Кому в Хорватию "добро пожаловать"?

Впрочем, рост цен – в прошлом. Сегодня хорватский рынок недвижимости переживает стагнацию.

Искусственное дыхание

По данным Ассоциации риэлторов страны, в январе 2009 году рынок недвижимости Хорватии испытал настоящий шок: зарегистрирован катастрофический спад оборота в размере 70–80% относительно аналогичного периода прошлого года, около 20% строительных компаний прекратили свою деятельность.

В неофициальных разговорах чувствуется паника среди инвесторов, застройщиков и риэлторов: в очень сложном положении оказались компании, инвестировавшие заемные средства. Даже те застройщики, которые используют собственные средства, значительно сокращают строительство в связи с меньшим притоком финансовых средств от продажи квартир. Многие из них в течение последних нескольких месяцев отстают от графика сдачи объектов в эксплуатацию ввиду недостаточного оборота денег. Часть квартир застройщики пытаются продавать через небольшие агентства недвижимости по сниженным ценам. Они использовали рождественские и любые другие скидки, чтобы скрыть возникшую панику. Такие предложения по сниженной цене встречаются в любом периодическом издании по недвижимости.

С 1 февраля нынешнего года в Хорватии начал действовать закон, разрешающий иностранцам из стран – членов ЕС покупать недвижимость в Хорватии на тех же условиях, что и местным жителям. Но массовых ее скупок, вопреки опасениям хорватов, пока не происходит. Как сообщает агентство DPA, по состоянию на январь 2009 года 11,5 тысячи иностранных граждан или компаний владеют недвижимостью в Хорватии, примерно половина от этого числа приходится на долю немцев.

Местные риэлторы ожидали, что смягчение условий покупки недвижимости для иностранцев оживит рынок, однако значительного притока покупателей, в том числе из­за рубежа, пока не зафиксировано.

€3000 за погляд

В Хорватии – типичный балканский пейзаж: черепичные терракотовые крыши, белые стены домов, развешанное на ветру белье, синее море. Недвижимость тут самая разная: земельные участки, жилые объекты, исторические жилые объекты (дома XV–XVI веков, пригодные для проживания), коммерческая недвижимость. Прибрежная хорватская архитектура – в итальянско­австрийском стиле. Оба влияния очень сильны. Исторические здания в прибрежной зоне напоминают старую итальянскую застройку. Их цена – €2500–3000 за кв. м. Встречаются дома в «старом истарском» или «старом далматинском» стиле, которым иногда по 500 лет, часто лишены коммуникаций, а иногда представляют собой руины, которые встречаются в любом курортном городке на побережье. Зато они, как правило, имеют хороший «погляд», т. е. вид на море и престижное местоположение, часто с собственным участком пляжа или причалом. Подобный эксклюзив может стоить €5–6 тысяч за «квадрат» – притом что объект требует реконструкции, после проведения которой цена стремительно возрастает. Рекорд Дубровника: в Старом городе год-два назад продавались квартиры по €10–20 тысяч за кв. м, сейчас, правда, их уже совсем не осталось в продаже.

Старинные дома составляют 10–15% рынка, и специалисты рекомендуют их покупать «группе товарищей», поскольку они, во-первых, велики по площади, а во-вторых, требуют вложений в реконструкцию. Кстати, после реконструкции готовый дом можно продать в несколько раз дороже начальной стоимости. Но можно выкупить и половину дома. Если он позиционируется как вилла, то будет стоить несколько сотен тысяч евро, если как обычный дом – значительно дешевле. Самая дешевая недвижимость сегодня в горах, особенно на границе с Венгрией. Там отличный климат, но курорты как таковые отсутствуют. Добротный дом площадью 200 кв. м с земельным участком можно приобрести за €70 тысяч.

Сегодня ценовой диапазон на побережье: от €1600 (в строящемся жилом доме в городе Пула в северной части побережья) до €3650 (в одном из популярнейших курортов страны Дубровнике). На Адриатике цены колеблются в зависимости от расстояния до берега моря, от «раскрученности» курортного города. В континентальной части Хорватии на цену недвижимости влияет расположение относительно центральной части города и возможность заработков в городе.

Навстречу покупателю

Местные риэлторы говорят, что спрос сегодня резко сократился, и продавцы идут на значительные уступки.

– Цены колеблются от €1000 за кв. м и выше, – рассказывает Надежда Барановски, генеральный директор компании «Сан-Сат». – В Загребе я совсем недавно продавала элитные квартиры от €3600 до €5000 за кв. м.Одни продавцы не хотят снижать цены, а другие соглашаются «прогнуться» на 20%, и это не предел.

Факты говорят о том, что цены на хорватские квадратные метры медленно, но верно стали снижаться. Происходит это не только в Загребе, но и на Адриатическом побережье, где еще до осени 2008­го наблюдался рост.

В столице Хорватии, Загребе, средняя стоимость «квадрата» – не выше, чем в прибрежных городах, а в некоторых случаях и ниже. Достаточно высокими ценами отличается исторический город Ровинь на полуострове Истрия – там недвижимость на 20–25% дороже, чем, например, в популярной Пуле. Самыми дорогими считаются участки на первой линии моря, в особенности в туристических зонах, где разрешено строить отели или кемпинги. Наиболее дешевыми и перспективными являются земли в Лике (Lika), горном районе в центральной части Хорватии, который, считается, недостаточно оценен потенциальными инвесторами. Впрочем, проложенная несколько лет назад через Лику скорост­ная автомагистраль, удобно связавшая регион с побережьем и столицей, должна, по мнению риэлторов, сделать его привлекательным для инвесторов.

Хорватский премиум

Строительство на побережье идет неравномерно. Наиболее активно застраиваются районы Пореча (Истрия), Шибеника, Трогира. В Ровине новостройки составляют всего 5% от всего объема предложений. Очень редко предложения первичного рынка встречаются в Дубровнике. Редко новые дома предлагаются на Ривьере в г. Омиж и на Макарской Ривьере, но там есть возможность приобретать недостроенные объекты.

В строительном процессе принимают участие и российские инвесторы. Вообще, местные риэлторы любят поговорить об участии российских инвесторов в строительной жизни страны, но компании и имена стараются не называть. На подрядах, однако, работают местные жители, которые строят качественно и быстро. Хотя грунт в прибрежной зоне каменистый, а значит, способен выдерживать большие нагрузки, дома возводят максимум в четыре­пять этажей, примерно квартир на двадцать. Средняя площадь квартир – 40–70 кв. м, но есть предложения в диапазоне 25–150 кв. м. Последнее время в Хорватии стали активно строить жилье класса «премиум». В основном, это небольшие виллы от 150 до 250 кв. м с отдельными бассейнами, выдержанные в классическом стиле средиземноморской архитектуры. Как правило, комплексы вилл располагаются достаточно далеко от моря и, в лучшем случае, с видом на него. Это обусловлено относительно невысокой ценой земли и спецификой потенциальных клиентов. На побережье, как правило, нет таких больших участков под застройку, максимум, что можно сделать – маленький сад и крохотный бассейн, и то далеко не везде. В результате объекты на берегу и в видовом месте вдали от воды стоят примерно одинаково – от €470 до €650 тысяч. Самые дорогие районы – Истра, Опатия.

Основными покупателями до мирового финансового кризиса являлись немцы, британцы, скандинавы и ирландцы, для которых близость моря не так существенна, как, например, наличие бассейна. Спад банковского сектора и фондовых рынков замедлил рост доходов населения, а ужесточение выдачи кредитов в Западной Европе практически свело к нулю спрос на хорватскую недвижимость со стороны европейцев.

«Наши» в Хорватии

Россияне инвестируют в сельскохозяйственные участки, в заводы, в производство. Приобрести в Хорватии земельный участок под самостоятельное строительство – не проблема. Сегодня лучше приобретать земельные участки, регламент застройки которых утвержден после 2004 года. Тогда в Хорватии вступило в силу постановление, по которому каждая община должна была принять новый план застройки территории (фактически – генплан), провести по нему общественное обсуждение и утвердить его в Загребе. Старые планы считаются недействительными, а новые пока утверждены не везде. А там, где нет планов, разрешения на застройку, соответственно, не выдаются. Кроме того, есть земли, на которых строительство невозможно. Это сельскохозяйственные угодья, парковые зоны и земли оборонно­стратегического назначения. Прочие участки тоже далеко не все годятся для жилищного строительства в силу отсутствия коммуникаций, нормальных дорог и иногда – невозможности или нецелесообразности их проведения. На побережье таких районов много: острова Црес, Малый и Большой Лошинь, Брач, Хвар, Раб и Углян; полуострова Пелешац и Паг; зона парка природы Велебит и другие.

Средняя цена земли под застройку в Хорватии – €250 за кв. м. Однако разброс цен очень велик. Полевые, горные, удаленные от моря, малоприспособленные или неприспособленные под жилищное строительство земли продаются по €2 за кв. м. В районах престижных курортов инженерно готовые участки стоят €800 за кв. м. Сельхозземли, обеспеченные водой, – от €10 за кв. м, с видом на море – от €40 за кв. м. Минимальная цена городского участка с подведенными коммуникациями – от €50 за кв. м.

Чем больше на участке коммунальных благ, чем лучше вид на море и чем оно ближе к нему, тем дороже земля – до €500 за кв. м. При покупке участка под застройку лучше выяснить, есть ли разрешение на строительство. В противном случае придется получать его самостоятельно.

Готовясь к вступлению в Евросоюз, Хорватия приводит свое законодательство к общеевропейскому в соответствии с требованиями Евросоюза. Однако законы, касающиеся приобретения недвижимости иностранными гражданами, пока довольно строги. Особенно это касается россиян. На покупку недвижимости требуется разрешение хорватского Министерства иностранных дел. Оно выдается мгновенно, если между Хорватией и родиной покупателя-нерезидента заключен договор о реципроцитете (взаимности), как с большинством европейских стран. Но договор не распространяется на Россию. То есть пока покупка недвижимости физическими лицами из РФ затруднена, покупателями выступают юридические лица, учредившие фирму в Хорватии. Даже до получения гражданства или вида на жительство находиться в стране не возбраняется сколь угодно долго: ограничений на проживание нет.