Греция. Инвестиции в море и солнце
«Отельный бизнес и рынок аренды растет и приносит прибыль даже в кризисные времена. Однако, именно поэтому становится все сложнее найти хороший объект туристического назначения на первой линии моря по цене ниже рыночной, а именно так привыкли в последние годы формулировать свои запросы покупатели, - говорит Юлия Смагина, управляющий партнер компании «Альбатрос» (Афины), - Несомненно, такие виллы, апартаменты, отели, участки земли имеются, но время их экспозиции, при снижении цены для срочной продажи, уже составляет не год и более, как это было в 2009 – 2012 годах, а всего несколько месяцев. Например, за 2013 год на греческих островах, и в первую очередь на Крите, было распродано практически полностью множество курортных приморских комплексов, отелей на первой линии моря в плохом состоянии, приморских участков. Покупатели – граждане разных стран: Великобритания, Норвегия, Голландия, Люксембург, Румыния. И, конечно, граждане России и Украины».
В 2013 году, по данным греческого Союза туриндустрии, Грецию посетило более 1,2 миллиона россиян – был поставлен очередной рекорд, а в целом число туристов со всего мира, посетивших страну, превысило 17 млн. человек (при менее чем 11 млн. собственного населения).
Греческое непостоянство
Лет пять назад консультанты рынка недвижимости Греции наблюдали тенденцию: владельцы старых отелей категорий 2–3* пытаются избавиться от убыточного бизнеса. «Мечтой каждого продавца было встретить лихого русского покупателя, так как чаще всего потенциальный клиент-покупатель мини-отеля из России не слишком разбирается в тяготах бизнеса гостеприимства, в тонкостях регистрации и ведения частного дела в заморской стране, - рассказывает Ираклис Кундуракис, брокер (Крит), - В представлении таких клиентов владение мини-отелем – это престижно, это возможность встретить множество интересных людей, это сочетание расслабленного отдыха у моря с зарабатыванием денег или даже комфортное сочетание основной рабочей активности в России с дополнительным доходом в солнечной гостеприимной стране».
Однако иллюзии быстро рассеиваются. «Ведение подобного бизнеса типично для любой европейской страны: владелец отеля, таверны, бара, кафе, магазинчика или автомобильной прокатной конторы всегда сам работает за прилавком, да и касса чаще всего под надзором именно главы семейства. Тут же, в официантах или помощниках, крутятся его сын или дочь, а их мать и супруга главы семейства – дежурная на ресепшн, или выполняет обязанности шефа на кухне, или является основным продавцом в лавке. Трудно представить «управляющего на зарплате» в подобных заведениях», - говорит Ираклис.
В реальности маленькие старые отели приносят своим владельцам, всей семьей в поте лица работающим весь сезон (обычно с Пасхи в апреле по конец октября), в лучшем случае 2–3% годовых чистыми. «Вот типичный пример. Остров Крит, супруги Елени и Никос уже 20 лет владеют маленьким отелем 2* на 20 номеров, 1979 года постройки, первая линия оживленного курортного приморского городка, 20 метров до моря, 250 метров до песчаного пляжа, панорамные виды на море. Ежегодное расписание: с апреля по конец октября (пока открыт отель) Никос приходит на ресепшн каждый день в 8 утра, Елени приходит около 9.30. Владелица отеля, вместе с уборщицей-болгаркой, ежедневно моет все 4 этажа, таская тяжелые ведра по черным мраморным лестницам без лифта. Уходят супруги в 10–11 вечера, благо у каждого постояльца имеется 2 ключа – от номера и от входной двери в гостиницу. Телефон у Елени всегда включен: мало ли что случится ночью. Морскими купаниями хозяева наслаждаются или ранним утром, или по очереди, по 15 минут в середине дня. Но хозяева все равно рады, что клиенты приезжают, что кто-то останавливается в старой гостинице, привлекающей только расположением и низкой ценой. Стоимость двухместного номера – от €25 до €50 в сутки».
Елени и Никос несколько лет назад предлагали свой отель за €1 млн, и это была только начальная цена для торга. Подобные варианты еще совсем недавно годами «пылились» в риэлторских базах, ожидая покупателей. А в прошлом году они вдруг… начали повсеместно исчезать. Владельцы, прежде заявлявшие о горячем желании расстаться со своим имуществом, неожиданно и едва ли не массово начали отказываться от намерений.
«Вот мой пример, - рассказывает Ираклис, - больше года назад к нам обратилась владелица отеля 3*, пожелавшая выставить его на продажу. Отель старый, первая линия моря со своим пляжем, основное здание с номерами плюс отдельные домики-бунгало среди развитого сада, начата реконструкция. Очень просила поспособствовать продаже, готова была к скидке 25% от запрашиваемой цены.
Мы активно предлагали отель, реакция потенциальных покупателей была вялой. А затем неожиданно, спустя полгода, появился реально заинтересованный инвестор. И что? А то, что отель так хорошо был пребронирован на всю глубину сезона-2013, так много запросов от туроператоров было на сезон-2014, что владелица с партнером решили не снижать цену. Продавать не торопятся: по их мнению, самое страшное уже позади, панические скидки делать уже ни к чему».
Владельцы-греки задают риторический вопрос: куда вкладывать средства, если продать отель? В какой бизнес? На чем еще можно хорошо заработать в кризисной Греции?
Выход и вход для инвестора
Другой пример – задачка для инвесторов, располагающих суммой, намного превышающей 1 млн. евро. Покупка крупного отеля действительно дает возможность и управлять им удаленно, и получать прибыль с первого же дня. Единственное «но»: прибыльные варианты не встречаются в открытой продаже, а их поиск сегодня – трудоемок.
«Вот недавний случай из практики поиска отеля высокой категории, - рассказывает Юлия Смагина, - летом 2013 года у меня был запрос от инвестора из России, его намерением было приобрести отель 5*, или с возможностью модернизации до 5*, в туристически популярном месте (Крит, Корфу, Родос, Аттика), с хорошим пляжем, без дороги между пляжем и отелем, с большой территорией и номерным фондом от 400 номеров. На условиях: полная покупка или покупка доли минимум 49%, вложение в модернизацию. Был определенный, отвечающий рыночным реалиям, бюджет. Мы обратились к владельцам нескольких отелей на Крите и Родосе, отвечающих основным заявленным критериям, причем у каждого владельцы были 2 – 3 отеля в собственности. В конечном итоге, все они передумали продавать. Выяснилось, что владельцы в большинстве случаев самостоятельно управляли своими отелями, причем отели были хорошо пребронированы на сезон».
Риэлторы советуют сегодня покупателям из России, интересующимся вариантами в Греции именно с точки зрения получения дохода, обратить внимание на виллы или дома с упрощенной лицензией ЭОТ (государственной Греческой туристической организации) для сдачи в сезонную аренду. Правильно подобранная недвижимость, уверяют брокеры, способна приносить 5–7% годовых чистого дохода.
Более экстравагантный вариант – покупка земельного участка под строительство. Учитывая сложность греческой документации и длительность процедур согласования, в этом случае самый большой риск сопряжен не с неправильными расчетами инвестора, а с возможными ошибками в документах.
Найти крупный приморский участок за приемлемую цену – большая удача! Если вы нашли такую землю, проверьте документы два-три раза: здесь очень много тонкостей, которые должны быть выполнены, чтобы у участка был отельный коэффициент строительства. И не забывайте про важность инфраструктуры», - комментирует Юлия Смагина.
31.03.2014