Зарубежные инвестиции: калейдоскоп возможностей

Последний скачок цен на квартиры в обеих российских столицах полтора года назад повернул ситуацию под интересным углом. Виллы и апартаменты в Европе стали гораздо доступнее для покупателей, чем типовые квартиры в Санкт-Петербурге. Имея средства, достаточные лишь для приобретения комнаты в петербургской «коммуналке», покупатель может позволить себе купить дом в Греции или Финляндии, либо - пару «студий» в Болгарии или Турции. Стоимость двухкомнатного жилья в «старой питерской панели» примерно соответствует цене апартаментов в Испании. На рынке квартир Ленинградской области цены примерно соответствуют уровню Черногории. Петербургский рынок элитного жилья догнал аналогичный сегмент в Европе, а московский – оставил его далеко позади.

Российские инвесторы, желающие сохранить капиталы, покупают недвижимость в стабильной Испании. Те, кто хочет заработать и готов рискнуть, выбирают растущие рынки Турции и Болгарии.

За последний год огромную популярность приобрели Черногория и Болгария – в этих странах спрос российских клиентов за короткое время «взвинтил» цены в два-три раза. Постоянным спросом пользуется Финляндия, не относящаяся к южным странам, но привлекательная своей экономической стабильностью.

Больше экзотики – выше доходность

По мнению экспертов, сегодня наиболее выгодны для инвестиций восточноевропейские страны, только что вступившие в ЕС. В первую очередь – Болгария. За последние два года стоимость жилья здесь росла, в среднем, на 40% в год. Аналогичную доходность обеспечивала недвижимость курортов Черногории, а также турецкие виллы и апартаменты. Высокую норму прибыли может дать покупка на ранних этапах строительства с целью перепродажи – за год на зарубежном рынке можно заработать от 30% до 100% годовых. Извлекать выгоду от сдачи недвижимости внаем можно на любом курорте – будь то средиземноморское побережье, пляж серфингистов в графстве Корнуэлл или горнолыжный комплекс в Пампорово.

Четыре года назад Черногория открыла свой рынок для нерезидентов. С тех пор цены на недвижимость в этой стране выросли в разы, а российские покупатели, подтверждая опасения коренного населения, массово заселили прибрежные районы. Но сохраняющийся безвизовый режим и простота покупки в собственность любой недвижимости, в том числе земельных участков, продолжают привлекать инвесторов.

Активно заявляет о себе рынок турецкой недвижимости. Экзотики здесь – не в пример больше, цены – ниже, ограничений – практически никаких. Квадратный метр жилья (пока еще!) стоит от €450. Власти делают ставку на зарубежные инвестиции. Если покупка недвижимости в странах ЕС дает право на получение шенгенской мультивизы и проживание в стране в течение 183 дней в году, то владелец турецкой недвижимости получает вид на жительство в стране сроком до 5 лет. После этого он может претендовать на второе гражданство, без отказа от российского. Суммы в €40 тысяч хватит на то, чтобы приобрести здесь апартаменты общей площадью 45 кв.м. в 800 м. от моря с полной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Два года назад аналогичный объект в Черногории стоил даже дешевле, а сегодня его цена – уже в два раза выше.

Появляются и совершенно новые рынки. Недавно операторы начали предлагать российским покупателям приобрести недвижимость в Марокко, на неосвоенных пока соотечественниками динамично развивающихся курортах. Цены здесь примерно в полтора раза ниже среднеевропейских.

Приобретая коммерческую недвижимость, говорят эксперты, клиенты преследует разные цели. Покупка коммерческой недвижимости в «еврозоне» – весомый довод при рассмотрении ходатайства о ВНЖ. Покупатель или арендатор недвижимости в Дубае имеет право получить резидентскую визу для всей семьи на 3 года, дающую право заниматься коммерческой деятельностью. Наличие апартаментов в Панаме, так же, как и в Турции, дает возможность получить паспорта этого государства, а ровно через пять лет – гражданство страны с самой быстрорастущей экономикой на континенте.

Можно в кредит?

Далеко не всегда российские покупатели задаются целью получить в стране нахождения своего «второго дома» вид на жительство, дающий право постоянного пребывания там. Как правило, такая покупка рассматривается как обеспечение летнего отдыха или инструмент для извлечения дохода. Зато большинство потенциальных покупателей зарубежных квадратных метров высказывает желание получить кредит в местном банке.

Теоретически, шансы получить кредит под покупку недвижимости имеет каждый россиянин, способный официально подтвердить свой достаточно высокий доход – о «черных» и «серых» зарплатах, которые готовы принимать во внимание отечественные банки, за границей придется забыть. Ставки по кредитам в Европе гораздо ниже, чем в России – от 4% до 8%, в зависимости от страны, но получить деньги непросто. Банки выдвигают достаточно жесткие требования к иностранным заемщикам, стараясь кредитовать резидентов.

Привлекательные для российских покупателей страны с точки зрения доступности кредитов от местных банков можно расставить по следующему ранжиру: Кипр, Испания, Турция, далее следуют Франция, Греция, Италия, Германия, Финляндия. По данным компании «Westhome», процент одобрения российских заемщиков в этих странах распределяется так: в Испании и Кипре - до 100%, во Франции - 40%, в Германии - 50%, в Италии 20%, в Финляндии – до 10%.

Западные кредиторы, как правило, требуют рекомендации российских банков, справки о доходах и НДФЛ за последние годы, наличие недвижимости хотя бы в России. В остальном – ничего нового по сравнению с отечественной системой: необходимо, чтобы от зарплаты заемщика после всех трат на нужды семьи оставалось не менее 40% дохода. В усредненном варианте – кредит предоставляется в размере 60% стоимости объекта под 4-6% годовых на 10-15 лет.

Безотказный вариант – наличие дохода в странах ЕС, будь то собственный бизнес или работа по найму. Удачнее всего, если работодатели/заказчики находятся в одной из европейских стран – тогда проблем с приобретением недвижимости в кредит, скорее всего, не будет. Еще проще – тем, кто трудится по временному контракту, проживая уже по месту работы. Не имея на руках ничего, кроме годовой рабочей визы, можно претендовать на получение кредита по всем европейским меркам – при начальном взносе от 10%, при ставке от 4% годовых, включении «адаптационных программ» (в течение первого года пользования кредитом многие банки вводят пониженную процентную ставку – до 3%) и прочих благах. Но похвастаться соответствием подобным условиям могут далеко не все потенциальные заемщики.