Франция. Лазурный берег: бизнес вне потрясений
Лазурный берег – неширокая полоса территории вдоль Средиземного моря, омывающего страну франков с юга. Ее протяженность составляет 230 км: от границы с Италией (первый населенный пункт на французской территории – город Ментона) до Тулона – живописного портового города, расположившегося между Марселем и Сен-Тропе. Здесь хорошо в любое время года – уже февраль балует +18 оC, цветением мимоз и неизменной синевой небес. Но наиболее оживленным становится этот регион в летние месяцы, когда сюда устремляется вся мировая элита – отдохнуть на побережье, сделать покупки в модных бутиках, посмотреть на «сливки общества» и себя показать.
Основная форма проживания на Лазурном берегу в каникулярном формате, безусловно, аренда. Но довольно часто из арендаторов недвижимости отдыхающие становятся собственниками квадратных метров, часть времени проживая самостоятельно в приобретенном жилье и лишь несколько месяцев в году сдавая имущество в аренду.
Статусная аренда
В целом весь рынок арендуемого жилья на Cote d`Azur можно довольно строго поделить на сдаваемые апартаменты и на подготовленные к аренде виллы. Ценообразование внутри каждого из этих двух сегментов недвижимости, прежде всего, завязано на расположении, причем как вдоль берега (есть более престижные и менее престижные курорты), так и в пределах самого города или деревушки. Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty, комментирует ситуацию с разбросом цен следующим образом: «Для рынка Лазурного берега характерна сезонность. Высокий сезон – июль-август, и на самые интересные предложения именно на этот период запись идет за год. Как правило, это комфортные современные виллы на Кап Ферра или Кап Дантибе, средней, если так можно сказать, ценовой категории – от €60 до €200 тысяч в месяц. Ближе к Испании цены существенно меньше – порядка €15 тысяч в месяц. Самым дешевым регионом можно считать Корсику, если вообще причислять ее к Лазурному берегу: там цены месячной аренды варьируются в пределах €5–7 тысяч».
То, что Кап Ферра и Кап Дантиб стоят несколько особняком в перечне престижных курортов Лазурного берега, по мнению абсолютно всех – и местных жителей, и риэлторов, и отдыхающих – вполне объяснимо. Это два невероятно красивых мыса, на что указывает слово «Кап», с уникальной природой и преимущественно дорогой частной застройкой. Федеральная трасса, идущая вдоль всего побережья, в эти два курортных места не заходит, что также выглядит плюсом в глазах арендаторов. Цены на Кап Ферра в среднем выше, чем на Кап Дантибе, хотя разброс очень велик и зависит от близости к пляжу, видовых характеристик и уровня комфорта объекта. «Кап Ферра – раскрученный бренд, – говорит Светлана Бляхман, менеджер агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S. – Но, на мой взгляд, оптимальный вариант – это Кап Дантиб и Канны: близость к инфраструктуре сочетается здесь c великолепными природными условиями. На Кап Дантибе необходимо бронировать виллу заранее, т. к. в последний момент уже все сдано. Канны – более доступны, хотя это прекрасный город, с великолепными магазинами, красивый и праздничный. Самые интересные виллы в этом городе, как правило, расположены на холмах – это микрорайоны Super Cannes и Croix des Gardes. Цена аренды очень достойной виллы, с 4–5 спальнями, в среднем равна €70–90 тысяч в месяц в высокий сезон».
Основные критерии по отношению к внутреннему убранству вилл остаются примерно одинаковыми во всех курортных местах Cote d`Azur. Ольга Нижегородцева, директор French Property Group, считает, что в настоящий момент может быть удовлетворен вкус любого клиента: «Предложения самые разные: есть виллы в стиле «Бэль Эпок», есть дома 60–70-х годов постройки, очень приятные резиденции 80-х годов и шикарные виллы уже нашего столетия, с охраной, консьержем, паркингом и обязательно с бассейном. Ценится наличие террасы с панорамным видом. В фешенебельных местах можно рассчитывать на наличие частного пирса».
– На Лазурном берегу живет и отдыхает интернациональная публика, и при желании можно найти виллу абсолютно для любого клиента. Отдыхающим из России достаточно близка французская эстетика, в том числе и та ее часть, что связана с дизайном интерьера, – добавляет Анна Кончакова, директор компании Tsars&Stars. – К этому есть и исторические предпосылки – побережье освоено российскими аристократами более столетия тому назад. И до сих пор на рынке аренды сохранились уникальные по своему уровню предложения, например вилла, принадлежавшая в свое время великому князю Романову. Эта постройка 1861 года в виде настоящего дворца сохранила до наших дней красоту и роскошь, поражает богатством материалов, дорогими породами дерева, шелковой обивкой, хрусталем… Цена аренды – от €15 тысяч в неделю. Но многим россиянам импонирует современный минимализм – для них больше подходят виллы современные, построенные в течение последних 10–15 лет, которые часто стоят дороже, чем виллы с историей.
Что касается апартаментов, то о каком бы курорте ни шла речь – Ницца, Канны, Антиб, Сен-Тропе, Монако – главными героями аренды становятся объекты на первой линии моря. Чем ближе к престижному центру городка, например к Английской набережной в Ницце или к набережной Круазетт в Каннах, тем выше стоимость аренды. «Что касается апартаментов, то летом более всего востребованы квартиры от 100 кв. м, поскольку обычно едет на отдых большая семья, где несколько детей, с ними едет няня, и в силу этого нужно жилье с 3–4 спальнями. Средняя цена для апартаментов – €4–4,5 тысячи при условии, что они удачно расположены: с магазинами в шаговой доступности, рядом с пляжем и при этом имеется хороший вид из окна», – комментирует Ольга Нижегородцева.
Весна перемен
Изменения, связанные с финансовым кризисом, безусловно, затронули риэлторский рынок Франции. Но ценовая политика в отношении арендованного жилья на Лазурном берегу, похоже, не изменилась. Хотя с уверенностью об этом можно будет говорить только в мае. «Основной спрос на аренду курортного жилья на Лазурном берегу начинается в апреле, поэтому пока еще рано судить о ценах этого года, – говорит Ольга Нижегородцева. – По моим ощущениям, цены не стали ниже, а в некоторых случаях даже возросли. В данный момент многие хозяева, которые имели желание продать свою собственность, не хотят снижать стоимость. Даже если они очень нуждаются в деньгах, то выставляют свои объекты в аренду, дабы получить хоть какойто доход, и при этом еще и сохранить свою собственность до лучших времен, а затем продать по более выгодной цене. Поэтому список объектов на аренду растет. С другой стороны, можно уже сегодня говорить о том, что некоторые потенциальные покупатели пока что отказались от планов приобретения недвижимости в этом регионе, но не отказались от отдыха, и, таким образом, спрос на аренду возрос».
Изменились пропорции между числом представленных к аренде вилл и апартаментов: рынок Лазурного берега наводнен сегодня именно апартаментами. Это та категория недвижимости, которая активно возводилась здесь в последние год-два и оказалась нереализованной по очевидным причинам.
– Цены на аренду в этом сезоне не меняются. Для владельца недвижимости сдача ее в аренду является доходным бизнесом как никогда, поскольку меняется расстановка сил на рынке. Особенно, если цены на объект корректные, тогда вилла всегда занята, – отмечает Светлана Бляхман.
Риэлторы считают: отчасти объяснение тому, что, невзирая на кризис, спрос сохраняется, лежит в психологии тех людей, что приезжают сюда отдыхать из года в год. «Некоторые клиенты предпочитают брать в аренду виллу, платя €150–250 тысяч в месяц, с полным набором услуг в плюс, не заботясь о финансовой логике, зная, что осилить покупку такого уровня виллы им не по плечу. Собственной квартирой в 100 кв. м, даже на Круазетт, окружение не удивишь, а социальный статус хотелось бы держать», – говорит Анна Кончакова.
Содержание «кусается»
Арендовать недвижимость на одном из лучших курортов планеты – дело несложное. Необходимо лишь вовремя позаботиться об этом и найти надежное агентство. Куда более хлопотное дело – приобретение виллы в собственность с целью последующей ее сдачи в аренду.
Начнем с того, что многие из тех, кто сдает виллу или апартаменты на Cote d`Azur, являются потомственными владельцами, т. е. получили эту недвижимость в наследство. Большая часть современных покупателей, а эта публика сильно отличается и по доходам, и по национальности, не ставит себе целью заработать посредством сдачи в аренду.
– Я бы не стал рассматривать покупку виллы с целью ее дальнейшей сдачи внаем в качестве бизнеса, – говорит Сергей Булавин. – Скажем, вилла стоимостью €6 миллионов даже при ее оптимальном местоположении в год принесет своему владельцу не такую уж большую сумму – сдается она всего 3–4 месяца в году по цене около 1% от своей рыночной цены. При этом из полученных денег надо будет выплатить налог на прибыль, что в совокупности с прочими затратами не так уж выгодно. Ситуаций, когда покупают ради того, чтобы сдавать, очень немного. Скорее, сдача на 2 месяца – это способ окупить расходы на содержание такого имущества в течение года.
Об основных расходных пунктах на примере виллы стоимостью в €4–5 млн рассказывает Светлана Бляхман: «Предположим, что клиент приобрел виллу в районе Канн на Лазурном берегу, в одном из престижных секторов, площадью в 250 кв. м с небольшим участком земли. Ежегодно он будет выплачивать налог на имущество – около €5000 в год. Второй пункт расходов средств на содержание – home management (управление имуществом). Часто этим занимаются агентства недвижимости или управляющие компании. В их обязанности входит посещение виллы 1 раз в неделю, управление счетами, включая при необходимости ведение счета в банке, заключение всех контрактов как с обслуживающим персоналом, так и с подрядчиками при проведении ремонтных работ или реконструкции виллы или работы по настройке оборудования, например системы кондиционирования. За свои услуги управляющая компания (или агентство) взимает, как правило, от €700 до €1200 в месяц. Далее идет оплата труда обслуживающего персонала: примерно €60 в неделю нужно платить за уборку (1 раз в неделю, 4 часа); около €800 в месяц стоят услуги специалистов по бассейнам, которые вне сезона, с октября по апрель, проверяют состояние бассейна 1 раз в 2 недели, а в остальные месяцы делают это 1 раз в неделю; примерно столько же стоят услуги садовника. Следующий пункт – оплата коммунальных услуг. Телефон с Интернетом – €30–40 в месяц; электричество – €300, страхование дома – €2000 в год. Оплата за воду производится 1 раз в 6 месяцев и обычно не превышает €500–600, учитывая летний сезон и использование воды на поливку сада, для бассейна и т. д.».
В итоге «набегает» около €60–90 тысяч в год. Содержание апартаментов обходится не так дорого: в разговорах о них можно оперировать суммами в €15–20 тысяч.
Тем не менее клиентов, желающих купить «второй дом» именно здесь, достаточно даже сегодня, когда многие рынки, и во Франции в том числе, испытывают стагнацию.
– Кризис сыграл в какой-то степени положительную роль – у покупателя наконец-то появилась возможность обсуждать цену, что еще недавно было нереально, – говорит мaдам Жюдит Дэвис, генеральный директор агентства BURGER DAVIS SOTHEBY’S.