Германия. Подводные камни при финансировании недвижимости
Немцы в страхе перед инфляцией покупают золото и недвижимость. Цены взвинчиваются ещё больше. И многие эксперты сравнивают нынешний бум на рынке недвижимости с временами Нового рынка в Германии в 2000 г., когда каждый простой обыватель пытался вскочить на разгоняющийся поезд, инвестируя лишь бы в какую интернетовскую компанию. Главное, чтобы она оканчивалась на „com“.
Некоторые специалисты считают, что мыльный пузырь уже вырос и рынки крупных городов накалились. С начала кризиса в Берлине, Гамбурге и Мюнхене цены выросли частично более чем на 70%. Иностранные институциональные инвесторы уходят с рынка, продавая крупные пакеты жилой недвижимости и забирая прибыль, пока не поздно. Они считают, что пик цен достигнут.
И вот на этом пике в страхе перед инфляцией, крахом евро и пользуясь исторически низкими ипотечными процентами простые обыватели скупают абсолютно всё, не ориентируясь на рынке и не задумываясь о плачевных последствиях. Даже в сельской местности, где никто и никогда не интересовался недвижимостью.
Имея стабильные доходы, "стандартный" немецкий житель, работающий по найму, может без проблем получить кредит до 80% от цены покупки. Если он готов заплатить более высокие проценты, то и 90% получит. А инвесторам, сдающим жилую недвижимость в аренду, можно расчитывать и на все 100%.
Вдруг все забыли, с чего начался в США всего лишь три года назад нынешний затяжной экономический кризис.
По статистике портала Immowelt, каждый пятый покупатель соглашается на торг. Только речь идёт не о торге в сторону скидки цены, а наоборт: он готов заплатить до 20% выше обозначенной цены, лишь бы объект достался ему.
Чем грозит обернуться такая сделка? Тем же, с чего начался нынешний кризис в США. Американцы тоже думали, что цены будут расти бесконечно. А потом миллионы семей потеряли свои дома. Разница состоит в том, что в США заёмщик отдаёт в залог только сам объект недвижимости. А в Германии он отвечает перед банком всем своим личным имуществом и доходами.
Корректировка цен на рынке недвижимости заставит банк переоценить объект. Заёмщику придётся или предоставлять дополнительные гарантии, которых у него просто нет, или платить более высокие проценты, которые он тоже не потянет. Как следствие – вынужденная продажа «с молотка» по цене, намного ниже рыночной. Заёмщику грозит банкротство.
Хотя число банкротств частных лиц в Германии за первое полугодие 2011 г. и снизилось до 51.784 в сравнении с 53.864 за тот же период прошлого года, уровень всё равно остаётся сравнительно высоким.
Буквально несколько дней назад было заявлено о новом банковском кризисе. Кредит получить будет труднее, и банки поднимут ставки. А что будет с текущими кредитами, когда закончится срок фиксации ставки (в Германии большинство заёмщиков фиксирует ставку на 10 лет)? То же самое, что и с новыми кредитами: новые, более жёсткие условия кредитования, которые не по карману заёмщику, и новая проверка его платёжеспособности. И, самое главное, новая оценка стоимости объекта.
В какой ситуации окажется заёмщик через 10 лет? «Поведясь» на низкие ипотечные проценты, большинство сегодня забывает, что в такие времена необходимо больше, чем обычно, погашать тело кредита. Но простой немец не хочет нести высоких месячных обременений и погашает, как всегда, всего лишь 1%.
Сегодняшний ипотечный процент в Германии находится на исторически низком уровне. При 80%-ном займе ипотечная ставка при фиксации на 10 лет составляет около 3,03%. Погашая 1% в год, заёмщик имеет через 10 лет почти те же самые долги: а именно всего лишь на 11,7% меньше.
Что будет, если в течение 10 лет произойдёт корректировка цен? Даже по минимуму: на 10-15%. Банк заново оценит объект по актуальной рыночной стоимости и вдруг займ составит уже на 80%, а может быть 100% или больше. Заёмщик начинает опять с нуля и должен предоставить банку дополнительные гарантии, иначе кредит не будет продлён. А если к тому моменту ипотечная ставка поднимется до того среднего уровня, каким он был в Германии на протяжении последних 30 лет: около 6,5%? То за одну ночь обременения заёмщика вырастают сумасшедшими темпами и кредит обходится ему почти в 2 раза дороже.
Волна банкротств неизбежна.
На двух графиках ниже отражено развитие процента на залоговые свидетельства банков за последние 10 лет при фиксации ставки процента на 10 (верхняя кривая) и 5 лет (нижняя кривая).
Развитие ипотечного процента в Германии
Источник: Europace.
17.10.2011