Финляндия. Швеция. Норвегия. Недвижимость "большой североевропейской тройки"

Даже давно ставший универсальным в остальном мире Санта-Клаус у каждого из населяющих эти страны народов свой собственный – шведский дедушка Томте из деревни Томтеланд – совсем не то же самое, что норвежский Юлениссен из Савалена. Любой маленький финн знает, что подлинный Санта-Клаус живет на сопке Корватунтури, недалеко от городка Рованиеми в финской Лапландии. И настоящее его имя – Йоулупукки.

Каждая из столиц, кроме общепринятого, имеет и дополнительное неофициальное название, в какой-то мере выявляющее ее характер. Расположенный на 14 островах на водном перекрестке озера Меларен и Балтийского моря Стокгольм имеет «титул» столицы всей Скандинавии и города, «плывущего над водой». Известный обилием парков Осло называют зеленой столицей и городом здоровья. Хельсинки именуют самой скучной столицей Европы, при этом, как правило, добавляя, что улицы здесь всегда чисты, жители доброжелательны, а волноваться умеет только море.

О сходстве и различиях

Рынки недвижимости соседей по Скандинавии оказались едины в том, что по сравнению с абсолютным большинством серьезно пострадавших от кризиса рынков стран Европы – все они остались весьма устойчивыми.

По данным национальных статистических управлений, в Финляндии за год, оканчивающийся I кварталом 2009 г., жилье подешевело на 6,8%, в Швеции и Норвегии, соответственно, – на 3,7% и 7,56%. На этом кризис рынков недвижимости себя исчерпал, и за первые три месяца 2009 г. цены в Швеции выросли на 5,4%, в Норвегии – на 4,16%. В Финляндии за I квартал прошлого года цены показали небольшое падение (–0,7%), но уже в следующие три месяца рынок уверенно пошел в рост, увеличив стоимость финских квадратных метров на 3,9%. К концу декабря 2009 г. стоимость недвижимости в Финляндии увеличилась в среднем на 8,92%. Швеция и Норвегия «выросли» за 2009 г. на 6,25% и 9,78%. С начала 2010 года рост продолжился, и даже о сезонных, «технических» и прочих провалах рынка сегодня речи уже не идет.

Несмотря на схожую статистическую картину, многие процессы, происходящие на рынках этих стран, различны. Сергей Ольссон, консультант агентства Svea Realty (Стокгольм, Швеция), говорит, что высокие цены на недвижимость в Норвегии образовались благодаря  значительным доходам норвежской экономики от экспорта нефти, которые «перегрели» рынок. На ценовой уровень финской недвижимости, особенно в восточной ее части, оказывают сильное влияние покупатели из Северо­Западного региона России.

Что касается рынка Швеции, то более низкие по сравнению с Финляндией и Норвегией цены – результат того, что покупка жилья иностранцами в Швеции была разрешена лишь несколько лет назад. Кроме привлекательных цен Швеция имеет наиболее лояльный режим налогообложения частных домов с ограничением максимальной суммы налога шестью тысячами крон (ок. €640) в год, хотя на практике эта сумма зачастую еще ниже. В этой связи, как считает Сергей Ольссон, можно говорить о том, что в сегодняшнем своем состоянии шведский рынок пока недооценен.

Швеция

В шведской экономике единственной пострадавшей отраслью стало автомобилестроение в лице компаний СААБ, «Вольво» и «Скания». Им пришлось с началом кризиса сокращать производство и искать источники рефинансирования взятых ранее кредитов. Сейчас эти проблемы в целом решены, объемы производства восстанавливаются, и уволенный персонал набирают снова.

На рынок недвижимости, по словам Сергея Ольссона, кризис практического воздействия не оказал, если не считать двух-трех месяцев спада продаж, во время которого покупатели надеялись на то, что жилье подешевеет.

Швеция уже прошла через подобный кризис в начале девяностых, и с тех пор банки страны имеют крайне консервативную политику выдачи ипотечных кредитов. Кроме того, благодаря активной политике шведского Риксбанка, снизившего учетную ставку почти до нуля, резко упали процентные ставки на ипотечные кредиты, что привело к одному из самых высоких в Европе росту цен.

По официальным данным Статистического управления Швеции, за год, оканчивающийся III кварталом 2010 г.,рост цен в среднем по стране составил 6%. Наибольшее удорожание было зарегистрировано на балтийском острове Готланд (+12%) и регионе Большого Стокгольма (Стокгольм, Сульна, Сундбюберг, Накка, Лидингё и ряд пригородных коммун) –(+10%). Средняя цена частного домовладения на одну-две семьи в III квартале составила 1,991 млн шведских крон (ок. €212,5 тыс.).

Как говорит эксперт Svea Realty, здесь довольно сложно оперировать средними цифрами – цена иногда даже в соседних квартирах может различаться чуть ли не вдвое. Тем не менее, частный дом площадью 110–150 кв. м в ближнем пригороде Стокгольма ориентировочно стоит 4–5 млн крон (€427–534 тыс.), небольшая однокомнатная квартира в центре города –1,5–2 млн крон (€160–214 тыс.), аналогичная в одном из спальных районов обойдется в 400–500 тыс. крон (€42,7 тыс. – €53,4 тыс.).

Бюджетные варианты можно найти в отдаленных пригородах, застроенных типовыми многоэтажными домами 60–70-х годов. Это непрестижное жилье – результат Miljonprogram, когда победившие на выборах социал-демократы пообещали за 10 лет построить миллион квартир. Программа, действительно, была выполнена, но выстроенное по ней жилье – аналог советских хрущевок. Здесь нижний ценовой предел – 150 тыс. крон (€16 тыс.) за однокомнатную квартиру. Оборотная сторона – высокий месячный членский взнос в кондоминиум, покрывающий и большую часть коммунальных услуг.

Покупка квартиры происходит лишь при согласии членов жилищного кооператива, получить которое сложно иностранцу, не имеющему постоянную работу в Швеции. У владельцев частных домов есть существенные преимущества – никаких «членских взносов» они не платят, от кооператива не зависят и обладают полным правом собственности на купленную недвижимость.

Наиболее престижный и дорогой – центр  Стокгольма (Иннерштад), а также близкие к центру районы. Это – районы вилл Лидинге, Бромма, Дандерюд, Эншеде, Нака. Очень популярен новый экологический район Хаммарбю Хестад (Hammarby Sjöstad), получивший свое название из­за находящегося поблизости озера Хаммарбю.

Финляндия

Эту страну россияне знают уже довольно хорошо – только в Санкт-Петербурге насчитывается полмил­лиона обладателей финских виз. С финской недвижимостью граждане России, активно скупающие дома под дачи в приграничных районах уже более десятка лет, тоже знакомы не понаслышке.

Количество «русских» сделок год от года увеличивалось, но в 2009 году в этом секторе произошел заметный спад: если в 2008 г., по данным Земельного управления Финляндии (Maanmittauslaitos Lantmäteriverket), таких покупок было зарегистрировано 780, то годом позже их число уменьшилось почти вдвое, до 403 жилых единиц. При этом совокупное число «финских» сделок с домами, предназначенными для загородного отдыха, уменьшилось незначительно – на 7%, составив в 2009 г. 14,2 тыс.

Егор Дмитриев, генеральный директор компании Finexpert (Иматра, Финляндия), говорит, что в стране наблюдалось небольшое снижение цен в некоторых секторах, так как во время кризиса ужесточилась кредитная политика банков и у потенциальных покупателей появились сомнения в стабильности своих рабочих мест, что, соответственно, снизило спрос. Особо заметно это было в секторе коммерческой недвижимости. Эксперт связывает это с настороженным отношением инвесторов к рынку и «кризисным» падением интереса именно к этому сектору.

Период сомнений в степени ликвидности финской недвижимости оказался непродолжительным: рынок, перейдя в рост во второй четверти 2009 года, продолжил эту тенденцию и в 2010 году. По данным Статистического управления Финляндии, средняя цена по стране на жилье вторичного рынка за год, оканчивающийся третьим кварталом 2010 г., выросла на 7,8%.

В Большом Хельсинки (Хельсинки, Вантаа, Эспоо, Кауниайнен, Вихти, Керава, Киркконумми, Нурмиярви, Сипоо, Туусула, Хювинкяа, Ярвенпяа) рост был несколько большим (9,2%), чем на остальной территории Финляндии, где он составил 6,7%. Средняя цена квадратного метра финской «вторички» в III квартале равнялась €2117, в то время как в Хельсинки она оказалась в полтора раза выше, €3224/кв. м. Новое жилье в столице Финляндии в среднем оценивалось в €4185/кв. м, притом что цена на него за год выросла на 13,4%, в то время как в других регионах усредненный рост составил 10,1%.

Русские покупатели недвижимости не обходят своим вниманием такие крупные города Финляндии, как Хельсинки, Тампере и Турку, но основная доля их приобретений традиционно приходится на южную и восточную части страны, то есть районы городов Иматра и Лаппеенранта. Эта часть Финляндии имеет редкий баланс почти сохранившейся природы и хорошо развитой инфраструктуры. Многие россияне, купившие здесь небольшие кооперативные квартиры, цены на которые начинаются с €25 тыс., не без удовольствия проводят в них свои отпуска и выходные.

Трехкомнатная квартира площадью 85 кв. м на вторичном рынке в центре Лаппеенранты обойдется в €160 тыс. В спальном районе квартиру той же площади и качества можно купить за €90 тыс. Дом в пригороде, в двухстах метрах от озера, общей площадью около 200 кв. м на участке в 15 соток может стоить €200–300 тыс.

Жилье в городских многоквартирных домах принадлежит, как и в Швеции, жилищным товариществам, но в Финляндии для покупки квартиры обычно не требуется согласия остальных жильцов дома. Только в очень редких случаях в кооперативах, где еще сохранились старые правила, жильцы дома имеют преимущест­венное формальное право выкупа квартиры. Раньше этот пункт устава товарищества обычно использовался для того, чтобы не впускать в дом нежелательных жильцов, имея официальный повод для отказа.

Норвегия

Российские покупатели недвижимости давно не испытывают недостатка в количестве риэлторских агентств, готовых предложить варианты в самых разных странах мира. Норвегия – одно из немногих «белых пятен». Ни одна из множества норвежских риэлторских компаний не имеет ни филиалов, ни представителей на территории России. Отчасти это, возможно, объясняется визовыми сложностями: само по себе владение недвижимостью в Норвегии не дает никаких преференций, связанных с въездом и пребыванием на норвежской территории. Визит на «общих основаниях» позволяет лишь гостевые, деловые, туристические поездки и транзит, что обычно ограничивает срок пребывания в стране до 30 дней в году. Покупать себе «домик у северных морей» на таких условиях может решиться далеко не каждый, тем более, что в Норвегии очень высокая ставка налога на недвижимость, которая считается одной из самых больших в мире и составляет 2,5% от стоимости жилья.

Неудивительно, что рынок недвижимости Норвегии имеет ярко выраженный «домашний» характер. Эта богатая европейская страна с прекрасной природой, отличной экологией и весьма зажиточным населением вполне самодостаточна: благодаря постоянному притоку в госбюджет нефтегазовых доходов, Норвегия практически не участвует во всемирной конкуренции по привлечению иностранных инвесторов.

Это отражается и на норвежской недвижимости, о которой в других странах знают мало, так как она почти не рекламируется. В Норвегии дорого все, и недвижимость – не исключение. Например, частный дом площадью 185 кв. м на четыре спальни в столичном районе Нордстранд, примыкающем к фиорду Осло, обойдется покупателю в 14,9 млн норвежских крон (€1,82 млн). Трехкомнатная квартира площадью 125 кв. м в районе Уллерн стоит 7,25 млн крон (€885,37 тыс.). «Бюджетным» вариантом здесь может считаться студио площадью 21 метр в районе Св. Хансхаугена стоимостью 390 тыс. крон или €47,63 тыс.

Разумеется, в западноевропейских столицах жилье никогда особой дешевизной не отличалось, но и в отдаленных от норвежской столицы районах найти что-нибудь «не очень дорогое» вряд ли получится. По статистике Ассоциации риэлторов Норвегии (Norges Eiendomsmeglerforbund, NEF) за III квартал 2010 г., самое дешевое жилье расположено в Восточной Норвегии: губернии Телемарк на Атлантике и Эстфолле. Средняя цена «квадрата» в этих местах составляет, соответственно, €1700 и €1870.

Покупатели недвижимости из России здесь – большая редкость. Зато наши соотечественники часто посещают эту страну в качестве туристов. Скалистое побережье, с множеством  живописных фиордов, чистые озера и прозрачные реки, нетронутые леса и прекрасный «заповедный» воздух – притягивают в «Страну троллей» множество любителей природы из самых разных стран мира, и русская речь в этих местах в последние годы тоже слышна довольно часто.