Ипотека по-европейски

При оценке кредитоспособности российского заемщика западные банки требуют стандартный набор атрибутов: рекомендации российских банков, справки о доходах и НДФЛ за последние годы, наличие недвижимости в России. Так же, как и в России, необходимо, чтобы от зарплаты заемщика после всех трат на нужды семьи свободными оставались не менее 40% от дохода. В усредненном варианте – кредит предоставляется в размере 60% стоимости объекта под 4–6% годовых на 10–25 лет. Теоретически шансы получить кредит на покупку недвижимости имеет каждый россиянин, способный подтвердить свой достаточно высокий доход.

Проще всего получить кредит в Испании, на Кипре и во Франции. В Финляндии кредит на покупку дома получить сложнее, нежели на квартиру. В Португалии банки часто просят поручительство местного гражданина. В Австрии банки напрямую с иностранцами работают редко, обычно у них есть уполномоченные организации, которые проверяют кандидата и берут на себя риски. В Турции и Болгарии выдача кредитов россиянам началась совсем недавно, процедура отработана слабо, но уже есть первые прецеденты. Правда, ставки местных банков близки к российским. В Черногории ипотечный кредит непросто получить даже гражданину страны, а иностранцам он вообще не выдается. Институт отчуждения недвижимости в чью­либо пользу по каким бы то ни было причинам здесь еще не сформировался. В странах, где кредит недоступен или его получение затруднено, застройщики нередко предлагают свои схемы рассрочки.

Ипотека по-болгарски

Сегодня на территории Болгарии ипотечные кредиты выдают МКБ Юнионбанк, СИБАНК, Банк ДСК, ОББ и Первый инвестиционный банк. Размер кредитов для иностранцев – от €5000 в Райффайзенбанке до €100 000 в МКБ Юнионбанк и €300 000 – в СИБАНКе. Если клиент имеет положительную кредитную историю, он может претендовать на 80% от суммы сделки, если нет – до 70%. Валюта кредита, как правило, евро. Для подачи заявки в банк клиенту необходимо перевести и легализовать все документы о доходах.

Правда, процентная ставка по кредиту в Болгарии будет примерно в полтора раза выше среднеевропей­ской. Собственные средства заемщика должны составлять 30% от цены сделки. Если кредитополучатель имеет положительную кредитную историю, взнос может быть уменьшен до 20% от цены сделки.

Кредит выдается на покупку как полностью готовых объектов, так и на этапе строительства. Освоение кредита возможно однократно или поэтапно. Льготный период – 12 месяцев. При желании кредитополучателя, в этот период оплачиваются только проценты. Возраст кредитополучателей – от 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита. Максимальный срок кредита – 20 лет, при наличии положительной истории – до 25 лет. За рассмотрение документов и оценку болгарский банк, как правило, берет €100. «Заемщику необходимо доказать минимум €10 000 чистого годового дохода, для живущих и работающих в Москве эта сумма составляет €20 000», – рассказывает Байчева Елица, представитель компании NEW ADDRESS (София). Необходимо предоставить выписку со счета, на который поступает доход, за последние 6 месяцев, заверенную банком, желательно иметь справку 2­НДФЛ или справку от работодателя, заверенную бухгалтером. Предпринимателям необходимо представить налоговую декларацию за предыдущие два года.

Ипотека по-испански

«Требования к документам для получения кредита в Испании очень мягкие, отказы в выдаче – редкость и в этом случае можно спокойно обратиться в другой банк», – говорит Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService.

Ставка по кредиту – одна из наименьших в Европе. Кредит берут даже те покупатели, которые располагают полной суммой для покупки объекта: в российском банке можно разместить средства под 12% годовых, а выплаты по ипотеке – 5%. Да и кредитная история в европейском банке станет положительным фактором при желании в будущем получить вид на жительство.

«Если средства, которыми располагает покупатель, могут быть размещены с доходностью, которая покроет все проценты по банковскому кредиту, то кредит брать выгодно. Кроме того, если покупатель имеет стабильный высокий доход, то стоит воспользоваться ипотекой», – отмечает Людмила Васильева, специалист по инвестициям компании CCR SPb. Например, покупатель с доходом от €2000 в месяц легко «потянет» кредит с фиксированной ставкой в 7% на приобретение недвижимости стоимостью в €250 000 (о том, что можно приобрести на сумму €250 000, см. «Ваш дом за рубежом» № 1 (3), февраль 2008).

Плавающая ставка формируется как Euribor + (0…0,75)% и пересматривается в зависимости от Euribor. Прогнозировать Европейскую межбанковскую ставку предложения на длительный срок не представляется возможным. С 2005 года она возросла более чем в 2 раза. При этом за 2007 год практически не изменилась и даже немного понизилась. Фиксированная ставка действует в течение всего срока кредитования и, как показывает практика, устанавливается в размере до 7% годовых.

«Сумма кредита варьируется от 50 до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Срок кредитования от 5 до 40 лет. Выплаты по ипотеке должны быть завершены до достижения клиентом 75­летнего возраста», – рассказывает Наталья Семенова, ре­гиональный представитель MASA INTERNATIONAL. В данный момент Euribor составляет 4,6%, минимальный годовой процент по ипотеке – 5,3%. Согласно испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от ежемесячного дохода.

Расходы на оформление ипотеки составляют около 3% от стоимости недвижимости. Обязательно оформление страхового полиса на приобретаемый объект, имущество и гражданскую ответственность владельца. Сумма взноса зависит от стоимости недвижимости и выбранного объема страховой ответственности.

Например:

стоимость недвижимости – €150 000;

стоимость имущества – €20 000.

Взнос при постоянном проживании (более 9 месяцев) – €280, при периодическом проживании – €350.

Ипотека на Кипре

Процедура покупки недвижимости в кредит на Кипре отработана, и кредитные сделки с участием российских покупателей достаточно часты – подчеркивают операторы. Правда, их данные относительно размера первоначального взноса для получения ипотеки расходятся. Очевидно, это можно объяснить тем, что многие застройщики и девелоперы предлагают комбинированные формы оплаты, сочетающие и рассрочку платежа «от фирмы», и ипотечный кредит. Чаще всего операторы рекомендуют обращаться в BANK OF CYPRUS и LAIKI GROUP.

«Если клиент покупает недвижимость через представительство компании по работе с зарубежной недвижимостью в России, то у таких компаний часто заключены договоры с кипрскими банками», – говорит Юлия Мещерякова, аналитик компании «Монвиль – Леместия Груп».

По словам Нины Колотовой, представителя Cybarco dlc в Санкт­Петербурге, при наличии 40­процентного начального взноса вероятность получения кредита выше. «Срок рассмотрения заявки в банке составляет 1–1,5 месяца. Кредит выдается на сумму, не превышающую 70% (чаще 60%) от цены срочной продажи недвижимости, причем эту сумму определяет независимый государ­ственный чиновник, – говорит Нина Колотова. – Сумма кредита обычно оказывается тем выше, чем более надежны представленные банку подтверждения платежеспособности. Обычно максимальный срок ипотечного кредита – 30 лет».

Девелоперская компания Europe Real Estate предлагает кредит до 85% от стоимости объекта. «В нашей практике обычно бывает так. После подписания договора купли­продажи клиент оплачивает первоначальный взнос – 15% от стоимости строящейся недвижимости и 20%, если речь идет о готовом объекте. Далее юрист, уполномоченный покупателем, открывает на его имя счет в банке, регистрирует договор в Департаменте земельных угодий, подает документы на получение ипотечного кредита», – рассказывает Дмитрий Толасов, директор компании «Europe Real Estate». При условии получения кредита в швейцарских франках, ставка кредитования составит около 4% годовых.

Для получения кредита в Испании необходимо предоставить в банк:

• Копию загранпаспорта.

• Справку о заработной плате за полгода или за 1 год. Заработная плата должна быть указана в перерасчете на евро. Чем выше ее уровень, тем больше шансов получить кредит. Все документы должны быть переведены на испанский язык официальным переводчиком и заверены у нотариуса, на документах должен быть поставлен апостиль.

Документы, необходимые для получения кредита на территории Республики Кипр:

• Действующий загранпаспорт

• Подтверждение оплаты первоначального взноса по контракту

• Справка с места работы о доходах в свободной форме

• Ксерокопии документов о собственности

• Рекомендательное письмо из любого российского или зарубежного банка

• Распечатка с банковского счета или кредитной карточки

Комиссия за рассмотрение кредита – до 1% от суммы кредита.