Недвижимость в Чехии: из провинции - в Прагу

По кочкам и ухабам

Чешский рынок недвижимости – традиционно привлекательный способ инвестиций для русскоязычной клиентуры. До 2000 года Чешская Республика была для россиян открытой страной, то есть для нахождения на территории ЧР не требовалось ни специального разрешения, ни виз. С 2000 года ситуация изменилась – были введены долгосрочные визы, основанием для получения которых могла стать предпринимательская деятельность на территории страны. Именно тогда многие россияне, открыв фирмы в Чехии, одновременно приобрели жилую недвижимость в Праге и других городах Чешской Республики. Время показало, что действительно выгодным вложением оказалась именно пражская недвижимость. Квартиры в панельных домах (которые традиционно считаются в Чехии недвижимостью второго, а то и третьего сорта) в маленьких провинциальных городах, как, например, Теплице, что неподалеку от немецкой границы, к 2009 году сильно упали в цене. Сдавать такую недвижимость в аренду тоже оказалось делом нереальным – некому, так как по причине отсутствия работы местное население старается переехать в Прагу. В итоге недвижимость в маленьких городках перестала пользоваться спросом, возникшим на ажиотаже с приобретением дешевого жилья и переездом на ПМЖ в Чехию.

Очередное изменение ситуации произошло в 2010 году, когда на основании ведения предпринимательской деятельности в Чехии гражданам постсоветских республик практически перестали выдаваться разрешения на проживание в стране.

Сегодня спрос на недвижимость со стороны русскоязычной клиентуры, говорят риэлторы, снизился, но не пропал. Потенциальным покупателям жилья в Праге сегодня есть из чего выбирать: по данным на 1 января 2011 года общее предложение по новым квартирам превысило 7 000 и достигло 7 084 квартирных единиц. А то, что спрос на жилье в Праге по-прежнему существует, подтверждает следующая цифра: в 2010 году пражским девелоперам удалось продать 2 691 квартиру.

Торг – уместен

Поведение цен – вопрос спорный. «В 2008 году девелоперы утверждали, что ни за что на свете не снизят свои цены, а сегодня ситуация изменилась. Ценовая политика некоторых компаний стала индивидуальной, и часто покупателям удается при личных переговорах получить цену ниже той, что указана в каталоге. Поэтому я бы не универсализировал ситуацию: проекты с адекватной ценой продаются, те, где цена завышена, – простаивают», – говорит Карел Бартош из компании TRIO Reality s.r.o.

«При открытии нового проекта цены снижаются на 10–20%, а в ряде случаев и больше, то же правило действует и при скидках в рамках акций по распродаже оставшихся в проекте непроданных квартир. У девелоперов нет возможности снижать цены ниже этой планки», – отмечает Леош Андерле, глава отделения по развитию одной из крупнейших девелоперских компаний Sekyra Group.

На вторичном рынке также действуют дисконты. По словам Романа Дуденкова, директора компании RONA Invest, если раньше торг при покупке вторичного жилья у чехов был совершенно неуместен, то сегодня, если даже в самом предложении цена осталась на высоком уровне, то торговаться стало можно, и скидка в 15% – это реальность.

Что интересно, предложение первичного жилья в настоящее время на рынке не уменьшается. По данным Управления чешской статистики, в январе 2011 года в Чехии началось строительство 2 220 новых квартир. По проведенным на девелоперском рынке исследованиям, наибольшее количество новых непроданных квартир находится в районе Праги 3, на границе районов Прага 2 и Прага 10, а также в районе Прага 4, которые традиционно считаются районами с хорошей инфраструктурой и находятся близко к центру столицы. Исследования также показали, что стоимость более 63% непроданных квартир колеблется между 50 000 и 65 000 крон (€2 000–2 600) за квадратный метр с учетом НДС, около 23% квартир стоят еще дороже.

Ипотека под вопросом

Среди местного населения Чехии началась новая волна интереса к ипотечным кредитам. Эксперты считают, что это поможет оживить рынок. Банки чуть ли не ежемесячно снижают ставки. Однако и у этой медали есть обратная сторона. «С ипотеками ситуация двоякая. Сейчас декларируются даже 3% годовых, но реальная ставка составляет где-то около 5%. С другой стороны, ужесточились сами требования по кредиту, в том числе и к самим чехам. То есть если раньше можно было получить ипотеку на 100% стоимости жилья, то сейчас это практически нереально. Что касается иностранцев, то для них часто непреодолимым барьером становится обязательность подтверждения доходов на территории ЕС», – рассказывает Роман Дуденков.

Если раньше было возможно даже «задним числом» начислить себе зарплату, предоставить все справки и затем вернуть все заплаченные налоги, то сейчас это не проходит. А подтверждения о доходах из России принимают считанные банки – UniCredit Bank, Raiffeisen Bank, Hypoteční Banka и Česká spořitelna. Чаще требуется либо гражданин ЧР, который поручится своими доходами за российского заемщика, либо жилая недвижимость на территории Евросоюза.