Самый закрытый бизнес
Максимум предложений, особенно бюджетных, – традиционно в Болгарии и Черногории, на эти страны приходится и максимум сделок. Далее в порядке убывания можно ставить Австрию, Финляндию, Польшу, Испанию, Кипр, Грецию, Чехию, Венгрию, Турцию, Румынию. Замыкают цепь Арабские Эмираты, где цены квадратного метра уже соответствуют петербургским, но слухи о скоростной окупаемости вложений попрежнему будоражат умы.
Отель в хорошие руки
Широкомасштабная экспансия российского бизнеса в туристическую инфраструктуру Черногории началась несколько лет назад, и сегодня этот рынок фактически поделен. Одним из первых игроков туристической отрасли стала «Московская трастовая группа», которая приобрела отель «4 июля» в г. Петровац, затратив €2,6 млн и вложив в нее еще €3,4 млн. Сегодня на побережье республики представлено около 20 гостиниц различной категории с превалирующим российским капиталом. Строительство ведется по всей береговой линии.
«Примерная стоимость миниотеля в Черногории начинается от миллиона евро. Бывают небольшие домики с тремяпятью спальнями в нетуристических местах – такие предложения могут стоить на рынке по цене от €300–500 тыс., но вряд ли будут высокодоходными», – рассказывает Алина Якушева, директор петербургского представительства EstateService.
В Австрии небольшие пансионы могут стоить от €250 тыс. Покупать их здесь особенно приятно, потому что чаще всего речь идет о семейном бизнесе, пестуемом в течение многих лет, иногда нескольких поколений и продаваемых чаще всего по причине выхода на пенсию владельца. «Только здесь мы сталкивались с выставлением особых требований хозяев к покупателю – заинтересованность в бизнесе, опыт или просто способность понравиться и внушить доверие. Желание передать дело в хорошие, заботливые руки может превалировать над стремлением получить хорошую цену, и были случаи отказа от продажи по моральноэтическим причинам», – говорит Алина Якушева. Здесь же прежние владельцы часто готовы всячески помогать и содействовать новому хозяину, давать советы и консультации, иногда пожизненно. Поскольку Австрия весьма законопослушна, здесь иногда также можно встретить предложения о вступлении в партнерство – стать не полным владельцем, а совладельцем бизнеса, вложив в развитие определенную сумму и рассчитывая на определенный доход.
В бурлящем инвестиционной активностью Дубае подобные сделки редки – отели на продажу появляются раз в дватри года. «Застройщики нередко предпочитают эксплуатировать такие объекты самостоятельно, так как доход от сдачи в аренду высок – от 30% в год», – говорит Лариса Жевлакова, представитель компании Fakhruddin Poperties.
В «витринах» польских риэлторских компаний одновременно может находиться чуть ли не по два десятка предложений только по отельной тематике. Причем самых разных: от пансионата 1922 года постройки за €400 тыс. до современного отеля со всеми удобствами за €1,5 млн. География покупок: Варшава, Краков, Лодзь, Познань.
Трудности обладания
В подавляющем большинстве предложений в продаже стоят уже действующие объекты недвижимости. Строят на продажу их крайне редко, обычно инвесторы эксплуатируют детище сами, хоть и с изрядной долей риска – иметь дело с бизнесом, показатели которого болееменее известны, гораздо надежнее.
У российского покупателя могут возникать специфические проблемы, незнакомые инвесторам из европейских стран. «Например, очень выгодный объект может уйти к другому претенденту за то долгое время, которое потребуется на оформление документов, получение визы, перевод денег из банка в другую страну, – говорит совладелица Luxury Swiss Agency Елена Сморра, руководитель немецкого филиала агентства. – Или другой пример. Както мы помогали приобретать отель, на котором “висел” кредит в 50% стоимости (владелец продавал, не рассчитавшись полностью за покупку) – тогда мы столкнулись с требованием банка доказать легальность происхождения денег покупателя. Однако эти и многие другие проблемы можно решить. Компании, работающие с российскими клиентами, имеют свои “ноухау”».
Далее начинаются проблемы владения. Покупка гостиницы или миниотеля стоимостью до приблизительно миллиона подразумевает непременное личное участие хозяина в управлении бизнесом, поскольку содержание управляющего обходится недешево и может «съесть» практически весь доход. «В Черногории, где миниотель обычно представляет собой дом с множеством небольших спаленок и с квартирой для хозяев, покупатели из России часто селят в эту квартиру на сезон знакомую бабушку или маму с ребенком, которые за право бесплатного проживания на море встречают жильцов, размещают их, обеспечивают уборку и чистое белье», – рассказывает Алина Якушева.
«Туристический бизнес – всетаки дело рисковое. Если покупка жилья – это просто вложение денег, то приобретение коммерческой недвижимости предполагает активную работу с инвестициями: необходимо управлять бизнесом, – говорит Оксана Шарова, юристконсультант отдела зарубежной недвижимости ООО «АЛЕКСАНДР». – Многие же из тех, кто располагает средствами для инвестирования в коммерческую недвижимость за рубежом, как правило, имеют бизнес в России и не собираются перебираться за рубеж. Если бизнесмен владеет туристической фирмой в России, покупка отеля в какойлибо курортной стране для него будет целесообразнее покупки, например, того или иного производства во Франции».
Русский акцент
Доходность от вложений в гостиничный бизнес в более развитых странах с устоявшейся экономикой ниже, чем в бурноразвивающихся.
По данным компании EstateService, в Болгарии семейные минигостиницы могут стоить от €300 тыс., но в бизнесе такой ценовой категории самому нужно делать совершенно все, включая услуги горничных. Чаще всего желание вложиться в гостиничный бизнес в этой стране заканчивается покупкой одного или нескольких апартаментов в строящихся комплексах, где управляющая компания обслуживает территорию и заботится о сдаче апартаментов в аренду, оплачивает налоги и прочие расходы для владельцев, а покупателю остается только проверять счета, на которые перечисляется прибыль.
В Испании стоимость начинается от миллионаполутора. В Турции стоимость отелей начинается от €750 тыс. Зарплаты здесь невысоки, поэтому управляющего можно нанять и в недорогой отель.
В Австрии доходность гостиничного бизнеса составляет в среднем 5–8%, 10% – очень хороший показатель. В Болгарии апартаменты в комплексе могут приносить 4–6% годовых, но надо помнить еще и о росте цен. В Испании сдача апартаментов в аренду нередко позволяет приблизиться к окупаемости выплат по кредиту (практически все сделки идут с его получением).
По словам Алины Якушевой, доходность бизнеса после покупки инвестором из России часто возрастает, поскольку наши соотечественники готовы больше времени уделять работе, не так трепетно относятся к выходным и праздникам, как европейское население и вообще значительно более энергичны, чем избалованные многолетним процветанием европейцы и особенно неторопливые жители курортных зон.
– Часто ли покупатели интересуются покупкой отелей, апарткомплексов?
– Ценовая «вилка»?
– Каков объем предложения в этом сегменте?
– Что превалирует – объекты от застройщиков или вторичные продажи?
– Каков срок возврата инвестиций?
– Примерный бизнесплан такой покупки?
– С какими рисками сталкиваются покупатели?
Михаил Зязев, руководитель агентства зарубежной недвижимости «Направление «Скандинавия»:
– Покупатели такими объектами в Финляндии интересуются довольно часто. Собственно, из коммерческой недвижимости на первом месте по популярности земельные участки, на втором – отели и туристические комплексы. Предложение о продаже отеля выглядит чаще всего так: сам отель плюс вся его инфраструктура (спортивные сооружения, пункты проката спорт. оборудования, ресторан и так далее). Зачастую при отеле имеется разрешение на строительство еще некоторого количества коттеджей.
Покупают бизнесмены. Ктото – в расчете вскоре перепродать бизнес.
Мы регулярно продаем такие объекты: не менее двухтрех в течение одного полугодия. Уровень цен разнообразный: у нас есть объекты от €400 тыс. до €4 млн. Наиболее дорогие объекты – в столичном регионе и на Сайме.
Бывают объекты от застройщиков, но большинство – вторичные продажи. И это хорошо, потому что, продавая уже действующий отель, мы можем гарантировать покупателю доход: в этом случае у отеля есть постоянные клиенты, отелю обеспечена лояльность властей (наши бизнесмены в Финляндии становятся такими же законопослушными гражданами, как и финны).
Сроки окупаемости таких объектов – одни из самых коротких в Европе.
Инвестиционные риски есть всегда. Они зависят от того, как ведется хозяйственная деятельность. Подводных камней не возникнет, если соблюдать все законы. Все сделки защищены законами Евросоюза, и это важно.
Ксения Александрова, генеральный директор ЗАО «Вертекс-тур»:
– Да, поскольку это наиболее доходный сегмент недвижимости, возможна доходность до 10% годовых, тогда как на аренде квартиры в Праге не заработаешь более 5%.
Суммы сделок, как правило, составляют несколько млн. евро.
В Праге на продажу выставляется около 10 отелей в год, на рынке одновременно находится не более 5–7 объектов. Доля от общего объема минимальна, в долях процента.
От €50 тыс. до €200 тыс. за номер в зависимости от расположения и качества отеля.
Вторичная продажа.
Зависит от того, какие цели преследует покупатель. Если говорить об окупаемости именно от эксплуатации, то в районе 10 лет, если говорить о росте цен на недвижимость, то есть о продаже через 35 лет, то возможна окупаемость и за более короткий срок.
Примерный бизнесплан таков.
Стоимость от €2 млн (например, от €1 млн + банковский кредит на остальную сумму). Заполняемость –50–70%. Сезонность: с апреля по ноябрь – высокий сезон, с ноября по март – низкий. При сдаче отеля в аренду оператору можно рассчитывать на 7% в год от стоимости отеля.
Инвестиционные риски: неправильный выбор объекта (плохое местоположение, плохое состояние, высокая цена). Юридические риски: неправильное составление договора.
Андрюс Буткус, директор DRJ Real Estate:
– В последнее время число запросов на покупку отелей и апартотелей резко выросло. Запросы в основном поступают из России и стран бывшего СССР. Многие стремятся приобрести земельные участки под строительство отелей, домов под апартаменты.
Сделки проводятся по мере поступления предложений, но их меньше, чем запросов. Большинство объектов строится и не продается, а сдается в аренду, и это стало уже закономерностью, потому то выгодно. «Вилка» годичной давности предложений – от €2 млн до €12 млн в Золотых песках.
Во избежание рисков я не советую покупать отельную и любую другую недвижимость от малоизвестного застройщика.
Что бы вам ни предлагали и как бы вас ни уверяли, больше 6–7% годовых от вложенных денег на покупку апартамента за сдачу в аренду вы не получите. Если вам предлагают 15–23% годовых от аренды, имейте в виду: это стопроцентный обман доверчивого покупателя.
Андреас Хулудис, глава представительства PAFILIA PROPERTY DEVELOPERS LTD в России:
– Покупкой отелей на Кипре интересуются не часто, ведь профессионалы этого сектора знают, что на Кипре рентабельными считаются отели, имеющие не менее 180 номеров. Такие запросы чаще всего идут от людей, которые просто мечтают иметь «небольшой отельчик», как часто это называют, но мы их отговариваем от такой затеи – она заранее убыточна. Таким инвесторам и профессионалам этого сектора мы предлагаем купить несколько квартир, например, в строящемся элитном комплексе Elysia Park.
Сделки с покупкой отеля на Кипре проводятся достаточно редко. Предложения 2звездных и гораздо реже 3звездных отелей можно встретить на кипрском рынке, но чаще всего встречаются предложения по продаже апартотелей. Такие предложения «висят», как правило, долго. Расходы по покупке такой недвижимости не ограничиваются только ее ценой. Это – серьезные траты по ремонту, меблировке, переоборудованию, чтобы привести эту недвижимость в состояние, позволяющее не только ее эксплуатировать, но конкурировать на рынке. Окупаемость такой инвестиции составляет 12–25 лет! Нормальные бизнесобъекты стоят очень дорого и практически не встречаются в продаже.
Общая картина гостиничных объектов, выставленных на продажу, следующая: это небольшой объект в возрасте от 10 до 30 лет. Объект чаще всего принадлежит одной семье и передавался по наследству детям, внукам и т. д. Объект уже окупил или почти окупил себя, его содержание стоит довольно дорого (не оправданно) или вообще убыточно, и поэтому имеет смысл его продать и выручить как можно больше денег. Застройщики не предлагают отели на продажу, но могут построить под заказ.
Маленькие отели, как правило, работают только 6 месяцев в году (летний сезон), а зимой закрыты на ключ. Максимальная заполняемость – 50%, а реально – в пределах 30–40%.
На вторичном рынке такие объекты предлагаются от €1100 тыс.
Стоить отметить, что вывод отеля из номерного фонда Кипрской организации туризма тоже довольно не легкая задача. Некоторые инвесторы из России попытались преобразовать такие объекты в квартирные комплексы, но так и не смогли получить необходимые разрешения, и их дела рассматриваются в суде.
Если объект продается вместе с компанией, это может быть сопряжено с дополнительной опасностью. Многие владельцы таких объектов, возможно, пользовались банковским кредитованием под залог самого объекта для «подъема своего дела». До сделки необходимо пригласить представителя Кипрской организации туризма для подтверждения категории класса объекта. Вполне возможно, что объект уже потерял «звездочку» или был понижен в категории.
На Кипре набирает обороты сектор сдачи квартир в аренду, и как раз этот момент является еще одной опасностью для инвесторов, рискнувших купить «недорогой» отель.