Андоррский вариант

Еще полвека назад здесь была бедная сельская глушь, где пасли скот и выращивали табак; молодые андоррцы уезжали на заработки в Испанию (дороги туда были получше), так что население здесь скорее уменьшалось. Однако за короткое время забытое развитой Европой захолустье преобразилось: сегодня это одна из богатейших стран мира, где валовый национальный продукт на человека превышает $20 тыс. Подобное процветание страны стало возможным благодаря интенсивному развитию в стране туризма, торговли и банковского сектора.

Всего лишь 15 лет назад, на референдуме 14 марта 1993 года была принята первая конституция страны. Андорра стала независимым суверенным государством. Сегодня страна поражает прежде всего баснословным наплывом туристов : например, в 2006 года здесь побывали около 10,5 млн человек, что дает рекордное соотношение между количеством приезжающих и численностью населения страны – 43 приезжих на 1 местного, тогда как в сказочно привлекательном и крохотном Монако это соотношение в несколько раз ниже – 9 на 1.

Природа Андорры привлекает живописными долинами, окруженными величественными горами. В горах оборудовано 5 горнолыжных станций, где расположено около 200 км трасс, которые пользуются большим успехом. Кроме того, прекрасно сохранились старинные деревни, где много построек и церквей уникальной средневековой архитектуры.

Наших соотечественников в Андорре знают и любят как туристов: директор андоррской службы туризма в Париже не без гордости говорит о том, что его страна стала одним из самых любимых мест отдыха русских горнолыжников, и что в прошлом году их было около 27 тысяч.

Однако, исходя уже из того, что только 2 миллиона туристов из 10 приезжают сюда с ночевкой, ясно, что не красоты природы, не романские церквушки и не «белое золото» влекут на не столь уж и доступную (2 часа по горным дорогам до Барселоны) андоррскую землю.

Из соседних стран многие туристы сюда приезжают на несколько часов, чтоб просто­напросто отовариться. А покупки здесь делать выгодно, поскольку цены на промтовары, особенно дорогие, ниже среднеевропейских на 20–30%. Поэтому везут отсюда все, начиная с бензина и заканчивая французскими духами, не говоря об электронной аппаратуре, драгоценных украшениях и одежде знаменитых марок; особым спросом пользуются товары для горнолыжного спорта; любители кино покупают здесь новинки на DVD, которые обходятся им примерно в 3 раза дешевле и продаются гораздо раньше официальных выпусков в свет. В этом уголке к услугам потребителя 2000 магазинов!

Однако с недавнего времени объем вывоза товаров из страны ограничен таможенными правилами: один человек может вывезти, например, не более 200 граммов чая (он в Европе дорогой), 2 бутылки виски, 15 пачек сигарет, пару флаконов хороших духов, а промтоваров не больше, чем на €525.

Секрет дешевизны – в фискальной системе, восходящей к средневековью, которая действует в Андорре по сей день. Дело в том, что когда необыкновенно интенсивное промышленное процветание Европы 60­х годов привело к повсеместному резкому росту налогообложения, цены на розничные товары также резко возросли. А андоррцы, сумевшие, благодаря своей бедности и отсталости, сохранить архаичную политико­экономическую систему (а значит и примитивный налоговый контроль), могли по­прежнему торговать промтоварами практически без всяких пошлин, чем они и стали вовсю заниматься.

В это же время европейские (и не только) сообразительные предприниматели догадались, что если прописать свою фирму здесь, то можно будет легко ускользнуть от строгих налоговых служб. Кроме того, по андоррскому законодательству, предприятия не обязаны вести бухгалтерскую отчетность. Короче говоря, иметь свое дело в Андорре стало тоже очень выгодно. Поэтому и жить в этой миниатюрной стране стремятся очень многие.

Почем жилье в налоговом оазисе?

Собирать информацию о рынке андоррской недвижимости очень непросто. Со слов одного французского застройщика из Пиренеев, который не пожелал в подробностях распространяться о своем опыте работы с андоррскими коллегами, я узнала одно: здешний рынок поделен между пятью семьями; владея всеми риэлторскими агентствами, они поддерживают удобный им уровень цен. А на закрытом рынке недвижимости статистика по сделкам малодоступна.

Поэтому здесь практически невозможно торговаться и сбивать цену, поскольку не совсем понятно, какие факторы являются ценообразующими, а какие – нет. Обычно жилье дороже в городах, но в Андорре разница цен повсюду не очень значительна; риэлтор объяснит это разными категориями спроса: одни любят деревню и свежий воздух, другие хотят быть поближе к работе.

Кое­какие цифры все же удалось раздобыть. Сейчас в 280 (!) агентствах княжества продается 727 квартир и домов. Средняя цена квадратного метра колеблется от €4000 до €6000, в зависимости от местоположения и качества вида жилья. Стоит отметить, что жилье в Андорре дорогое само по себе из­за того, что себестоимость строений в горной местности выше, чем на побережье.

Как правило, самые дорогие метры в квартирах центральных городов – Андорра­ла­Велья и Ескальдес; здесь сосредоточены административные учреждения и все магазины. Очень дороги также и дома­шале с небольшим участком земли, поскольку их не так много. А вот в самых дешевых квартирках в удаленных приходах квадратный метр будет стоить «только» €2500.

Как бы там ни было, в Андорре недвижимость примерно на 20–30% дороже, чем в приграничных испанских или французских городках. И за последние десять лет цены удвоились.

Столь высокие цены обусловлены прежде всего ограниченным предложением. Во­первых, здесь мало участков земли, пригодных для строительства, по­скольку 90% территории этой горной страны застройке не подлежит. Объем строительства регулируется Министерством урбанизма: если в 2004 году в стране было выдано разрешение на строительство 600 тыс. кв. метров, то в 2006 году построить было возможно только 100 тыс. кв. метров. Поэтому новых жилых домов очень немного; в этом году квартиры в новостройках составляют лишь 15% предложения. Во­вторых, этажность домов здесь также регламентирована: в сельской местности преобладают дома в 4–5 этажей, а в городах самые высокие дома – восьмиэтажки.

Другой причиной дороговизны является огромный спрос на андоррское жилье у иностранцев, главным образом у французских и испанских предпринимателей, желающих открыть здесь свою фирму. Ведь только андоррские резиденты имеют право на вышеупомянутые налоговые преимущества, а чтобы быть андоррским резидентом, необходимо пребывать на территории более шести месяцев в году. Поскольку соблюдение последнего условия контролируется, службе иммиграции гораздо легче проводить проверку, если претендент на статус резидента живет в съемной квартире. Неудивительно поэтому, что наибольшим спросом пользуются трех­, четырехкомнатные квартиры: владение семейным жильем – веский аргумент, чтобы развеять сомнения о частом отсутствии из страны.

«Андоррский пирог давно поделен»

Но если спросить у местных риэлторов о причине высокого спроса на жилье, те в один голос будут утверждать, что люди стремятся жить в их стране, будучи очарованными живописными пейзажами, исключительными возможностями для отдыха и, наконец, сниженными ценами на «дефицитные» (как сказали бы мы в совет­ское время) товары. И это, конечно же, настораживает, ведь природные ресурсы и французских, и испанских Пиренеев ничем не хуже; к тому же ближайшие французские и испанские горнолыжные курорты гораздо ближе, удобнее и качественнее. «Природа стала в Андорре необыкновенно живописной благодаря налоговым льготам», – любят шутить французы, у которых «налоговый гнет» один из самых суровых в Европе.

Мне удалось познакомиться с Сандрой Кано и Вила, директором риэлторского агентства Finques Marca в Энкампе (www.finquesmarca.com). Она сообщила, что в этом году на рынке недвижимости наступило явное затишье: много квартир было продано несколько ниже предложенной цены, а те продавцы, которые не желали сбавить цену, отказались от продажи и сдали квартиры в аренду. В этом году ее маленькое агентство провело около 100 сделок по аренде квартир, чего раньше не случалось. По мнению Сандры, теперешняя стагнация стала следствием повышения процентной ставки в европейских банках, и купившие жилье по ипотеке семьи оказались не в состоянии выплачивать месячные взносы. Не случайно большинство продавцов – андоррцы и испанцы.
Ситуация наиболее благоприятна для покупок.

По мнению одного испанского застройщика, которому приходилось работать с андоррскими строительными фирмами, никто не покупает жилье в Андорре только для отдыха – это слишком дорого, далеко и довольно хлопотно. А узнав о возможном желании русских обосноваться в этом карликовом княжестве, опытный бизнесмен был удивлен: «Андоррский пирог давно уже поделен, а опоздавшим достанутся только крошки». Купившему андоррскую недвижимость с целью открыть дело будет нелегко сделать его прибыльным, поскольку конкуренция здесь очень жесткая.

Вполне вероятно, что на андоррскую стагнацию определенное влияние оказало грядущее усиление налоговой политики и финансового контроля в миниатюрном княжестве. Уже в этом году Еврокомиссия должна пересмотреть правила налогообложения и обязать офшорные зоны сблизить их банковское законодательство с европейским. (Вспомним мартовский скандал с немецкими вкладами в Лихтенштейне). Помимо этого, в 2009 году в Андорре должен быть принят новый закон о коммерческих предприятиях, согласно которому фирмы будут облагаться налогом и предоставлять бухгалтерскую отчетность. Таким образом, многие налоговые льготы скоро исчезнут.

Поэтому неудивительно, что многие потенциальные андоррские резиденты предпочитают подождать с переездом.