Европа. Стабильный luxury-сегмент
В течение всего кризисного периода цены на супердорогую европейскую недвижимость, несмотря на явный спад покупательской активности, как правило, оставались достаточно стабильными, в то время как статистика «средних» цен временами переживала довольно драматичные периоды. Объяснить это можно тем, что, хотя предложение в этом секторе имело тенденцию к увеличению, по-настоящему эксклюзивные объекты потенциальным покупателям, как и прежде, приходилось «ловить» – иногда по полгода и более. Эксперты Knight Frank отмечают, что в 2009 году в 20 странах, имеющих недвижимость высокого класса, цены на недвижимость выросли.
Монако
Когда речь заходит об «элитке», то особое место отводится небольшому Княжеству Монако – государству, недвижимость которого считается самой дорогой в мире. Княжество отличается очень либеральным налоговым климатом: в Монако не облагаются налогами доходы физических лиц, исключение составляют лишь французские граждане, которые платят подоходный налог на заработанный здесь капитал у себя во Франции. Прочие налоги значительно ниже среднеевропейских, что делает страну удобным местом проживания для самых богатых людей со всего мира.
В самом деле, если посмотреть на предлагаемые здесь цены, то они, похоже, рассчитаны исключительно на эту категорию покупателей. Как говорит Татьяна Ткаченко, управляющая агентством Apriori Invest (Ницца), на самом деле люди не покупают в Монако недвижимость, они покупают возможность снизить налогообложение. Обычно квадратный метр жилья стоит здесь от €23 тыс. до €50 тыс., причем в жилую площадь входит также площадь террас, в отличие от той же Франции. Для сравнения: студио в Монако стоит в среднем €1,5 млн. За эти деньги в 10–15 минутах езды от Монте-Карло можно купить шикарную виллу с видом на море. Несколько большая квартира стоит €4–5 млн, то есть соответствует цене замка гденибудь в средних Пиренеях.
В последнем отчете компании Knight Frank отмечается, что хотя в период кризиса продажи здесь резко упали, на ценах это практически не отразилось: цену предложения здешних апартаментов специалисты компании определяют в €50 тыс./кв. м.
– В связи с мировым кризисом спрос уменьшился, и количество покупок снизилось. Но одновременно с этим резко – почти в 4 раза – упало и предложение, – рассказывает Татьяна Ткаченко.
Большинство здешних владельцев недвижимости продают не потому, что нуждаются в деньгах. Поэтому в момент падения покупательского спроса собственники предпочитают снять недвижимость с продажи, чем продавать по совсем уж «бросовой», за €20 тыс./кв. м, цене. Продавцы никуда не торопятся – они просто ждут, когда спрос вновь вырастет.
«Срочные» продажи в Монако – большая редкость. «За последний год, насколько мне известно, состоялась однаединственная сделка, когда квартира стоимостью €12 млн продавалась по цене €5,5 млн, и «ушла» в течение трех дней», – рассказывает Татьяна Ткаченко. На сегодняшний день очень средней считается цена €37 тыс./кв. м. На нижних этажах – дешевле, на верхних – дороже. И, конечно, многое зависит от места: самое дорогое жилье продавалось по цене в районе €80 тыс./кв. м.
Франция
Люксовая недвижимость, к которой здесь относят объекты стоимостью от €2 млн и выше, присутствует на всей территории Франции, в том числе и в виде исторических замков. Но иностранные инвесторы в основном предпочитают парижский район Елисейских Полей (особенно в четвертом, шестом, седьмом и восьмом городских округах), шестнадцатый округ на севере французской столицы, и, конечно, Лазурный Берег – Канны, Сен-Тропе. Присутствует устойчивый интерес к горнолыжным районам во французских Альпах – Куршевель и Мерибель.
В этих местах количество сделок с участием иностранных покупателей достигает 60%. Основную их массу на сегодня составляют выходцы из США, стран Среднего Востока, Южной Америки и стран Восточной Европы.
Сектор дорогой недвижимости Франции традиционно является очень специфическим, так как, несмотря на порой астрономические суммы транзакций, количество покупателей, как правило, превышает количество выставляемых на продажу объектов. Вложение в недвижимость в престижных местах во Франции является привлекательным еще и изза ставки банковских кредитов на недвижимость, которая пока остается относительно низкой, редко превышая 4%-ный уровень. Если для русских покупателей элитной недвижимости этот фактор имеет второстепенную значимость изза привычки оперировать в основном имеющимися в наличии собственными средствами, то инвесторами из США и Западной Европы этот момент оценивается как очень важный.
Пол Хамфри, руководитель отделения компании Knight Frank во Франции, оценивая иностранную покупательскую активность в этом районе, приводит следующие данные: в начале 2009 года количество зарегистрированных транзакций уменьшилось наполовину, но во втором полугодии их число вновь постепенно увеличилось на 20–30%, в основном за счет инвесторов из Голландии, Норвегии, Дании, Бельгии и России. В начале 2010 года в Южную Францию начали возвращаться инвесторы из Великобритании, в первые месяцы года принявшие участие в 73% из всех зарегистрированных на побережье сделках.
Несмотря на то, что покупатели супердорогой недвижимости не стремятся к огласке приобретения и, как правило, настаивают на конфиденциальности сделки, одну из таких несостоявшихся покупок обсуждала не только французская, но и вся мировая пресса. Речь идет о «Вилле Леопольда» площадью 1,6 тыс. кв. м, с видом на МонтеКарло, расположенную на большом участке в 2,6 тыс. кв. м в Рокбрюн, одном из самых роскошных мест на Лазурном Берегу, которую предполагал приобрести Михаил Прохоров у Лили Воткинс, вдовы банкира Эдмона Сафра, за €390 млн. В случае совершения сделки объект вошел бы в историю как самая дорогая частная недвижимость в мире. Однако сделка, назначенная на январь 2009 года, так и не состоялась. В результате покупатель вынужден был заплатить вдове через суд неустойку в размере €39 млн, или 10% от стоимости объекта. Летом 2009 года вилла была вновь выставлена на продажу, на сей раз за €240 млн, (€90 тыс./кв. м), но покупатель пока не нашелся. Простой подсчет показывает, что если бы Михаилу Прохорову вновь по какимто причинам захотелось приобрести виллу Леопольда, то даже с учетом уже выплаченной гигантской неустойки она обошлась бы ему в €279 млн, или почти на 40% дешевле первоначальной цены.
Средняя цена по Парижу сегодня составляет от €6 тыс./кв. м до €7 тыс./кв. м, в центральных кварталах стоимость квадратного метра – от €15 тыс./кв. м. Наличие террасы или вида из окна на архитектурный памятник может привести к существенному увеличению цены. В особых случаях цена может подняться и до €50 тыс./кв. м, как это произошло с недавней продажей квартиры на набережной Анатоля Франса с фантастическим видом на площадь Согласия.
В Куршевеле люксовые деревянные виллы (шале) площадью 300–500 кв. м продаются по цене в €30–50 тыс./кв. м. Приблизительно та же ситуация на Лазурном Берегу.
Типичный пример выставленных на продажу объектов французской «элитки». Локация – Кап Д`Антиб, бюджет – €8,3 млн. Красивый дом в провансальском стиле площадью 300 кв. м. Первый этаж: вход, гостиная с выходом на террасу, спальня с ванной. Второй этаж: комната хозяина с гардеробом, ванная, выход на террасуверанду. Уровень сада: 3 спальни с ванными комнатами. Дополнительная пристройка: квартира 2-комнатная для персонала, гараж, бассейн. Площадь участка 2500 кв. м. Возможно использование ипотеки.
Испания
К категории люкс в Испании в первую очередь эксперты относят удачно расположенные объекты в приморских районах, в основном на Балеарских островах. Здесь первое место занимает Майорка, затем идет Ибица, Форментера и Менорка. Цены на недвижимость выше, чем на материке, за исключением Коста-дель-Соль и Марбельи.
В юго-западной части о. Майорка находится большое количество качественных объектов в ценовом диапазоне €1–2 млн. Остров на протяжении длительного времени привлекал и продолжает привлекать внимание покупателей из Великобритании, Германии, России и стран Скандинавии. Отмечая, что цены на Майорке в среднем упали на 15–20% от своих пиковых значений конца 2007 года, эксперты Knight Frank специально оговаривают тот момент, что ценовая динамика здесь сильно различается по рыночным и географическим секторам.
Говоря об инфраструктуре, специалисты Knight Frank подчеркивают, что на Майорку продолжают поступать крупные инвестиции. В порту Адриано юго-западной части острова в скором времени будут построены новые причалы для супер-яхт, достигающих 60 м в длину. Управление аэропортов Испании (AENA) выделило €240 млн на модернизацию аэропорта в г. Пальма. В дальнейших планах – инвестиции в аэропорт Сон Бонет, принимающий небольшие частные самолеты и вертолеты.
На материке предложения класса luxury в Испании концентрируются в первую очередь на Коста-Браве, Коста-дель-Соль, побережье от Барселоны до Таррагоны, в частности районы ГаваСитчез. Собственно, при желании отдельные виллы высокого класса можно найти на всем протяжении побережья Средиземного моря.
Цены в сегменте испанского luxury – как на островах, так и на материковой части – от €1–2 млн до €25 млн.
Типичный пример. Бюджет: €6 млн. Год постройки: 1984, первая линия моря, прямой доступ к пляжу, панорамные виды на бухту. Жилая площадь – 870 кв. м, 7 спален, 6 из которых с ванными комнатами «энсуит», ванная для гостей, вестибюль, салонстоловая с камином, полностью оборудованная кухня, подсобное помещение, кладовая + сауна, джакузи, террасы. Земельный участок – 2,4 тыс. кв. м, бассейн, сад и гараж на 2 автомобиля.
Великобритания
В мартовском отчете Knight Frank отмечает резкое увеличение числа продаж нового жилья, которое было зарегистрировано в последнем квартале 2009 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года рост составил 214%, что заметно обгоняет общий рост всех зарегистрированных продаж, увеличившихся «лишь» на 68%.
Основным центром привлечения иностранных инвестиций, как и прежде, остается Лондон. Девелоперская активность после почти 1,5-годового перерыва вновь распространилась на центральные районы британской столицы: Челси, Белгравию и Мэйфейр. В Кенсингтоне и Челси объемы строительства увеличились на 43% – с 557 до 799 единиц жилья. Новое строительство вдоль Темзы и в районе Кэнэри-Уорф способствовало притоку инвестиций со стороны покупателей из ГонгКонга, Сингапура, Малайзии и Таиланда. Рост количества инвесторов из стран Азии по сравнению с прошлым годом – 120%.
Наиболее дорогими районами Лондона остаются те, которые расположены в центральной его части. Специалисты Knight Frank посчитали, что стоимость недвижимости в центре увеличилась за февраль на 3,2% – самый высокий показатель месячного роста с августа 2007 года. За прошедшие десять месяцев цены в этой части города выросли на 19% и сегодня они лишь на 10% ниже предкризисного пика, зарегистрированного в марте 2008 года. Что касается сектора суперлюкс, то жилье стоимостью свыше £5 млн уже превзошло или как минимум достигло своей пиковой стоимости весны 2008 года.
Причины комментирует Лиам Бэйли, глава исследовательского отдела компании Knight Frank: «Низкий курс британского фунта к основным мировым валютам и снижение цен на недвижимость, которое к марту 2009 года достигло 24% от своего максимума, привели в британскую столицу большое число зарубежных инвесторов. Как следствие, за 12 предшествующих месяцев на рынке дорогого, стоимостью от £2 млн, жилья около 45% покупателей оказались иностранными инвесторами».
Интересно, что если падения на рынках подавляющего большинства стран практически никак не отразились на ценах недвижимости люкс, то в Лондоне с сентября 2008 года по март 2009 года цены на «супердорогие» объекты снизились на 15–20%.
Германия
Цены на квартиры в крупных немецких городах в основном колеблются от €1,2 тыс. до €6,5 тыс. за метр, то есть пока остаются заметно ниже цен в других центрах Старой Европы. В сфере интересов покупателей из России обычно находятся Мюнхен, знаменитый европейский курорт Баден-Баден и Берлин.
Специфика германского рынка недвижимости состоит в том, что, в отличие от большинства стран мира, недвижимость в Берлине по своей стоимости заметно дешевле аналогичной в целом ряде других крупных германских городов. Берлинские цены на жилье заметно уступают Штутгарту, Франкфуртуна-Майне, Гамбургу, Дюссельдорфу и Кельну. А самой дорогой считается недвижимость главного города Баварии и банковской столицы страны Мюнхена.
Если ценовой разброс на квадратный метр в городских квартирах Мюнхена составляет от €3,3 до €8 тыс., в престижных и исторических городских районах доходя до €10 тыс., то во Франкфурте и Кельне цены варьируются в пределах €3–4,5 тыс./кв. м. Цена «квадрата» в Гамбурге и Дюссельдорфе – €2–3,5 тыс. В Берлине вполне приличное жилье можно приобрести по стоимости €1,5–2 тыс./кв. м, то есть зачастую даже дешевле, чем в большинстве крупных городов стран Восточной Европы.
Исследование ценовой динамики за 2009 год, проведенное Ассоциацией риэлторов Германии (IVD), показало, что за последний год цена частного домовладения, рассчитанного на одну семью, понизилась в среднем по стране на 1,2%. Немногим более упали цены домов в сельской местности и небольших городах. В то же время дорогие дома в крупных городах подорожали в среднем на 1,1%, а цена новых домов увеличилась в тот же период на 4,27%. Последнее связывается с увеличением материальных затрат на новое строительство. По подсчетам Федерального статистического ведомства, цены на стройматериалы с января 2006го по август 2009 года увеличились на 12,8%.
Недавно произведенный анализ рынка недвижимости класса люкс показал, что число домовладений, относящихся к ценовой категории от €1,5 млн и выше, или в других случаях с ценой квадратного метра свыше €10 тыс. составило в Германии около 200 тыс. единиц, что равно лишь 0,5% от общего числа жилых домов. Средняя цена таких объектов была зафиксирована на уровне €5,4 млн, то есть весь рынок недвижимости этой категории оценивается экспертами в сумму, превышающую €250 млрд. Годовая доля объема транзакций элитной недвижимости в общем объеме сделок составила около 4%, или более €2 млрд.
– Русские покупатели в Германии сегодня больше интересуются коммерческой и инвестиционной недвижимостью. Хотя ожидаемая русскими инвесторами окупаемость объекта за 5 лет в такой консервативной стране, как Германия, не реальна. В лучшем случае доходность составит 8–10%. Средний показатель – 3–4% годовых, – говорит Ирина Каргль, владелица компании Exquisite Real Estate.
Израиль
В Израиле поведение рынка дорогой недвижимости в целом совпадает с основным трендом. В этой стране кризис на рынке жилья практически не отразился, о чем говорит отчет Global Property Guide, согласно которому в 2009 году цены здесь выросли в среднем на 15,52% (2,74% – в IV квартале). По итоговым данным за 2008 год, согласно тому же источнику, было зафиксировано небольшое падение (2,33%), что на тогдашнем общемировом фоне выглядело также неплохо.
Недвижимость класса «выше среднего» можно обнаружить едва не в каждом населенном пункте страны – достаточно совершить короткую экскурсию по вновь строящимся проектам. Что касается элитных районов, то это прибрежные кварталы центрального и северного ТельАвива, где возводятся многоэтажные башни для любителей городского комфорта и коттеджные поселки Герцлия и Кейсария, куда стремятся те, кто предпочитает «деревенский» уют и тишину.
Самая дорогая улица Израиля – Галей Тхелет находится в Герцлии-Питуах. Здесь проживают израильские «селебритиз» – иностранные бизнесмены и послы иностранных государств. Виллы на улице Галей Тхелет стоят от $20 млн и выше. Сам этот небольшой по российским меркам средиземноморский курортный городок известен своими ресторанами, яхтклубом и прекрасно развитой инфраструктурой, частью которой является длинная цепь прибрежных отелей.
В расположенном неподалеку ТельАвиве самым дорогим считается прибрежный городской район улицы аЯркон – место сосредоточения многочисленных посольств, отелей и старых домов «баухаус», построенных в первой половине прошлого века.
Рассказывает Игорь Талерман, владелец агентства недвижимости «Талерман Надлан»: «Прошедший кризисный год для элитной недвижимости Израиля стал понастоящему рекордным: цены, особенно начиная со второй половины 2009 года, росли невиданными темпами. В конце года средняя цена квартиры в элитных проектах ТельАвива составила более $10 тыс./кв. м, а по некоторым особенно интересным объектам цены на проданное жилье вызывают у простых обывателей состояние шока. Так, в известном проекте «Ротшильд» в центре ТельАвива израильский предприниматель Идан Офер приобрел пентхаус на 31-м этаже общей площадью 780 кв. м за 67 млн шекелей (более $18 млн).
Олег Воробейчик, директор Neopolis Ltd, высказывает ровно противоположное мнение. «Делюкс – это единственный сегмент рынка недвижимости в Израиле, который пострадал. Остальные сегменты пользовались большим спросом среди местного населения, так как кризис до граждан Израиля практически не дошел. А покупатели в сегменте luxury в основном граждане Америки, Европы и России, которые ощутили на себе кризис в полной мере, и этот факт повлиял на понижение спроса на объекты люкс», – считает Олег Воробейчик.
Между тем недавно строительная компания «Гинди» в течение трех дней реализовала семь квартир в тельавивских проектах «Вижн» и «Гинди Хейтс» на общую сумму более 56 млн шекелей (около $15,1 млн). В закрытом квартирном комплексе «Митхам Керен» за 10 млн шекелей (около $2,7 млн) еще до начала строительства проданы 15 квартир. Таких примеров – множество.
Кипр
Кипр по итогам 2008–2009 годов по праву достоин называться «островом парадоксов»: пока курортная недвижимость среднего класса плавно двигалась вниз, а скидки застройщиков на недорогие объекты достигали порой 20%, кипрский luxury, несмотря на снижение покупательской активности, смог удержать свои позиции. В конце прошлого года рынок «выручил» неожиданно и резко оживившийся внутренний спрос. Некоторый спад практически не отразился на самых дорогих объектах. В случае с Кипром, как утверждают участники рынка, недвижимость люкс за последние два года даже поднялась в цене на 10–15%.
В первую очередь речь идет о территории г. Лимассол и прилегающих курортных селах. Так, вилла площадью 800 кв. м с земельным участком 1,2 тыс. кв. м, расположенная неподалеку (5 минут езды) от центра Лимассола и пляжа, продается за €5,3 млн. Двухэтажное здание, построенное в 2002 году, расположено на холме, с которого открывается вид на горы и Средиземное море. Семь спален и ванных комнат, гостиная с камином, кабинет, комната для прислуги, комната для игр, 2 примыкающие к спальням гардеробные и полностью оборудованная кухня. Во дворе: открытый бассейн, беседка, крытый гараж на 3 автомобиля + трехместная открытая автостоянка.
Практически каждая крупная кипрская девелоперская компания (Pafilia, Aristo, Cybarco, Leptos Estates и др.) имеет в своем портфолио виллы со сходными характеристиками по цене от €1,5 тыс. в районе Лимассола либо Пафоса. Если ликвидный объект экспонируется на первичном рынке, к нему девелопер может предложить такие опции, как гарантированная рента в течение первых 3–4 лет.