Недвижимость в Германии – время для инвестиций!

Инвестируя в недвижимость этой страны, можно не только сохранить свои сбережения сейчас, но и значительно их преумножить в ближайшем будущем, отмечает АНАТОЛИЙ ШКОЛЬНИКОВ, директор компании KC-Immobilien (Германия). Главное в этом деле, считает он, выбрать грамотную схему инвестирования.

Анатолий, насколько активно сейчас ведут себя на рынке недвижимости Германии инвесторы из России?

- Германия по многим показателям является наиболее развитой страной в Европе и имеет наиболее стабильную экономику. А стабильность в настоящий момент, когда назревает вторая волна кризиса - то, в чем нуждается большинство инвесторов. Рынок недвижимости Германии – это лакомый кусочек для тех, кто желает сохранить свои деньги и при этом получать от вложений гарантированный доход. Конечно, этот доход может быть не слишком высоким (покупателям не стоит ждать молниеносного роста цен на объекты недвижимости, да и прибыль от сдачи в аренду может не превышать 10-20% годовых), но фактор надежности в данном случае является наиболее важным. В связи с этим активность инвесторов из России повышается с каждым месяцем.

В какие объекты недвижимости инвесторы предпочитают вкладывать деньги?

- Естественно, в те объекты, которые могут принести высокую прибыль при дальнейшей перепродаже, либо в те, которые можно выгодно сдать в аренду. Наиболее востребованы среди инвесторов доходные дома, складские помещения, гостиницы, большим спросом пользуются также отдельно стоящие дома и коттеджи, а также квартиры. 

Какие схемы приобретения недвижимости в Германии являются на данном этапе наиболее привлекательными для инвесторов из России?

- Для зарубежных покупателей недвижимости схемы приобретения или продажи объектов не отличаются от схем, по которым это делают граждане Германии. По закону, иностранцы могут приобретать любые объекты недвижимости по всей территории Германии. После завершения сделки нерезидент получает те же права и обязанности, что и жители страны. Но при этом один из самых привлекательных для инвесторов способов приобрести интересный объект в Германии – это покупка недвижимости через аукцион. На аукционе есть возможность купить объект по невероятно низким ценам – до 40% от его рыночной стоимости. Многим российским инвесторам такое поначалу кажется «сказкой», но все вполне реально и законно. Аукцион – это официальное судебное заседание. Ведет это заседание судья, один или с помощником.

Расскажите подробнее о покупке недвижимости через аукцион.

- Конечно, я поясню. Объект недвижимости выставляется на аукционные торги в том случае, когда его владелец (по разным причинам) не может выплачивать долг перед банком по кредиту. В большинстве случаев, выставляя объект на аукцион, банк готов его продать по цене гораздо ниже реальной стоимости.

В среднем цена объекта на аукционе составляет 70% от рыночной стоимости, но при торгах цена может быть существенно снижена. В итоге инвестор имеет возможность купить на аукционе этот объект по очень низкой цене. А потом может либо сдать его в аренду, либо продать уже по рыночной цене, либо взять кредит в немецком банке (предложив банку в залог этот объект), и приобрести на эти деньги еще один или два объекта. Еще раз отмечу, что аукцион дает возможность приобрести недвижимость по очень низким ценам – ни один собственник не даст такой скидки на свой объект при продаже.

Сложно ли принять участие в таком аукционе?

- Самостоятельно это будет сделать не просто, но профессионал сможет подготовить и организовать сделку в очень короткие сроки и с минимальной тратой времени клиента.Если говорить о компании КС-Immobilien,то наша схема работы с клиентом такова: на первом этапе мы четко обговариваем с инвестором характеристики объектов, которые ему наиболее интересны. Затем мы осуществляем мониторинг предложений по той недвижимости, которая будет выставляться на аукцион. После того, как нужный объект появился и получено согласие от клиента, мы начинаем оперативно готовить документы к участию в аукционе, а также собираем дополнительную информацию об этом предложении, чтобы на аукционе при возможности сбить цену. Непосредственно на аукцион клиент может приехать сам, но мы также можем представлять его интересы по генеральной доверенности.

Каковы риски и велика ли рентабельность объектов, приобретенных на аукционе?

- О рентабельности я уже сказал выше – она может достигать в отдельных случаях до 50%. А вот понятие «риск» я бы не относил к недвижимости, купленной через аукцион. В любом случае инвестор становится владельцем недвижимости на территории Германии. Вопрос только в том, за какую цену он ее купит. Если в объект после покупки необходимо еще вкладывать средства на ремонт, то и цена на аукционе будет в связи с этим очень низкой. Поэтому проиграть в данном случае, по моему мнению, нельзя.

Почему предпочтительно при желании приобрести недвижимость на аукционе обращаться к специалисту?

- Конечно, не только из-за экономии времени. Дата и время аукциона становятся известны за 8 недель. К примеру, у нашей компании есть возможность уже раньше этого срока узнать о том, что объект будет выставлен на аукцион. Поэтому мы можем начать подготовку к приобретению желаемой недвижимости заранее. С нашей помощью клиент может получить самые привлекательные объекты. Также мы делаем все, чтобы непосредственно на аукционе сбить цену на объект. У нас в этом есть большой опыт, наши постоянные клиенты это ценят. Ну и еще важный момент, мы находимся в Германии и можем оперативно и мобильно действовать от лица клиента. В деле с аукционами это порой самое главное.

Приведите пример успешной сделки, которую организовала ваша компания?

- Вот один из последних примеров проведения аукционной сделки нашей компанией.  Совмещённая жилая и коммерческая площадь в центре г. Швабах (примерно 25 км. от центра Нюрнберга). Общая площадь участка -1100 кв.м.
Жилой дом на 4 квартиры:
- 2-х комнатная квартира, 51 кв.м.
- 4-х комнатная квартира, 96 кв.м.
- 4-х комнатная квартира, 96 кв.м.
- 4-х комнатная квартира, 84 кв.м.
Каждой квартире принадлежит подвал. Все квартиры сдаются в аренду.
Кроме того, на территории находятся:
- павильон-закусочная быстрого питания, площадью 64 кв.м., также сдается в аренду;
- 2 складских здания.
Оценочная стоимость объекта была €210 тыс. По эксклюзивной информации, банк устраивала сумма €180 тыс.
На аукционе этот объект купил клиент из России за €160 тыс. Сумма поступающей арендной платы в месяц - €3500. Но самое интересное впереди. Объект можно разделить на 2 части: в 1-й остаются жилой дом и закусочная, а во 2-й части (это примерно 500 кв.м) построить жилой дом на 4-6 квартир с подземным гаражом. Участок находится в центре города, 2-я линия от пешеходной зоны, квадратный метр стоит здесь примерно €2200-€2500. Постройка дома обойдётся максимум в €500 тыс., жилой площади будет примерно 400 кв.м. Дальнейшие расчёты можно делать самим Можно было продать 2-й кусок земли без застройки, но когда мы привели клиенту этот расклад, он решил строиться сам, тем более, что банк под это дело даёт такой кредит, что просто грех не взять.
Пример, который я привел – это тот самый сладкий «кусок пирога». Но, чтобы получить этот «кусок», необходимо не просто обладать информацией, которой нет у конкурентов, но и действовать с максимальной оперативностью. В данном случае нашу работу можно сравнить с охотой – мы всегда при оружии, мы всегда в поисках подходящей цели и готовы «выстрелить» в любую минуту.

KC-Immobilien

Tel. (+49)911/660167-17

Fax. (+49)911/660167-28

Mobil: (+49)173/592 82 31

E-Mail: Info@kc-immobilien.ru

Web: www.kc-immobilien.ru

06.01.2012