Эстонский рынок недвижимости: выгодные сделки на пороге роста

Прошло и уже стало постепенно забываться время кризиса, когда цены на квартиры упали на самое дно. Уже в 2011 году на рынке недвижимости Эстонии началась стадия постепенного роста цен, заметно оживление среди иностранных покупателей.

В этом году на новогодние и рождественские праздники Эстонию посетило рекордное количество туристов из России – больше 20 тысяч человек. В течение всего года турпоток  россиян вырос на 50%. Для многих из них регулярные поездки в тихую, спокойную страну ЕС, с низкими ценами на все – от йогурта до поместья, с прекрасной экологией, ухоженными лужайками и воспоминаниями юности, подстерегающих в кофейнях старого Таллинна, оборачиваются покупкой недвижимости. И здесь – сюрприз! Многократная шенгенская виза и продавцы ликвидных объектов, готовые уступать от и без того упавших в кризис цен. Неудивительно, что слухи об очередной «новой русской волне» уже будоражат умы европейцев, готовясь по новой взвинтить рынок.

Рывок «балтийского тигра»

Жилищный рынок Эстонии до 2000 года вел себя достаточно спокойно, и средняя цена квадратного метра таллинских квартир в первые годы после обретения независимости не превышала €300. Затем последовал жилищный бум, с 2000 по 2007 год, по данным Статистического управления Эстонии, увеличивший цены апартаментов Таллина, Тарту и Пярну в среднем, в 4,5 раза. Этому способствовало как снижение банковских процентов по ипотечным кредитам с 10%-го уровня конца 1990­х до 4% в период 2004–2006 год, так и общий рост экономики, среднегодовые темпы которого с 2000 по 2006 годов включительно составили, по оценке МВФ, 9,06 %.

Но даже благополучные экономические показатели не объясняют такой резкий рост стоимости жилья, который был зафиксирован за годовой период, предшествующий II кварталу 2006 года, когда цены эстонской недвижимости выросли на 77,5%.

Почему взлетели цены?

Характерными для того периода были стабильный рост зарплат и всеобщий оптимизм в отношении их дальнейшего роста, вследствие чего многие смело брали на себя кредитные обязательства, которые еще за несколько лет до этого казались им неподъемными. Одновременно значительно улучшились условия банковского кредитования, что увеличило количество людей, имеющих возможность взять кредит. Сыграла свою роль государственная поддержка, которая выразилась в том, что средства, которые направлялись гражданами на погашение ипотечной ссуды, исключались из суммы подоходного налога. Все это, вместе взятое, и вывело из равновесия соотношение предложения и спроса на недвижимость в сторону увеличения последнего.

Цены продолжили свой рост вплоть до середины 2007 года, когда в стране были зафиксированы их пиковые значения. В Таллине средняя цена квадратного метра в трехкомнатной квартире составила €1629, в Тарту, втором по величине городе республики, – €1020, в Пярну – €1047.

Строительный бум, начавшийся в 2004-2005 гг., достиг кульминационной точки в 2007 году. Цены на квартиры в центре Таллинна к этому моменту выросли в среднем до 2200 €/м². А по отдельным сделкам в центре Таллинна, когда продавались настоящие «жемчужины», цены достигли апогея и составили 5000-7000 €/м².

В лидерах кризиса

За быстрым ростом последовало столь же быстрое падение цен. К 2009 году квартирные сделки выглядели уже довольно уныло – цена за квадратный метр упала на 50%. К IIIкварталу 2009 года цены достигли дна, средняя цена за квадратный метр составила уже в центре Таллинна 1100 €/м².

Этому, кроме прочих объективных причин, способствовал существенный рост процентной ставки по ипотечным кредитам, номинированным в эстонских кронах: с апреля 2006 по ноябрь 2008 года она увеличилась почти вдвое – с 4% до 7,37%. Аналогичный показатель для евро также вырос до 6,27%.

Но, начиная с конца 2009 года,  рынок недвижимости Эстонии постепенно начал выходить из депрессивного состояния и оживляться.

Выросло как количество сделок, так и их цена. В 2010 году на рынок вновь пришли новые проекты. Они стали пользоваться спросом и раскупаться – тенденция, которую эстонские риэлторы и девелоперы уже успели подзабыть за несколько лет кризиса. Аналитики и практики зафиксировали явное оживление рынка.

Крен в сторону покупателя

Руслан Гулида, специалист по недвижимости RE/MAX (Эстония):

- В четвертом квартале 2011 года средняя цена квартирных сделок в центре Таллинна составила уже 1480 €/м². Продажная цена новых квартир составила 1800-2500 €/м².  И всё-таки в связи с экономическим кризисом европейского юга  и финансовой политикой местных банков местный спрос на недвижимость пока еще не настолько высок, чтобы его можно было назвать ажиотажным.

По сути это означает, что рынок недвижимости все еще находится в состоянии крена по отношению к покупателю и клиенты, обладающие высоким уровнем ликвидности, именно сегодня имеют превосходный шанс совершить выгодную покупку.

Сегодняшняя ситуация на рынке означает, что как только экономический кризис в Европе начнёт отступать, эстонский жилищный рынок ещё более оживится. Как следствие, можно в долгосрочной перспективе относительно чётко прогнозировать рост цен на недвижимость в несколько раз.

Инвестируем с выгодой: 6-7% годовых в Европе

Вышедший из кризиса рынок недвижимости стал прекрасной возможностью для инвестиций. Сегодняшний относительно низкий уровень цен даёт возможность получать текущую прибыль от сдачи приобретенного объекта недвижимости в аренду и заработать в будущем от роста цен на недвижимость.

Таллиннский жилищный рынок предлагает малым инвесторам широкие возможности. Для инвестиций в жилищном секторе наиболее подходящим является центр Таллинна. Квартиры и дома в центре города являются ликвидными и арендный рынок пользуется спросом как среди местных, так и среди иностранцев.  

В денежном выражении прирост арендной платы жилищных площадей составляет  5-6%. В квартирных сделках можно сделать неплохую  сделку и с 6-7%.

Арендный рынок в Таллинне активен, и количество свободных площадей невелико. Нередки случаи, когда квартира находит квартиросьёмщика буквально за день-два.

Прогнозы и планы

В свете ближайшего будущего, учитывая сегодняшнюю нестабильную и непредсказуемую экономическую ситуацию, можно прогнозировать некоторое падение арендного производства. И всё же можно предположить, что производство останется в 5% приросте, что в жилищном секторе является вполне разумным ценовым уровнем.

Эстонская недвижимость является вполне безопасной инвестицией. Интеграция  с Европейским Союзом обеспечивает стабильную экономическую среду. Законодательство Эстонии гарантирует право на собственность, а европейская предпринимательская культура даёт возможность зарабатывать прибыль, находясь вдали от своей недвижимости. 

Цены на квартиры в Эстонии

Источник: RE/MAX Эстония

Дополнительно: маленькие «плюсы»

В Эстонии нет налогов на недвижимость. Отсутствует как принятый в большинстве европейских стран налог при покупке, так и ежегодный налог. Правда, правительство по-своему борется со спекулятивными сделками: продать недвижимость без налогов можно только 1 раз в два года. При этом, налоговое бремя для иностранцев и для резидентов не различается.

Эстонцы умудрились отменить до кризиса даже налог на землю для частных домов и квартир.

Покупка земли иностранцами разрешена, за исключением приграничной зоны. Однако этот вопрос эстонские риэлторы решают отработанным алгоритмом: при желании стать владельцем поместья ближе 50 км. от границы, клиент может купить или зарегистрировать компанию. Затем на нее оформляется объект недвижимости вместе с участком.

Почему RE/MAX?

RE/MAX - международная сеть риэлторских компаний, работающая по принципу франчайзинга. Действует в 84 странах, объединяет более 88 000 маклеров по всему миру.

В Европе RE/MAX имеет представительства в 33 странах с 1500 офисами, в которых работают 11 000 маклеров.

Контакты

Тел.: +372 684 0065 , моб. +372 58 189 870  www.remax-central.ee ;

Руслан Гулида ruslan.gulida@remax.ee

28.01.2012