Болгария: курс на торгово-офисные центры

Об этом и не только мы беседуем с Красимиром Лозановым, с 2002 по 2006 год занимавшим пост консула по торгово­экономическим вопросам при Генеральном консульстве Республики Болгария в Санкт­Петербурге, а ныне – управляющим директором ООО «Деловой Центр Пловдив» и директором по развитию бизнеса болгарской инвестиционной компании ЗАО «Новиз».

– Красимир, сегодня западные эксперты подчеркивают бурное развитие рынка коммерческой недвижимости Болгарии. А каким этот рынок был 3–5 лет назад?

– Болгарский рынок современной коммерческой недвижимости не то чтобы оживился, он непосредственно и возник всего 5–6 лет назад. В современных измерениях это очень молодой рынок. Чисто хронологически сначала в Болгарии состоялся бум в туризме. После приватизации старого гостиничного фонда (вторая половина 90­х), болгарский бизнес с незнакомым для наших широт рвением бросился создавать новую гостиничную и туристическую инфраструктуру. В начале 2000­х годов в Болгарии состоялся настоящий строительный бум в туристической отрасли, положительный результат которого – полностью обновленная и отвечающая последним современным требованиям гостиничная база. А обновляли как? Сносили старые, социалистического времени гостиницы и на их месте строили новые, с новыми планировками, с применением последних строительных технологий, с новой инфраструктурой. Строили быстро, строили красиво, эффектно. И я утверждаю, что на данный момент Болгария располагает чуть ли не лучшей гостиничной базой в Европе. Другое дело, как все это будет выглядеть через 5 или 10 лет, потому что фасилити/проперти бизнес у нас только­только начал делать свои первые шаги. Негативный результат этого бума – масштабная урбанизация черноморского побережья, серьезная перегрузка коммунальной курортной инфраструктуры, «массовизация» культурной среды в тех местах, которые всегда славились своим богатым культурно­историческим наследием, да и соотвествующей атмосферой.

Вслед за этим «туристическим» бумом последовало серьезное оживление и в строительстве нового жилья. Строители стали возводить жилье с современными планировками, а покупатели своими кошельками формировали спрос на дома и квартиры европейского типа, как антитезу морально устаревшим панельным многоэтажным домам.

Третий, последний по хронологии, бум состоялся в строительстве торговых и офисных центров. Эту динамику статистика «уловила» всего пару лет назад, и сейчас, можно считать, инвестирование в коммерческую недвижимость находится как раз на своем пике.

– В Болгарию пришли западные стандарты?

– Пять лет назад в болгарском языке никто не слышал слово молл (mall). Болгарского аналога не было, да и сейчас нет, но зато, судя по тому как часто оно используется в СМИ, да и в самых повседневных разговорах болгар, многие уже считают, что «молл» – исконно болгарское слово, знакомое каждому младенцу с пеленок. Торговые центры, выполненные в такой концепции, уже есть или интенсивно строятся почти во всех болгарских городах с населением от 60–70 тысяч жителей. Это первая тенденция, которую я выделяю.

На втором месте я бы выделил незнакомое также до недавнего времени понятие фасилити/проперти менеджмент (facility/property management). Этот бизнес тоже стал приобретать не только легитимность, но и популярность. Фасилити менеджеры, фасилити подход, фасилити концептирование… Сейчас об этом комплексе услуг все и везде говорят. Уже сформировалась болгарская ассоциация фасилити менеджеров (правда, к настоящему моменту она ждет регистрацию в болгарском суде), стали регулярно проводиться самые разные фасилити и ютилити конференции и семинары, в основном с экспертным содействием наших партнерских организаций из Австрии, Германии, Швейцарии. Инвесторы уже понимают, что одно дело строить, но не менее важно – правильно хозяйничать. И управлять зданием в соответствии с современными требованиями, будь то бизнес­центр, школа или больница, не так просто. Для этого на Западе придумана целая наука.

Строительство бизнес­парков я выделяю как третью тенденцию на болгарском рынке коммерческой недвижимости. Первым и крупнейшим в Болгарии стал «Бизнес­парк София» (300 тысяч кв. м, 35 офисных зданий, 4 тысячи парковочных мест, 10 тысяч служащих, работающих в его офисах, еще столько же в качестве ежедневного посетительского потока). Недавно он поменял владельца. Новый инвестор – американская компания Gramarsi, купила его у Lindner Group за €180 млн. Скоро будет полностью открыт «Бизнес­парк Варна» (9 офисных зданий, 160 тысяч кв. м, размер инвестиции – €50 млн), затем начнется строительство и «Бизнес­парка Пловдив» (€64 млн, инвестор – болгарская компания «Прайм Пропърти БГ»). На днях стало известно, что Greenfield Bulgaria намерена вложить €40 млн в строительство бизнес­парка в г. Тырговище. Пусковой срок – до конца 2010 года. Интересно то, что в г. Тырговище проживают всего 63 тысячи жителей. Но эта демографическая картина инвесторов не смущает. Тырговищескому бизнесу нужны новые, современные офисы, а жителям городишка – современные торговые площади.

– Кто является потребителем площадей в новых комплексах?

– Эксперты прогнозируют, что в течение следующих 10–12 лет количество бизнес­парков в Болгарии возрастет до 20–25. И в основе этого большого спроса стоят не только европейские компании, но и болгарские. Везде, не только в столице, но и в средних городах, строятся офисные центры. Бизнес уже понимает, что офисные центры дают не только дополнительный имидж, но и самую обычную комфортабельность. (В Болгарии нет нормативного требования, что офисы должны находиться только в офисных зданиях. Офисы на законных основаниях могут быть и в жилых домах.)

– Откуда уверенность в том, что новые коммерческие площади в таком объеме будут полностью востребованы?

– В основе строительного бума торгово­офисных центров и парков стоят несколько факторов. Во­первых, это спрос на современную офисную и торговую инфраструктуру. Доходы болгарских граждан за последние 5–6 лет чувствительно увеличились, а динамика и структура их потребления сильно изменилась. Закономерным образом изменились и наши претензии к торговым площадям. Уже всем нам нужны современные торговые комплексы: ритейлу – чтобы реализовать современный мерчендайз, покупателям – чтобы получить больше возможностей для ощущения своего социального успеха. Что касательно офисных центров, то «европеизация» метафизической бизнес­повседневности, а если другими словами, то повсеместное желание не только быть, но и выглядеть современным, плюс имеющие место бизнес­успехи (не важно, за счет экономической конъюнктуры они или за счет высокой бизнес­креативности) меняют комплекс ожиданий. Болгарским бизнесменам нужны современные, а это значит – престижные, удобные и функциональные офисы. Во­вторых, на рынок страны сегодня активно выходит множество европейских, американских и турецких компаний – это результат интеграции Болгарии в мировую экономику и ЕС. Компании открывают свои офисы в Болгарии. Сначала они делают это в Софии, но очень скоро (а хорошие макроэкономические результаты Болгарии этому несомненно способствуют) начнут расширять свою офисную сеть и по другим городам, стараясь охватить страну. В­третьих, мощнейшая кредитная экспансия болгарских банков и лизинговых компаний. Это как в плане строительства новых бизнес­центров, так и в плане закупки для отдельно взятой компании нового офиса. В Болгарии институт ипотеки работает без перебоев, являясь не только юридическим фундаментом, но и настоящим финансовым трамплином, а также «предохранительной сеткой» для экспансии болгарских банков на рынке инвестиционных кредитов. В­четвертых, эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость пока еще является чувствительно выше эффективности не только банковских депозитов, но и ряда других финансовых инструментов. Инвестировать в недвижимость пока еще очень выгодно. Средняя «возвращаемость» приобретенного в собственность офиса 8–11% в год, сдаваемого в аренду – 6–6,75%. Средняя «возвращаемость» банковского срочного депозита – 5–6,5%.

– В России эксперты любят говорить о неразвитости ипотеки в Болгарии. Может быть, она кажется неразвитой с точки зрения русских инвесторов, к которым предъявляются какие­либо особые требования?

– Я с вами категорически не согласен, более того, Ваше мнение меня настолько озадачило, что я попросил дополнительных разъяснений у нашего юриста. На мой вопрос, работает ли должным образом в Болгарии институт ипотеки, наш юрист в ответ не без чувства юмора спросил, а знаю ли я что­то другое, что работало бы лучше. Так что, уже на полном серьезе, я категорически утверждаю, что ипотека в Болгарии работает так, как это прописано в учебниках по экономике и праву. То есть должным образом. И если это не было бы так, то национальная банковская система попросту не смогла бы кредитовать болгарский строительный бум.

Другое дело, что в последнее время болгарские банки неохотно стали выделять инвестиционные кредиты на проекты в наших морских курортах, а также в горнолыжном курорте Банско, если эти проекты не в достаточной степени экономически привлекательны. Например, если они не на первой линии у моря или если их бизнес­план не достаточно хорошо проработан. Банки прекрасно понимают, что эти локальные рынки «перегреты», и уже намного осторожнее проводят свою кредитную политику. Но такое поведение не имеет ничего общего с формой обеспечения таких кредитов, в частности с ипотекой. Банки сами решают, доверять ли экономическим прогнозам инвестора или нет, это их законное право, да еще и бизнес­обязанность. Если инвестор в своих прогнозах ошибается, банк получает назад не свои деньги с процентом, а заложенную недвижимость. А как мы знаем, такая ситуация не из самых приятных для любого банка. Это типичная поведенческая модель болгарских банков, и я не думаю, что гражданство владельцев компании, которая к ним обращается за кредитом, имеет существенное значение.

– Какова средняя стоимость покупки, аренды 1 кв. м офисной площади в болгарских городах? Как изменилась эта величина за последний год?

– Если в Софии стоимость аренды 1 кв. метра (в месяц) в офисном центре класса «А» находится в пределах €20–30, то в Пловдиве она в пределах €12–15. Аренда аналогичных площадей в Варне на 30% ниже, чем в Софии, в Бургасе – на 30–40%, в Пловдиве – на 50% и больше. За последний год эти цены выросли на 22–25%, что много. В центре внимания небольшие офисы площадью 80–120 кв. м, в Софии – 250–300 кв. м. Редко на рынке появляются клиенты, которые спрашивают офисы от 500 или 1000 кв. м. Это в основном банки и финансовые институции. Для аренды торговых площадей характерна очень большая дисперсия, и я затрудняюсь их комментировать. Конечно, все зависит от города, района, привлекательности торгового центра, размера арендуемой площади, имиджа и паблисити арендатора и т. д.

– Красимир, как вы оцениваете соответствие новых коммерческих комплексов ожиданиям участников рынка? Насколько будут успешны стартующие сегодня проекты?

– Мне кажется, что болгарские инвесторы в недвижимость (торговые и офисные центры) так и не сделали правильные выводы от строительного бума в туризме. Наблюдается увлечение в нехарактерный для болгарской городской среды гигантизм, что не всегда вяжется с реальными возможностями рынка. Конкретно в Пловдиве в следующие два года ожидается открытие: бизнес­комплекса «Скай билдинг» (96 тысяч кв. м, в том числе 35 тысяч кв. м офисных площадей); бизнес и торговый комплекс Skyline Towers (25 тысяч кв. м офисов); «Марково тепе Mall» (10 тысяч кв. м офисных площадей); «Виктория Гарден» (19 тысяч кв. м торговых площадей). В октябре начинаются строительные работы пловдивского бизнес­парка (49 тысяч кв. м общей площади). Это все помимо того, что в городе, кроме нашего «Делового центра Пловдив» (6660 кв. м, бизнес­класса «А»), есть еще 7–8 современных офисных центров, каждый с площадью от 6 до 12 тысяч кв. м (класса «В» и «С») . И все это происходит в городе, в котором население всего 340 тысяч жителей. Но логика в этой инвестиционной активности есть, и она связана главным образом с прогнозами об «офисной разгрузке» столицы, которая уже трещит по швам. (Расстояние София – Пловдив – 130 км, а езда по магистрали занимает всего 1 час 15 мин, что быстрее, чем из центра Софии до ее периферии.)

– Кто покупатели, а кто арендаторы площадей в торговых и офисных центрах?

– Инвесторами в новых офисных и торговых центрах выступают как болгарские компании, так и фирмы из ЕС, Израиля, Турции, США. Офисы, как правило, приобретают в собственность местные фирмы, а иностранцы предпочитают снимать в аренду. Не в последнюю очередь это связано с факторами традиции и особенностями ментального плана. Цена за квадратный метр в Пловдиве – €1200–1500 (класса «А» и «B»). Крупные фирмы предпочитают строить собственные офисные здания, а малый бизнес снимает в аренду или покупает отдельные офисы, рассчитывая главным образом на банковские кредиты. В торговых центрах, как правило, площади предлагаются только в аренду.

– Ваш прогноз развития рынка торгово­офисных помещений в Болгарии на ближайшие год­два.

– Строительство новых офисных и торговых центров будет продолжаться, рынок пока не показывает никаких признаков усталости. Все интенсивнее будет расти спрос на профессиональное управление этими площадями. Сегодня на этом поле сплошной дефицит управленческих кадров. Все больше будет развиваться консалтинг в области фасилити.