижимость Квинсленда за последние 5 лет увеличивался на 26% в год (в 2003 г. он составлял $254 млн). В 2006-2007 гг. на австралийском рынке доминировали покупатели из Великобритании, которые потратили $103 млн, и Новой Зеландии ($86 млн). Брисбен привлек больше всего покупателей из Новой Зеландии, Солнечный берег – из Британии. Россияне показали наивысшую активность на Золотом берегу (GoldCost). Цены на виллы начинаются от $330, новые проекты возникают регулярно. «У россиян особые впечатления вызывают виллы в стиле «классик». С виду они похожи на сказочные замки с башнями и расположены прямо на воде, со своими теннисными кортами, причалами и лодками», - рассказывает Виталий Масный.

В Брисбэйне, у побережья Тихого океана, средняя стоимость таунхауза в хорошем районе - $261 тыс., а средняя цена дома с участком - $390 тыс. За сдаваемые в аренду брисбенские квартиры запрашивают от $870 до $1700 в месяц.

Операторы ждут роста на рынке недвижимости Сиднея после 2010 года, когда улучшатся условия кредитования, а рост цен на аренду заставит инвесторов пересмотреть рынок. ПО данным ProfessionalsRealEstate, в Мельбурне и Аделаиде цена дома вырастет в следующие 3 года на 16%. В Брисбэйне - на 22%, на севере страны, в Дарвине- на 21%. Самым доступным станет жилье в городе Перт (прогнозируемый рост за 3 года - 9%).

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Илья Тоньшев, генеральный директор Europa Luxus Haus:

-Рост цен в Дубае несколько замедлился по сравнению с зимними месяцами. Но рынок очень активен, здесь наблюдаются рекорды цен как на аренду, так и продажу жилья. На недвижимость Дубая огромный спрос, который значительно превышает предложение, и который в ближайшее время удовлетворить вряд ли получиться. Стабильный рост цен ожидается как минимум до 2010 года. Во-первых, это связано с огромным притоком иностранных компаний, а соответственно новых жителей в стране. Во-вторых, на 2008-1009 годы было объявлено о сдаче большого количества объектов, но из-за всевозможных задержек большинство объектов не готовы к сдаче или до сих пор находятся в стадии строительства. Интересен рынок Абу-Даби, столицы ОАЭ. Он уступает Дубаю по количеству предложения и ценам, но инвесторы и застройщики уже обратили на него свои взгляды, и в ближайшие годы ожидается рост.

Алексей Гершевицкий, директор отдела продаж Восточно-Европейского региона Signature Golf & Beach Properties:

-Календарный год в Доминиканской Республике принято разделять на два сезона: высокий (с ноября по апрель) и низкий (с мая по октябрь). В предстоящем году, который в нашем понимании начнется с ноября 2008 года, мы ожидаем стабильный средний рост 15%. Это практически неизменный показатель в последние годы и обещает быть стабильным в ближайшие несколько лет, что привлечет в эту страну долгосрочные гарантированные инвестиции. Причины роста цен: на данный момент Доминиканская Республика становится самым крупным туристическим центром во всем Карибском регионе, происходит перестроение системы от массового к эксклюзивному туризму, что начинает привлекать в страну потенциальных клиентов с большей покупательной способностью; на повышение стоимости строящихся объектов повлияла также общемировая тенденция подорожания нефти и строительных материалов.

Оксана Шарова, консультант по зарубежной недвижимости АН «Александр»:

-Стандартный набор предложений за рубежом: Кипр, Испания, Франция и другие страны Европы становится менее интересным, и все таки рассчитан на состоятельных покупателей с определенным набором требований. А вот в менее раскрученных у нас экзотических государствах можно найти выгодные варианты по более низким ценам. К тому же сознание того, что вы владеете собственным домом где-нибудь на острове Маргарита, расширяет границы мира и представление о себе. Существует масса возможностей, которые обычно не приходят в голову. Например, купить за несколько тысяч долларов дом в Королевстве Непал и написать королю прошение о предоставлении гражданства. Некоторым россиянам это удалось.... и теперь они непальцы и непалки.

Анна Григоровская, руководитель проекта компании  «Интегроинвест»:

-К сентябрю-октябрю 2008 года ожидается 25-процентный рост цен на недвижимость ОАЭ. Большинство застройщиков не выпускают на рынок новые предложения, ожидая осеннего роста. Между странами персидского залива принято соглашение об увеличении минимальной оплаты труда иностранным рабочим с $200 до $500. Это повлечет неизбежный рост стоимости строительных работ, и, следовательно, рост цен. По данным официальных источников ОАЭ, объем иностранных инвестиций в недвижимость Дубая на сегодняшний день оценивается в $250 миллиардов. Эта сумма увеличится минимум в 4-5 раз по окончании строительства 1 и 2 очередей большинства объектов, т.е. к 2012 году. Но на этом развитие не остановится. Страна только начинает строить свою экономику, возводит атомные электростанции, строит автомобильную промышленность, создает заводы по производству морских судов и самолетов. А недвижимость – это верхушка айсберга, наглядный показатель процессов роста и развития.

Елена Лукашова, ведущий специалист ЗАО «Зеленый Континент»:

В топ-10 самых прозрачных рынков недвижимости мира Австралия занимает второе место, это одна из причин, побуждающих инвесторов считать Австралию наиболее привлекательной из развитых стран. Рынок недвижимости Сиднея, Мельбурна и Брисбена продолжает показывать уверенный рост (1,5-3% в месяц) на фоне мирового обвала цен на жилье. Правительство Австралии стимулирует рост иностранных инвестиций в страну путем снижения ставок налогов для инвесторов. В соответствии с нововведениями, 30-процентный налог, удерживаемый с прибыли при перепродаже недвижимости зарубежными собственниками, будет уменьшен до 7,5% к 2010 году.