Австралия
Австрия
Албания
Бельгия
Болгария
Венгрия
Германия
Греция
Израиль
Исландия
Испания
Италия
Канада
Кипр
Латвия
Литва
Марокко
Нидерланды
ОАЭ
Португалия
США
Таиланд
Турция
Украина
Финляндия
Франция
Хорватия
Черногория
Чехия
Швейцария
Эстония
Итоги-2012, прогнозы-2013. Германия. Остров стабильности
ПРЕДНОВОГОДНИЙ БЛИЦ-ОПРОС
Что нового и интересного рынок, на котором вы работаете, показал вам в нынешнем 2012 году?
Поскольку мой самый основной рынок – Мюнхен и Верхняя Бавария, я сосредоточусь на информации именно по нему. Что он показал? Скорей всего, надо сразу ответить так: «Меня он в этом году шокировал». И не только меня, а всех профессионалов на нашем рынке. Спрос на квартиры настолько большой, что предлагать со спокойной совестью просто НЕЧЕГО. «Со спокойной совестью» - я имею в виду, чтобы покупатель не «приставил мне дуло» лет так через 10, если надумает продавать свою квартиру. Потому что не продаст её хотя бы по той же самой цене, поскольку купил её дорого, хотя и в плохом месте и плохого качества строительства. Почему он так покупает? Потому что ограничивает себя в бюджете и ориентируется на него. А при ограниченном бюджете получается следующее: русские покупатели не хотят долго ждать окончания строительства, которое длится от 12 до 18 месяцев, в зависимости от масштаба проекта. А на стадии проекта на бумаге уже проданы самые популярные квартиры: 2-комнатные, небольшой площади, верхние этажи, в самых известных районах. На площадку в этот момент застройщик ещё и не вышел. Как только объект выставляется в открытой продаже, то, что ищут наши клиенты, уже продано. Все хотят центр, старый город. Мало того, что там 1 кв. м стоит 10-12 тыс. евро и больше. На стадии строительства и ближе к его окончанию остаются самые большие люкс-квартиры площадью от 120 кв. м. Соответственно, стоят они за 1 млн евро. Это не совсем то, что ищет масса покупателей в Мюнхене. И это не тот вид квартир, который пользуется сумасшедшим спросом во все времена.
Когда начинаешь пересматривать рынок для нового клиента, то кроме шока, ничем это не заканчивается. Рынок Мюнхена просто пустой. Хороших вариантов, предполагающих точечную застройку, просто нет. Массовая застройка, где живут рядом с вами и малоимущие семьи, приличного покупателя из России не интересует. Но цены там - почти как 3 года назад в приличном районе. И тем не менее, скупается абсолютно всё, подчистую, на перекрёстке главных дорог, в шумном, загазованном месте, на светофоре, в районе, о котором три года назад никто и слышать не хотел, и т. д. О надёжном качестве строительства застройщикам особо волноваться не стоит. И так всё скупят. А что будет через 20 лет, когда ухудшится демографическая ситуация?
Кто из инвесторов следит за этой самой решающей статистикой? Почти никто. А по последним прогнозам на ближайшие 20 лет, опубликованным Статистическим управлением в ноябре 2012 г., Верхняя Бавария будет единственным регионом в Баварии, где население вырастет. На 6,5%. В остальных регионах оно будет падать или застынет на нынешнем уровне. Если брать всю Германию, то только в Гамбурге население вырастет больше, чем в Баварии. А по всей Германии оно упадёт с 82 до 77 млн. Вот где опасность многих поджидает!
О вторичном жилье вообще говорить не приходится. Тот, кто его имеет, «сидит на нём» и не продаёт. Ведь альтернативного надёжного вклада просто нет. Если раньше государственные облигации считались самым надёжным вкладом, а за ними следовала недвижимость, то теперь население ставит недвижимость на первое место. Все немцы переживают за евро и его будущее. Ликвидности на рынке достаточно. Нести деньги в банк под 0,7% при инфляции около 2% смысла нет. Это уничтожение капитала.
Какие предпочтения россиян при покупке зарубежной недвижимости вы видите сейчас? А под влиянием чего, как вы думаете, россияне сейчас покупают недвижимость за рубежом?
Есть разные категории покупателей. Кто-то имеет свободные деньги и старается диверсифицировать свои вклады. Германия была и остаётся локомотивом в Европе с падающей квотой безработных (6,5% в ноябре этого года). Поэтому в плане надёжности ошибиться здесь тяжело, если выбрать правильный регион. Германия принадлежит к малочисленной группе стран еврозоны, где и в этом году, хоть и небольшой, но будет экономический рост: +0,8% согласно прогнозам ведущих экономических институтов. В еврозоне – рецессия.
Кто-то из россиян думает о детях, их учёбе и хочет создать для них фундамент, так как не видит для них будущего в России.
Третьи хотят провести здесь свою старость, поскольку ценят высокое качество жизни, низкие расходы на продукты питания, квалифицированное медицинское обслуживание, удобную инфраструктуру, стабильный и умеренный климат, который не грозит, даже несмотря на потепление, летней жарой свыше 30 градусов, ураганами, новоднениями и др. катаклизмами.
Кто уже на заслуженном отдыхе, предпочитает жить недалеко от крупного аэропорта, в пределах 1-1,5 часов езды, и в 1 часе езды от Мюнхена, в небольшом курортном городе со всей инфраструктурой и хорошим медицинским обслуживанием. А известных лечебных курортов в Баварии, слава богу, достаточно.
Немаловажен для наших соотечественников и вопрос безопасности. Не зря владельцы бутиков и сотрудники отелей в Мюнхене подчёркивают, что часто видят известных личностей без всякой охраны.
Тем более, получить ПМЖ в Германии сейчас стало намного проще, если пойти правильным путём.
Четвёртая группа проводит здесь часто отпуск или прилетает на лечение и хочет жить в своих собственных четырёх стенах, не зависеть от ситуации с отелями. Платить за отель в 2-3 раза дороже во время выставок, симпозиумов и Октоберфеста тоже мало кто готов.
Мюнхен был и остаётся самым любимым городом в Германии. В недавно опубликованном рэнкинге 2012 года среди 50 самых крупных немецких городов Мюнхен по уровню опять занял 1-е место. Посмотреть можно на стр. 17 документа по ссылке:
или здесь:
Поэтому, инвестировав в недвижимость Мюнхена, потерять свой капитал тяжело. Бояться мыльного пузыря именно здесь - не стоит.
Должна разочаровать любителей Берлина: он занял в рэнкинге 47-е место из 50.
Как вы думаете, будет ли в следующем году спрос со стороны россиян выше, чем сейчас? Почему?
Спрос будет, и – да, он будет больше. А куда покупателям ещё деваться? Сравнительно экономически стабильная Австрия имеет на покупку недвижимости большие ограничения.
Спрос просто небывалый. Предложений нет. В старом городе на новостройки цены выросли за последние 3 года где-то на 21%, с 3-го квартала прошлого года – на 10%. Кто не успел, тот опоздал.
Снять квартиру в центре и хорошем районе сегодня чрезвычайно тяжело. Тот, кто имеет своё жильё, однозначно в выигрыше.
Те, кто раньше с восторгом гнался за низкими ценами в Южной Европе и обжёгся на этом, перекинется теперь в Германию, спасая то, что ещё смог там спасти. Те же греки ведь тоже бегут в Германию, и в том числе, в Мюнхен. Если уж они вывозят свой капитал и не доверяют своей стране, что тогда там делать иностранцам?!
Только в первой половине этого года из стран ЕС в Германию переселилось 306000 иностранцев. Это на 24% больше, чем в первом полугодии 2011 г. Прирост из Испании, Португалии и Греции составил 64,4%.
Если говорить об инвестициях не в жилую, а в коммерческую недвижимость, высокой рентабельности собственного капитала на протяжении ближайших 10-15 лет, стабильности и перспективах рынка, экономической стабильности, возможностях получения кредита под небывало низкие проценты, то опять все дороги ведут в Германию.
06.12.2012
