Есть вопросы о недвижимости в Болгарии? Вам сюда!
  • Шипка и Етыр: Болгария, 19 век. Дух свободы и романтика болгарского Возрождения.

    Если вы хотите ощутить ветер исторического прошлого, почувствовать силу воды, которая протекает в стремнине, увидеть непревзойденные шедевры архитектуры и стать свидетелем древних национальных обычаев, то вам - сюда.

  • Четыре стихии Странджи

    Горный массив Странджа, покрытый дубовыми и буковыми лесами, начинается всего в получасе езды от черноморского побережья, и простирается до самой границы с Турцией, а также - за нее. Вся болгарская часть Странджи является национальным парком. Она изобилует природными достопримечательностями и историческими древностями.

  • Романтика и тайны Причерноморья

    За один яркий , насыщенный день мы увидим все главные жемчужины южной части болгарского Причерноморья! Посетим мистическое святилище древних фракийцев Беглик-Таш, поражающее воображение громадами обработанных древними мегалитов.

  • Минеральные источники, Троянский монастырь и очарование болгарской провинции

    2-дневная прогулка Бургас – Троянский монастырь – Чифлик – Севлиево – Габрово –Шипка – Бургас. Небольшое комфортное двухдневное путешествие в Центральной Болгарии откроет вам живописнейшие уголки этой страны. В Болгарии есть множество минеральных курортов, природных достопримечательностей, монастырей и музеев старинного зодчества под открытым небом, куда не приезжают организованные русскоязычные группы, зато здесь очень популярен туризм среди местного населения. Я покажу вам несколько таких мест.

  • Откуда начинаются горы, или путешествие в самый центр Болгарии

    За 1 день мы побываем в самом сердце Болгарии, увидим волшебной красоты горы, пройдем по лесным тропам (летом) или покатаемся на лыжах (зимой), увидим город-музей старинного зодчества и полакомимся блюдами традиционной болгарской кухни.

  • Посмотреть все туры в Болгарии

Поисковые слова, по которым нас нашли:

Германия. Подводные камни при финансировании недвижимости

Людмила Белых, риэлтор и финансовый консультант (Германия, Мюнхен)
Проблемы с евро обостряются всё больше. Греция – бездонная бочка. Португалия опасается невозврата греками долгов.

Немцы в страхе перед инфляцией покупают золото и недвижимость. Цены взвинчиваются ещё больше. И многие эксперты сравнивают нынешний бум на рынке недвижимости с временами Нового рынка в Германии в 2000 г., когда каждый простой обыватель пытался вскочить на разгоняющийся поезд, инвестируя лишь бы в какую интернетовскую компанию. Главное, чтобы она оканчивалась на „com“.

Некоторые специалисты считают, что мыльный пузырь уже вырос и рынки крупных городов накалились. С начала кризиса в Берлине, Гамбурге и Мюнхене цены выросли частично более чем на 70%. Иностранные институциональные инвесторы уходят с рынка, продавая крупные пакеты жилой недвижимости и забирая прибыль, пока не поздно. Они считают, что пик цен достигнут.

И вот на этом пике в страхе перед инфляцией, крахом евро и пользуясь исторически низкими ипотечными процентами простые обыватели скупают абсолютно всё, не ориентируясь на рынке и не задумываясь о плачевных последствиях. Даже в сельской местности, где никто и никогда не интересовался недвижимостью.

Имея стабильные доходы, "стандартный" немецкий житель, работающий по найму, может без проблем получить кредит до 80% от цены покупки. Если он готов заплатить более высокие проценты, то и 90% получит. А инвесторам, сдающим жилую недвижимость в аренду, можно расчитывать и на все 100%.

Вдруг все забыли, с чего начался в США всего лишь три года назад нынешний затяжной экономический кризис.

По статистике портала Immowelt, каждый пятый покупатель соглашается на торг. Только речь идёт не о торге в сторону скидки цены, а наоборт: он готов заплатить до 20% выше обозначенной цены, лишь бы объект достался ему.

Чем грозит обернуться такая сделка? Тем же, с чего начался нынешний кризис в США. Американцы тоже думали, что цены будут расти бесконечно. А потом миллионы семей потеряли свои дома. Разница состоит в том, что в США заёмщик отдаёт в залог только сам объект недвижимости. А в Германии он отвечает перед банком всем своим личным имуществом и доходами.

Корректировка цен на рынке недвижимости заставит банк переоценить объект. Заёмщику придётся или предоставлять дополнительные гарантии, которых у него просто нет, или платить более высокие проценты, которые он тоже не потянет. Как следствие – вынужденная продажа «с молотка» по цене, намного ниже рыночной. Заёмщику грозит банкротство.

Хотя число банкротств частных лиц в Германии за первое полугодие 2011 г.  и снизилось до 51.784  в сравнении с 53.864 за тот же период прошлого года, уровень всё равно остаётся сравнительно высоким.

Буквально несколько дней назад было заявлено о новом банковском кризисе. Кредит получить будет труднее, и банки поднимут ставки. А что будет с текущими кредитами, когда закончится срок фиксации ставки (в Германии большинство заёмщиков фиксирует ставку на 10 лет)? То же самое, что и с новыми кредитами: новые, более жёсткие условия кредитования, которые не по карману заёмщику, и новая проверка его платёжеспособности. И, самое главное, новая оценка стоимости объекта.  

В какой ситуации окажется заёмщик через 10 лет? «Поведясь» на низкие ипотечные проценты, большинство сегодня забывает, что в такие времена необходимо больше, чем обычно, погашать тело кредита. Но простой немец не хочет нести высоких месячных обременений и погашает, как всегда, всего лишь 1%.

Сегодняшний ипотечный процент в Германии находится на исторически низком уровне. При 80%-ном займе ипотечная ставка при фиксации на 10 лет составляет около 3,03%. Погашая 1% в год, заёмщик имеет через 10 лет почти те же самые долги: а именно всего лишь на 11,7% меньше.

Что будет, если в течение 10 лет произойдёт корректировка цен? Даже по минимуму: на 10-15%. Банк заново оценит объект по актуальной рыночной стоимости и вдруг займ составит уже на 80%, а может быть 100% или больше.  Заёмщик начинает опять с нуля и должен предоставить банку дополнительные гарантии, иначе кредит не будет продлён. А если к тому моменту ипотечная ставка поднимется до того среднего уровня, каким он был в Германии на протяжении последних 30 лет: около 6,5%? То за одну ночь обременения заёмщика вырастают сумасшедшими темпами и  кредит обходится ему почти в 2 раза дороже.

Волна банкротств неизбежна.

На двух графиках ниже отражено развитие процента на залоговые свидетельства банков за последние 10 лет  при фиксации ставки процента на 10 (верхняя кривая) и 5 лет (нижняя кривая).

Развитие ипотечного процента в Германии

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Источник: Europace.

17.10.2011

Понравилась статья? Поделись ссылкой:

Горячие предложения



Контактная форма

Ищете недвижимость? Напишите нам! Мы свяжемся с вами и предложим подходящие варианты

Как продать зарубежную недвижимость?