FAQ. Германия. Дежурный эксперт

– Востребована ли российским покупателем покупка недвижимости в Германии на аукционах?

– Рынок аукционной и доаукционной покупки среди российских покупателей очень востребован. Когда клиент начинает понимать, что он может приобрести недорогую, но качественную недвижимость без всяких рисков, привлекая кредиты через немецкие банки, то снимаются все вопросы – покупать или не покупать.

– Какую доходность сейчас обеспечивают вложения в недвижимость Германии?

– Несмотря на кризисные явления, поразившие экономики практически всех стран мира, в Германии ситуация на рынке недвижимости оставалась стабильной. Средняя доходность здесь осталась на уровне 8–10% годовых. Есть возможность получить кредит в немецком банке (до 70% от оценочной стоимости объекта), ставки – 4,8–5,5% годовых.

– Как выглядит схема приобретения недвижимости через аукцион?

1. Дата и время аукциона становятся известны за 8 недель. Мы еще раньше этого срока узнаем о выставлении объекта на аукцион, поэтому можем начать подготовку заранее.
2. В банке заказывается специальный государственный чек на сумму минимум 10% от оценочной стоимости объекта. Стоимость чека €25–40 в зависимости от банка (сумма чека не имеет значения). Срок действия чека – 3 дня, срок подготовки чека – от 2 до 5 дней. В момент выдачи чека деньги должны находиться на счету в банке или должны быть внесены наличными.
3. Аукцион ведет судья, один или с помощником. Обязательно присутствует истец (обычно представитель банка или адвокат), присутствие ответчика не обязательно. В начале аукциона судья объявляет, о каком объекте идет речь, какие долги и т. д., проверяет присутствие и документы истца. Потом объявляется о начале торгов, засекается время с точностью до минуты. В течение 30 минут можно делать предложения. Для того чтобы участвовать в аукционе и делать предложения, необходимо предъявить паспорт и чек, который сдается судье. В качестве покупателя на аукционе может выступать как непосредственно лицо, желающее приобрести недвижимость, так и его доверенное лицо. Во втором случае, соответственно, у доверенного лица должна быть нотариально заверенная доверенность и чек. Доверенность можно сделать в России у нотариуса, но образец текста доверенности предоставляем мы, т. к. в русском языке нет определенных выражений, которые требует германский суд. Потом доверенность переводится в Германии на немецкий язык (стоимость перевода примерно €20). Если в течение 30 минут с момента объявления судьей начала торгов никто не сделал предложения, то аукцион переносится на другую дату. Если торги идут активно и время (30 минут) истекло, торги продолжаются, пока не иссякнут предложения. Лицо, не купившее объект, забирает свой чек обратно. С этим чеком можно еще 2 дня участвовать в аукционах, после этого чек считается для аукционов недействительным. Чек сдается в банк, клиент получает деньги обратно, но сумма оформления чека (€25–40) пропадает. В случае покупки объекта на аукционе судья объявляет фамилию нового собственника. Сразу после аукциона собственник не получает никаких документов в суде, но момент объявления фамилии собственника считается моментом вступления в права собственности. С этого момента собственник имеет право делать с недвижимостью все, что он считает нужным. В течение 3–10 дней из суда приходит документ, где указано, что вы являетесь собственником объекта и обязаны перевести в течение 4–8 недель остаток денег на определенный счет. Параллельно судебные инстанции направляют заявление в кадастр, а финансовые органы требуют заплатить налог за покупку недвижимости (3,5%). Счет на оплату этого налога приходит примерно в тот же срок, что и на оплату остатка денег за объект. Когда оплачены все счета – полная цена объекта, налог на покупку в финансовые органы, судебные издержки – все вместе около 5% – производится запись в кадастр (Grundbuch) и выдается соответствующий документ. С момента аукциона до получения всех документов (если никого не торопить) проходит 3–4 месяца. Для Германии это абсолютно нормальное явление. Процесс ускоряется, если оплата за покупку производится сразу. Соответственно, все остальные платежи проходят быстрее.

– Приведите примеры последних аукционных сделок.

– Многоквартирный дом (3 этажа + необустроенная мансарда) в г. Нюрнберге. Две квартиры – каждая по 50 кв. м – на 2 этаже, одна из них с большим балконом. Две квартиры – каждая по 50 кв. м – на 3 этаже + необустроенная мансарда (около 40 кв. м возможной дополнительной жилой площади). На 1 этаже помещение для бюро (137 кв. м) с небольшим участком земли. Дом свободен, квартиры не арендованы. Дом подлежит косметическому ремонту. На ремонт потребуется максимум €50 тыс. затрат, включая затраты на помещения для бюро на 1 этаже (без отстроенной мансарды).

Дом был оценен в €170 тыс., продан на аукционе 11 мая 2011 г. за €115 тыс. Расходы при стопроцентном финансировании банка (покупная цена + дополнительные расходы + ремонт – примерно €200 тыс.) составляют без вклада собственного капитала €10 тыс. в год или €850 в месяц.

Возможный доход от аренды квартир после ремонта без дополнительных расходов – минимум €1500 в месяц (€18 тыс. в год).

Продажа отдельных квартир принесет минимум €350 тыс.

Вопросы экспертам направляйте по адресу: info@vd-zr.ru">info@vd-zr.ru (с пометкой FAQ)