Зарубежные рынки. Итоги 1 полугодия-2008
– Насколько за первое полугодие выросли цены на недвижимость в странах, с которыми вы работаете?
– Каковы причины динамики?
– Оцените соотношение предложения и спроса.
– Оцените активность российских покупателей по сравнению с прошлым годом.
– Ваш прогноз поведения европейских рынков во II полугодии.
Владислав Мальцев, директор компании Nordic Development Oy:
– Для Финляндии полгода – это небольшой срок. На рынке квартир и городских домов за полгода ничего не изменилось. На рынке загородной недвижимости произошло сезонное повышение цен на дома и участки на 10–15% от уровня осени прошлого года.
Основная причина – спрос со стороны российских покупателей. Вернее, ожидания продавцов недвижимости, связанные с активностью российских покупателей.
Спрос опережает предложение для любой загородной недвижимости у воды. Предложение квартир и коммерческой недвижимости уравновешено спросом.
По сравнению с первым полугодием прошлого года, спрос со стороны российских покупателей удвоился.
Прогнозировать рискну только в отношении Финляндии. Цены на городскую и загородную недвижимость за второе полугодие в целом не вырастут, может быть незначительный рост в конце года в пределах 5%, если говорить о рынке в целом. В разных секторах рынка картина может существенно различаться.
С одной стороны, хороший устойчивый рост финской экономики толкает цены вверх. С другой, наметившиеся в ЕС тенденции к коррекции на рынке недвижимости охлаждают ожидания инвесторов. Российские покупатели при этом влияют на небольшой специфический сегмент рынка, не оказывая значительного влияния на рынок в целом.
Людмила Гаврилова, начальник сектора реализации «ИСГ «Невский Синдикат»:
– За последние полгода цены в Греции выросли на 5–6%, в Болгарии рост цен на некоторые объекты достигает 10–20%. Причины такой динамики – приход новых иностранных инвесторов.
В Греции спрос превышает предложение в сегменте недорогих объектов стоимостью до ?100 тыс. Российские покупатели стали более активны, но очень недоверчивы. Если говорить о Болгарии, то за последние полгода увеличился в разы объем рекламы и, соответственно, возросло количество обращений. Что касается рынка Греции, то обращения покупателей стали более продуманными – чувствуется, что люди сознательно выбрали для себя именно эту страну.
Цены на недвижимость побережья полуострова Халкидики (Греция) подрастут до конца года ориентировочно на 6%, при этом появятся новые объекты на продажу по более высоким ценам. В Болгарии динамика, я думаю, сохранится. Прогноз обоснован темпами роста цен по сравнению с 2006 и 2007 годами и рыночной ситуацией. Недвижимость в этих странах строится для иностранных инвесторов, а местное население может купить только с помощью кредитных и ипотечных программ жилье классом ниже и не на берегу моря, а в областных центрах, там, где есть работа.
Жанна Сарайкина, менеджер компании «Дао Реал» (Варна):
– В Болгарии происходит медленный плавный рост цен на недвижимость как экономкласса, так и класса «люкс». Строительство идет полным ходом, строительные компании бьются друг с другом за качество внутренней и внешней отделки. Самые аппетитные места на Черноморском побережье раскуплены давно. Например, на курортах Золотые пески, Святой Константин и Елена, Варна (Приморский парк) давно нет в продаже какихлибо земельных участков под застройку. Собственники участков застраивают их не сразу, а по частям. Сейчас застройщики или перепродают земельные участки вместе с готовыми проектами комплексов, либо строят сами, взяв кредит в банке. Цена в среднем повысилась на ?100 за 1 кв. м с января 2008 года.
Плавная динамика роста цен обуславливается стабильным спросом граждан России и стран СНГ.
Предложений – много. На данный момент в Болгарии можно найти недвижимость любого уровня и класса. Безусловно, стоит отметить, что спрос на дешевые студии на берегу моря стоимостью до ?30 тыс. намного превышает предложение. Такие объекты подорожали до ?37–38 тыс. Что касается недвижимости класса «люкс», то раздолье в плане выбора предложений здесь огромное.
В сегменте «дешевой недвижимости» спрос опережает предложение, а в сегменте «люкс» – пока наоборот. Дорогих квартир так много, что их срок экспозиции порой растягивается до нескольких месяцев, в то время как доступные апартаменты продаются очень быстро.
Покупатели из России хлынули потоком с 2007 года за недвижимостью в Болгарию. Этот поток продолжает увеличиваться. Сюда приезжают на ПМЖ много пенсионеров, что обусловлено мягким климатом, здоровыми продуктами, низкими ценами на проживание и, конечно, качеством жилья, не сравнимым с российскими хрущевками. В Болгарию отправляют своих жен и детей российские бизнесмены. Квартира в собственности на морском курорте в стране ЕС – это престижно, и россияне уже поняли это. Каждый день в аэропорт приморского города Варны прилетает по 4 чартера из Москвы и Санкт¬Петербурга.
Второе полугодие 2008 года на рынке болгарской недвижимости принесет новые интересные предложения по недвижимости у моря. Комплексы, которые уже сданы в эксплуатацию, полностью распроданы, сегодня раскупаются квартиры в зданиях «на этапе котлована». Повысившиеся цены никого не пугают, а лишь прибавляют все новых и новых покупателей. В среднем рост цен составит уже к ноябрю 2009 года на ?100 –150/кв. м.
Новые предложения не заставляют себя ждать: например, на береговой линии курорта Св. Константин и Елена через 5 месяцев будет запущен проект из 10 шикарных вилл, каждая стоимостью ?2 000 000 с панорамой и собственной мини¬инфраструктурой. В центре курорта будут предлагаться панорамные квартиры стоимостью от ?2500 за кв. м. (рядом с комплексом «Сплендид»). На курорте Золотые пески есть грандиозные проекты в центре курорта (стоимость от ?2000 за кв. м). А в Приморском парке города Варны – самом дорогом месте – запускают несколько СПА¬зданий с исключительной архитектурой и такой же ценой (от ?6000 за кв. м!).
На берегу моря в квартале ГалатаАспарухово уже появился в продаже новый проект – квартиры на самом берегу моря, практически на пляже, с полной внутренней отделкой, собственным яхт причалом (цена от ?1900 за кв. м)
Алла Шинкевич, менеджер по маркетингу АН «НЕВСКИЙ ПРОСТОР»:
– За первое полугодие 2008 года цены в среднем выросли на 15%, и рост продолжается.
Причин роста – несколько, но основной можно назвать прежнюю – вступление Болгарии в Евросоюз, ее развитие и приближение цен на недвижимость к европейским. Сказывается сезонность и то, что летом 2008 года было введено в эксплуатацию множество новых комплексов. Цена на завершенное строительство естественно выше. Идеальным временем для инвестиций, конечно, было начало 2007 года, те, кто приобрел тогда недвижимость в Болгарии, к концу 2008 года имеют шанс получить до 100% прибыли. Но и сейчас, в связи с продолжающимся ростом цен, привлекательность инвестиций в болгарскую недвижимость высока, тем более что многие компании продают апартаменты с гарантированным доходом от 4% только от сдачи в аренду вашей собственности.
Предложение на рынке на данный момент в общей сложности «перевешивает» объем спроса со стороны российских покупателей. Я считаю, что такая ситуация – оптимальна для проведения сделок.
Активность покупателей в Болгарии в самом начале полугодия была не очень высокой. К началу лета она резко выросла и стала такой же, как в 2007 году.
Цены в Болгарии продолжают расти, резких скачков не будет, но постепенно стоимость от ?1000 за кв. м поднимется до ?2000–2500. Это связано и с развитием инфраструктуры в молодых городах, где сейчас недвижимость стоит относительно недорого, и с развитием самой страны. Если сравнивать цены на недвижимость в Болгарии с ценами в Сочи или в Крыму, то даже притом, что наши прогнозы полностью оправдаются, этот рынок все равно останется одним из самых доступных для российского покупателя.
Елена Козар, менеджер по продажам компании Pandomus Property Developers (Лимассол):
– Констатировать факт, что цены на недвижимость на Кипре растут, это значит не сказать ничего. Цены просто взлетают вверх с умопомрачительной скоростью. Цена квадратного метра в прошлом году составляла ?1700, сейчас переваливает за ?2000. Например, средняя 2¬спальная (2 спальни и гостиная) квартира в сентябре 2007 года стоила 100 000 кипрских фунтов (?170 000) + 15%НДС, а сейчас такую же квартиру будет не просто найти и за ?220 000+ 15% НДС. Сами киприоты забили тревогу ¬ купить заветные квадратные метры становится просто не под силу среднестатистической кипрской семье, а значит, рынком завладевают иностранные инвесторы, у которых денег побольше. Подстегивает спрос ипотека, получить которую на Кипре несложно как местным, так и иностранцам.
Инвестировать в недвижимость на Кипре крайне выгодно, так как цены растут гораздо быстрее, чем проценты банка по кредиту. Очень выгодно приобретать недвижимость в проекте. Строят здесь очень быстро: 3¬этажный дом из 12 квартир возводится в среднем не больше чем за год. Получается, что, совершив сделку до начала строительства, вы гарантированно получаете минимум 20–25% прибыли. Какой банк сможет обеспечить такую прибыль по вкладу?
Разумеется, наибольшей популярностью пользуются проекты в непосредственной близости к морю или хотя бы с открытым видом на море. Лидером спроса остается Лимассол, так как тут наиболее развитая инфраструктура, удовлетворяющая потребностям всех видов бизнеса и сферы досуга и развлечений. Таких земель осталось мало.
По нашим прогнозам, в этом и следующем годах динамика сохранится. К тому же с 1 июля вводится 15% НДС на покупку земли, а это – еще один виток цен. Проекты, получившие разрешение Земельного комитета на застройку до 1 июля 2008 г., будут продаваться без этой надбавки и, соответственно, по более выгодной стоимости по сравнению с новыми проектами.
Андреас Хулудис, официальный представитель PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD в России:
– Средний рост цен на недвижимость на Кипре в 2007 г. составил 18,6%, в Пафосе и Лимассоле – 20–30% в зависимости от местоположения и качества предложения, в Ларнаке – от 15–25%, в не курортных городах – от 10 до 15%. Точно такая же динамика наблюдается и в первом полугодии нынешнего года. Причина – высокий спрос. Как я давно уже говорил, мировой банковский кризис крайне положительно повлиял на кипрскую недвижимость, потому что:
– кипрские банки не вступают в рискованные игры и кредитуют с помощью собственных средств. Они никак не связаны с перепродажей неликвидных ипотечных кредитов, а активны непосредственно с местными сделками, которые могут стопроцентно проконтролировать;
– из числа европейских граждан, у которых упала покупательная способность, на Кипре были активными только англичане. Потери от потенциальных продаж с участием англичан с лихвой компенсируются с помощью россиян и новыми клиентами из Украины, Норвегии и Швеции. Продажи из последних двух стран существенно растут и вместе уже скоро достигнут объема продаж россиянам. Инвестиционные фонды, которые традиционно вкладывались в европейскую недвижимость, сейчас вкладываются на Кипре, ведь кипрские показатели превышают даже те показатели в Европе до кризиса;
– год назад россияне составляли примерно 10% от всех сделок иностранцами, сегодня – примерно 15–17%.
Кристина Чистякова, ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании Globus NW:
– Наши специалисты отметили в первой половине нынешнего года всплеск цен в Берлине. Квартиры в новых домах в центре города подорожали на 10%. Средняя цена квадрата – ?2500, в престижных районах города цены на новостройки достигают ?6000/кв. м.
Цена на дом с земельным участком в черте города колеблется в интервале ?80–700 тыс. В зеленой зоне дом в среднем будет стоить ?300–500 тыс., на востоке города – ?200–450 тыс. Наиболее дешево загородное жилье в восточной части. Сегодня особо престижными становятся центр города и его южная часть, растущая популярность объясняется близостью к парковой зоне и многочисленным озерам на юго¬западе и юго¬востоке города, отличной транспортной ин¬фраструктурой. Особым спросом пользуются районы Шарлоттенбург, Пренцлауер Берг, Целендорф.
Причины динамики – нарастающий в течение по¬следних 10 лет строительный бум и высокий доход от сдачи недвижимости в аренду. Инвесторы охотно покупают квартиры, коттеджи и офисные помещения.
Коэффициент интенсивности роста – 4/6. У российских покупателей большим спросом пользуется недвижимость в Берлине, Мюнхене и Лейпциге.
Международные инвесторы считают, что перспективы для роста цен в Германии намного выше, чем в Англии или Франции. Германия представляет собой стабильный рынок с выгодным соотношением между покупочной ценой и арендной платой. В дополнение к этому – низкие кредитные ставки по ипотеке. Совокупность этих условий позволяет инвесторам быстро окупить затраты.